オーナーの満足度を高める為にできることとは?

不動産賃貸業を円滑に進める為には「管理」をいかにうまくやっていくかが大切になります。

この「管理」がうまくいかないと、空室が中々埋まらなかったり、他の管理会社に乗り換えられたりしてしまいます。

大家から「管理会社を変更してほしい」と言われた場合の対処方法

では、どうすればオーナーからの満足度をあげることができるのでしょうか?

また、そのために不動産管理会社ができることとはいったい何があるのでしょう。

【不動産管理会社向け】オーナーの満足度を高めるための3つの方法

不動産管理会社としてオーナーの満足度を高める場合は以下の3点がポイントとなりまs。

  1. 満室状態にする
  2. クレーム対応をうまく処理する
  3. 物件を定期的に清掃する

1.物件を満室状態にする

なんといっても満室に越したことはありません。満室状態であれば、敷地内の樹木の選定を定期的に行ったり、共用部分の清掃を強化したりして多少の出費は納得してもらえます。

しかし、空室が多いことでオーナーの収入も減るので、物件の維持管理に対してお金をかけづらく消極的になってしまいます。

つまり空室が増える負のスパイラルに陥ってしまいがちなのです。

空室になったときの対処法

まず空室がでたときはすぐにオーナーへ報告しましょう。

すぐ報告することで次に募集をする賃料を決めやすいなど、空室を防ぐための方法を考える余地ができるからです。

逆に報告を後になって行うと、また新たな空室が出た時に報告しづらかったり、満室にするチャンスを逃したりするので気を付けましょう。

さらに、部屋が空くと少なからずリフォームが必要になります。

  • 壁のクロスはどれくらい変える必要があるのか、
  • 畳は何枚変えるのか、
  • 修理すべき箇所はないか

などを管理会社が調べます。新たな入居者の人を、前の入居者が出てそのままの状態で案内するのと、リフォーム後のきれいな部屋の状態で案内するのとでは格段に成約率が違ってきます。

空室期間の短縮の為にも、リフォームは1日でも早く完了させておきたいので、退去の申し出があったらすぐに見積り依頼をすることをおすすめします。

満室にするための広告戦略

今では、お部屋探しの媒体の大半はインターネットだと言われています。

空室が出たら迅速なネットアップがとても重要になるのですが、ただ単に、物件の情報をのせるだけでは薄い印象になるでしょう。部屋を探している人もイメージできるよう、豊富な写真と効果的なコメントを掲載するのです。

パソコンやスマホの画面を通して物件の良し悪しが把握でき、イメージ通りの部屋を見つけられるようにしておくことで内覧や商談もスムーズになるでしょう。ネットにアップするだけではなく、直接近くの企業やお店、不動産会社に営業するのもいい方法です。

チラシなどを作成したら、銀行や飲食店などに営業し、チラシを店頭に置かせてもらったりレジに置かせてもらったりします。

それにより、買い物やお金をおろしにきた人の中にお部屋探しをしている人がいたら効果抜群です。

また、1日にどれくらいの人がチラシを持ち帰ったかなどを、お店の人にリサーチしてもらっておくのもいいかもしれません。難しい場合は定期的にチラシの補充を行い、減り具合を把握しておくと良いでしょう。

2.クレーム対応をうまく処理する

不動産賃貸管理で一番大変といってもいいのが「クレーム対応」ですが、このクレーム対応は管理会社としての大切な仕事です。

ではどのように対応していけば良いのでしょうか。

入居者からのクレームで多いのが設備の不具合や水回りの故障関係です。

通常、入居前に管理会社が細かく修理箇所をチェックしますが、見落としている部分もあります。

例えば、ドアの建付けが悪かったり、キッチンの蛇口から水が漏れたりするなどの内容です。入居してすぐの場合だとオーナー負担で修理することが多いのですが、入居して2年たった後に、「最初から故障していた」と言われればきりがなくなってしまい、すべてをオーナー負担で修理しなくてはいけなくなります。

そのようなことを防ぐためにも、クレームの内容や故障箇所を現場でしっかり把握して判断をする必要があるのです。

また、故障をしているところが「オーナーの設備」なのかそうでないのかでも負担が変わってきます。

例えば、エアコンが「オーナーの設備」として契約書で謳ってあれば基本的にはオーナーの負担で修理しますが、入居者が持参した照明器具やコンロなどは入居者負担になります。どちらなのかを把握するには契約書を再度見直すことが大切になります。

故障などのクレームが入ったらまず落ち着いて契約書の内容を確認するようにしましょう。

3.物件を定期的に清掃する

共用部分が汚れていたり、入居者からの指摘があったりしたときは管理会社自ら掃除をしましょう。

通常、定期清掃で物件を管理しているオーナーさんは多いです。

しかし、さらにオーナー満足度を高めるために「管理会社が自ら清掃を行う」というのも一つです。

もちろんアピールするためだけではなく、実際に一生懸命に清掃し「清掃報告書」として提出するのです。また、オーナーに提出するだけではなく、マンションの掲示板に貼れば入居者の目にとまりますし、新たな入居者の案内時にもアピールにも活用できるかもしれません。

掃除はオーナーのために行いますが、一生懸命掃除をすることで入居者からの印象も良くなります。それにより管理会社としての評価が上がり、空室を減らし入居率をあげることにも繋がります。

定期清掃+ゴミ捨て場やエントランスの清掃を管理会社が行うことで、他の管理会社と差別化することもできますし、オーナー満足度も高めることになるでしょう。

まとめ

このように、オーナー満足度を高めるための管理の仕方はたくさんあります。

もちろん、クレーム対応などは簡単な仕事ではありませんが、入居者と親身になって対応にあたることで怒っていた入居者も心を開いてくれます。そうなることで、お客様を紹介していただけたり、売買の話に繋げていけたりします。

苦痛に思うだけではなく、仕事を楽しんでやることでオーナー満足度も高まり信頼される管理会社になれるのではないでしょうか。

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