サブリース新法で変わるサブリース契約の注意点

令和2年12月15日より、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施行され、サブリース事業に関する規制がおこなわれるようになりました。

国土交通省はサブリース事業適正化ガイドラインを策定し、関係する事業者への周知を図っています。

ここではガイドラインにもとづき、サブリース事業の規制内容について解説します。

サブリース新法の目的

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は2021年6月に完全施行されますが、2020年12月には同法のうちサブリースに関わる部分が先行して施行されます。

主要な法律の条文は『第三章特定賃貸借契約の適正化のための措置等』の、第28条～第36条になります。部分施行のため、この部分について「サブリース新法」と便宜上略称を用いているようです。

サブリース新法が生まれた経緯としては、次のような社会問題がありました。

以上のような問題の多くは、サブリース業者や建設業者あるいは不動産業者が、賃貸オーナーになろうとする人に対しておこなう営業活動に問題があったと判断されています。

具体的には、過大広告的な文言や表現で勧誘をおこなうことや、長期間にわたって家賃保証されるかのよう誤解を与えて、物件取得させサブリース契約に及ぶなどです。

サブリースは住宅供給の面から有効な手法のひとつであり、業界が健全に成長することは望ましいことと言え、適正なサブリース事業の成長に新法施行は欠かせないことなのです。

サブリース事業適正化ガイドラインの内容

サブリース新法により規制を受けるのはサブリース事業者ですが、加えてサブリース事業を勧誘する者に対しても規制を与えるのが特徴です。

規制内容は、誇大広告の禁止、不当な勧誘等の禁止、そしてサブリース事業をおこなうために、業者と物件オーナーが締結するマスターリース契約に関することです。

以下にその詳細を解説します。

規制される対象業者や行為

サブリース新法の適用を受ける業者は次のとおりです。

「特定転貸事業者」とは同法第2条5項で『特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者』と定義されています。

賃借した個人が事情により第三者に転貸する場合は、事業にあたらないので法の適用を受けません。

また借上げ社宅も形式的には「転貸」ですが、サブリースには該当しないので同様です。

また用途は住宅に限定されるので、マンションを事務所として賃貸する場合は法の適用は受けません。

その他、賃貸人の親戚や法人所有の物件で、法人の役員などがサブリースするケースも適用はありません。

賃貸物件のなかには「民泊」として活用されている物件もあります。

民泊用途の物件であっても、現に宿泊者がおらず、宿泊者の予約や募集がおこなわれていない住宅は、法の適用を受ける住宅に該当します。

ウィークリーマンションについては、旅館業法の適用を受ける宿泊者がいる場合は、この法律の適用はありませんが、長期滞在で生活の本拠になっているケースでは、法の適用を受けます。

さらにサブリース事業をおこなう事業者と、サブリース事業を勧めて土地を購入させ、賃貸物件を建てさせようとする建設業者や不動産業者などが「勧誘者」として定義され規制を受けるのです。

勧誘者はサブリース業者からの委託により勧誘をおこなう行為はもちろん、明確な委託がない場合であっても、サブリース業者からの暗黙の依頼があった場合は勧誘者に該当します。

また勧誘者が第三者に再委託した場合も法の適用を受けるので、サブリース事業にかかわるビジネスは注意が必要になります。

誇大広告の禁止

法第三章の特定賃貸借契約の適正化のための措置等の、最初の条文第28条が「誇大広告等の禁止」です。

オーナーになろうとする人が誤解をし、あるいは勧誘に乗っかりサブリース契約に至る要因に、メリットだけを強調しデメリットを意図的に目立たなくする「誇大広告」があります。

また条文には “誇大広告等” と記載され、相手を欺く目的の「虚偽広告」も含まれます。

規制を受ける広告媒体は次のようなメディアが該当します。

とくにサブリース業者が自由に作成できる自社作成の配布チラシや、ポータルサイトではない自社のウェブサイト内での表現については、厳しい目が向けられる可能性があります。

広告は正確な情報を表示し適正な勧誘ができるよう、次の点について留意することが必要です。

以上のような留意点が指摘されています。

かぼちゃの馬車事件では多くのオーナーが、自己破産に追い込まれる状況に陥りましたが、その原因に誤解を招く広告宣伝があったと考えられ、サブリースにかかわる事業者の意識変化が必要といえるのでしょう。

禁止される不当な勧誘

誇大広告とともに問題であったのが、サブリース事業への不当な勧誘です。

誇大広告を見ただけでは簡単に誤解を生むことは無かったのかもしれません。

虚偽広告とともに強い勧誘があることにより、誤解が真実だと思い込むようになります。

そのため第29条では「不当な勧誘等の禁止」を規定しています。

規定内容としては次の2項目あります。

とくにガイドラインでは「オーナー保護に欠ける行為」について、わかりやすく具体例をあげています。

このような行為は禁止事項に違反するものと認定されます。

マスターリースの重要事項説明と契約

マスターリース契約はサブリースのプロである事業者と、賃貸事業に関してあまり経験のないオーナーとの間での契約になることが多く、またオーナーは高齢者であることも想定されます。

したがってサブリース事業適正化ガイドラインにおいては次の点について留意するよう求めています。

さらに重要事項説明書の作成方法については、以下のように具体的な文字の大きさや、記載事項についても指定しています。

引用：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」

重要事項説明書の作成にあたっては「特定賃貸借契約 重要事項説明書＜記載例＞」が、ガイドラインに添付されていますので、これにしたがうことが望ましいです。

マスターリース契約は必ず書面の交付が義務となっており、法第31条には契約書に記載すべき項目を定めていますが、国土交通省が定める「特定賃貸借標準契約書」を参考にすることが望ましいとしています。

参考：国土交通省「特定賃貸借標準契約書（案）」

まとめ

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のサブリースに関する部分について解説しました。

賃貸管理会社が通常の管理業務を委託される以外に、サブリースによるオーナー支援策を選択する場合もあると考えられます。

サブリース新法に準拠した適正なサブリース事業がおこなわれ、オーナーと管理会社が良好なビジネスパートナーとして継続できることを願うものです。