賃貸管理会社が家賃保証会社を設立する方法

家賃債務保証業者は2021年3月1日時点で、76社が国土交通大臣の登録を受けています。登録を受ける要件としては以下の基準に適合している必要があります。

家賃債務保証業者登録制度は任意の制度であり、登録をしなくても家賃債務保証業を営むことは可能ですが、登録基準を満たせるようになった時点で登録することが望ましいといえます。

家賃債務保証会社の設立

管理会社が家賃債務保証会社を設立するには2つの方法が考えられます。

家賃債務保証業者として登録することを前提にした場合、純資産額が1,000万円以上必要なので、資本金が1,000万円であれば利益が生じている状態でなければなりません。

別会社として設立する場合は資本金を1,000万円超の会社とし、初期の立上げ費用を除いた純資産額が1,000万円以上とする必要があります。

登録基準としては「家賃債務保証業に5年以上継続」または「常務する役員が家賃債務保証業務に3年以上従事した経験」が求められており、設立後すぐに登録するためには3年以上の実務経験がある役員が必要になります。

現在の管理会社に家賃債務保証部門を設立するには、やはり純資産額が1,000万円以上であることが求められます。

管理会社としての業績に大きな変動がある場合、安定して純資産額を1,000万円以上キープできないことが予想されると、登録更新時に登録が抹消される可能性もあります。

管理会社内に家賃債務保証部門を設立するか別会社にするかは、登録要件とされる役員や使用人の人材配置と純資産額の維持状況を鑑み判断することになるでしょう。

家賃債務保証事業者の状況

家賃債務保証事業者には小規模な事業者も多く、下図のごとく2016年時点のデータでは約半数が従業員数10人以下という状況です。

引用：国土交通省「家賃債務保証の現状」

純資産額は5億円超の事業者がもっとも多いですが、5千万円以下の事業者が数社おり、資本金額は1千万円以下が約1割という状況です。

引用：国土交通省「家賃債務保証の現状」

また事業者の7割は家賃債務保証専業ですが、兼業業者の他事業は多い順から記載すると次のような状況です。

賃貸仲介や賃貸管理の兼業として家賃債務保証事業をおこなっている様子も見うけられます。

家賃債務保証事業の概要

家賃債務保証事業に対する法的規制は、過去に「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」として、衆議院にて審議されましたが廃案となりました。

この法案の目的は当時社会問題化した「取立て行為」の規制だったのですが、廃案により同法案に盛込まれていた「家賃債務保証業者登録制度」が、現在の登録制度につながっています。

2016年に閣議決定された「住生活基本計画」において、家賃債務保証業者登録制度は住宅セーフティネットの強化策の一部として位置づけされ、2017年国土交通省告示にもとづきスタートしたものです。

家賃債務保証事業の業務は、登録制度に定めている規制内容に従うことが求められると同時に、事業として成立させるためには「審査能力」が必要となります。

業務上の禁止事項と遵守事項

家賃債務保証をおこなう事業者には次のように、禁止事項や遵守事項が定められています。