不動産管理業務における騒音苦情の対処方法

不動産管理業務において、トラブルの発生件数の多いものの中に、騒音トラブルがあります。

同じ音に対して、人によって認識の違いがあり、「生活範囲の音」と主張する住人と、「騒音」と感じる住人がいます。

明らかな騒音の他に、騒音かどうかの判断の難しいケースもあり、管理者として公平な立場で両者の間に入って対応していかなければなりません。

ここでは、騒音とはどのようなものを言うのか、管理者として、住人間の騒音トラブルに適切に対処してゆく方法を紹介します。

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    騒音問題への初期対応

    賃貸業務では、騒音に対する住民間のトラブルが大きくなって、住人が退去して入居率の低下を招く事態に発展することもあります。

    そのため、騒音クレームが発生した時は、迅速に適切に対処しなければなりません。

    それでは、どのような初期対応が必要となるでしょうか。

    騒音の原因究明のための聞き取り

    騒音苦情を受けた場合、クレーム元のところに行って、騒音の種類や音の発生する時間帯などの状況を聞くことが必要です。

    例えば、上の階の住人の騒音に対する苦情が入った場合は、周囲の部屋の住人にも聞き取りを行います。

    また、騒音クレームでは、騒音を出している本人は、音が外に漏れていることに気付いていないことが多いです。

    そのため、まず、エントランスに注意勧告文を掲示し、居住者全員に騒音に気をつけるよう促し、騒音元にも認識してもらいます。

    中には音に過敏すぎる人からの苦情もあるため、騒音では、公平な立場で聞き取りをすること、また、全世帯の住人に対して告知することが必要です。

    騒音元への対応

    周囲からの騒音クレームが続く場合は、「騒音元」を訪問し、音漏れがしていることを伝えます。

    アパート・マンションなどの共同住宅では、建物の構造上音漏れがすることを、分かりやすく伝えることが必要です。

    騒音問題では、周囲が「騒音」と感じても、騒音元は「生活範囲内の音」と主張し、平行線をたどることが多くあります。

    「音の差し止め請求」や「慰謝料」などの訴訟は、貸主である物件所有者が起こすことになります。

    管理会社としては、クレーム元・騒音元への聞き取り、掲示板の文章による警告、当事者間での改善策の打ち合わせなどがあります。

    騒音の内容と被害届

    騒音トラブルは放置しておくと、周りの住人が退去し、対応を間違えると収益物件の利益の減少につながります。

    建物に空室が増え、風評被害も起きて、募集をかけても入居率を上げることが難しくなります。

    迅速な対応を取るには、騒音状態を正しく把握することが大切です。

    騒音の種類

    騒音の種類には、

    ・麻雀・飲み会・パーティでの大声
    ・歌・音楽や楽器の演奏による音
    ・洗濯機や掃除機、布団叩きなどの生活音
    ・子供が走ったり遊んだりする音
    ・ダンスなどの室内の運動音
    ・喧嘩などの大声

    などがあります。

    騒音の被害届

    騒音問題が深刻化する場合は、無理に解決しようとすると、感情的になり暴力に発展する恐れがあります。

    明らかに騒音と判断される場合は、クレーム元の住人に、騒音を録音しておくことを依頼します。

    警察への騒音の被害届は、受理されることは難しいケースも多いようですが、一つの選択肢となります。

    被害届を出すには、被害者の住居・氏名・年齢のほかに、被害の内容や参考となるべき事項を提出しなければなりません。

    どれくらいの音量であるか、騒音の起きる時間や頻度、騒音が原因で病気になった場合は医師の診断書などの具体的な証拠の提出が必要になります。

    騒音被害の基準

    トラブルを拡大させず早めに収束させるには、具体的な騒音レベルを把握することが大切です。

    騒音レベル

    日本雑音調査のサイトでは、騒音値をデシベル(db)で表示しています。
    https://www.skklab.com/standard_value

    一般的な騒音値と騒音の種類が表示されています。

    不動産管理,騒音

    音は、距離が離れるにつれて小さくなることを音の減衰と言い、減衰量で発生している音源からの距離が推定できます。

    環境省の定める騒音レベル

    環境省は、地域の類型ごとに、昼間と夜間の騒音レベルの環境基準を設け、都道府県知事が各類型を当てはめる地域を指定します。

    療養所や社会福祉施設があり、静穏を要する地域から、商業・工業によって基準は異なります。

    昼間(午前6時〜午後10時)は50〜60デシベル以下に、夜間(午後10時〜午前7時)は40〜50デシベル以下の基準が定められています。

    スマホの無料アプリ(Sonic Tools SVM、騒音Checker、Kazumi Nishimuraなど)でも騒音レベルを測ることができます。

    騒音レベルを測り、騒音を出している人に対して、客観的な数値に基づき具体的な改善策を提案することは効果的です。

    隠れ騒音メーカーに注意

    賃貸住宅の場合、クレームを言ったことで恨まれたりするのを恐れて、騒音トラブルがクレームとならず、周りの入居者が退去してしまうことがあります。

    集合住宅では、苦情を言えば気まずくなると我慢する人も多く、クレームを言う前に引越しの選択肢を選ぶためです。

    退去者が多い部屋があれば、隠れた騒音のトラブルメーカーが近くにいる可能性があると言えます。

    退去者に、退去の理由などを聞いたり、住人とのコミュニケーションに心がけたりすることも大切です。

    管理会社としては、壁の薄い建物の場合は、「音漏れは建物の問題だ」と言われれば、根本的に解決するところまではできないのが現状です。

    契約時に、入居者の審査をきちんとすること、クレームの多い入居者がいれば、法律の専門家に相談することもおすすめします。

    まとめ

    騒音トラブルは、賃貸経営のクレームで高い発生率があり、対応を間違えると、退去者が続き収益の減少になります。

    住民間の感情的な対立でトラブルが深刻化する前に、早めに収束さすことが必要です。

    また、わずかな音でも騒音と感じる人もあり、苦情を鵜呑みにせずに、十分なヒアリングをすることが大切です。

    騒音のレベルを計測して「公平な立場」で冷静に対処し、問題が深刻化しそうなときは専門家に相談するのがおすすめです。

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