入居者が夜逃げしたとき管理会社はどう対応すべき？｜契約解除から退去までの手順

家賃滞納がつづき電話をするもつながらず、書面を送っても返答がないといったことはよくあることです。

訪問してみると、郵便物やチラシの類がポストからあふれ出ている状態、これは危険信号です。

確認すると生活している様子がありません。

いわゆる “夜逃げ” というものです。

入居者が行方不明になったとき、管理会社はどう対応すべきでしょうか？

ここでは契約解除から退去までの手順について解説します。

入居者が夜逃げしたとき管理会社はどう対応すべき？｜契約解除から退去までの手順

契約解除と明渡しの手順

室内で倒れているといったこともなく、物件内での異常はありません。

保証人に賃借人本人の安否を尋ねても「よくわからない」とのことです。

捜索願を出すほどの事件性や事故の可能性が低い場合、意図的に行方不明になったことが疑われます。

手順としてはまず保証人とのコンタクトからはじめます。

保証人との交渉

賃借人が行方不明となったとき、物件で生活している様子がなく賃料の滞納がつづいている場合には、契約解除と退去・明渡しの必要がでてきます。

本人との連絡が不可能なので連帯保証人に連絡し、契約の合意解除を目差して進めていきます。

この場合、連帯保証人が素直に応じてくれると問題はすくないのですが、滞納家賃がある場合など簡単に進まないケースもあるのです。

連帯保証人に連絡し話し合いの場をもつのですが、埒があかない場合もあり最終的には民事訴訟になることも想定しなければなりません。

手順の最初は内容証明郵便にて、「契約解除についての協議開始」を申し入れします。

連帯保証人には賃借人と同様の義務があるのですが、そのような自覚を持っていないケースがすくなくありません。

など法的には通用しないような言い訳を繰り返し、話し合いに応じようとしない場合には、訴訟準備に入ります。

訴訟準備

訴訟は賃借人本人と連帯保証人を相手取って進めるようにします。

賃借人は行方不明になっている場合、まずおこなうことは「賃借人の住所確定」です。

賃貸借契約後に本人は、物件住所に移転していることが一般的です。

行方不明になった場合、住民登録がそのままか、移動したかによって対応方法が変わるので、現住所の確認からおこないます。

住民票を取得

現住所の確認は住民票を取得するとできますが、第三者が委任状なしに住民票の取得はできません。

しかし債権者が債権回収のため、債務者の住民票を取得することは可能です。

賃貸借契約にもとづく債権回収ですので、賃貸借契約書原本の提示と大家から管理会社への委任状（代理契約つきの管理委託契約書でもよし）の提出により、住民票が取得できます。

住民登録が変更

住民登録が移動され転出している場合、住民票の取得はできませんが転出先住所は教えてもらえます。

そこで転出先の自治体にて同様に住民票の取得をします。

このように住所の確定ができたら、連帯保証人と賃借人本人宛に「配達証明付き内容証明郵便」を送付し、賃貸借契約解除と明渡し請求をおこないます。

連帯保証人にはすでに「契約解除についての協議開始」の通知を送っていたので、ここでは文章の内容をすこし強い調子にし「返答がない場合には民事訴訟を・・・」という文言を加えておきます。

賃借人本人の住所が確定できない場合は、最終の住民登録地が物件住所であるとの前提で、「公示送達」による訴状送達を予定します。

ここまでで訴訟の準備は整うので、あとは連帯保証人からの対応を待ち、協議ができるようになれば合意解除に進み、できなければ訴訟をおこすことになります。

原状回復の手順

合意解除あるいは訴訟により契約解除されると、あとは退去明渡しとなります。明渡しが無事完了すると原状回復し新規入居者の募集が可能になります。

しかし明渡しがスムースにいかない場合もあります。

合意解除では残置物の処理についての条件も合意するので問題ありませんが、訴訟の場合は契約解除・明渡しが判決されても、残置物はそのままにされる可能性があります。

残置物の処理は強制執行の手続きを別におこなわなければなりません。

残置物の所有権は賃借人にあるので、契約解除されたとしても勝手に処分ができません。

処分するには「強制執行」という法的手続きが必要なのです。

強制執行により残置物を物件内から搬出しても、一定期間預からなければなりません。

搬出・保管費用は賃借人に請求できるのですが、相手が行方不明のため連帯保証人に請求するしかありません。

しかし連帯保証人も負担しないとなると、結局は大家の負担となってしまいます。

このようなリスク回避のために、賃貸保証を活用したいものです。

賃貸保証の活用

賃借人の行方不明は家賃滞納に比べると、そう頻繁におきることではありません。

しかし数年に一度という稀なことであっても、おこってしまうと滞納家賃も含め100万円前後の費用負担になる恐れがあります。

賃貸保証の保証メニューには、契約解除・明渡し関係の訴訟費用が含まれているケースが多く、契約解除後の残置物処理にかかわる費用も保証範囲に入っているか確認をしておきましょう。

さてでは賃借人が行方不明になった場合、賃貸保証会社はどのような流れで契約解除・明渡しを進めるのでしょうか？

保証会社により約款内容が異なるので、すべての保証会社が同様の措置をとるとは限りませんが、次のような動きになるといえます。

つまり強制的に契約解除をおこなうケースと、裁判所に申立て法的に契約解除をおこなうケースのどちらかになるでしょう。

問題は残置物の処理です。

保証会社が強制的に残置物の搬出・保管ができる、としている保証約款が多いようですが、『残置物の搬出保管を賃借人の承諾なくおこなうことについては自力救済にあたる』とされた判例もあります。

参照：全国賃貸住宅新聞「家賃債務保証会社「賃貸借契約解除権」認められる」

そのため残置物がある場合には、裁判により契約解除の判決を得て、そのうえで強制執行手続きにもとづいて、残置物を処理する法的解決をおこなう保証会社が多いと考えられます。

まとめ

入居者が夜逃げしていたことに気づかなかった、というケースは稀ですがあることです。

家賃管理をオーナー自らおこなっている場合、オーナーは滞納が重なるようになるまで、管理会社に伝えないことがあります。

管理会社が知らされたときには6ヶ月も滞納しており、物件を確認にいきはじめて夜逃げに気づくということが実際にありました。

家賃管理は賃借人の動静を確認できるひとつの方法です。

オーナーには家賃管理の意義や目的を知らせておくことが大切です。