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不動産経理の特徴として、不動産業のそれぞれの形態で仕訳方法が異なることがあります。大きく、売買、賃貸、仲介と不動産業を分けることができます。

なかでもオーソドックスかつ基本となるのが、やはり不動産売買における会計処理です。そこで今回は、不動産業のなかでも特に売買における経理業務について、その注意点を中心に解説していきます。

不動産売買における経理の特徴

まず憶えておきたいのは、賃貸や仲介における処理とは違い、売上と仕入(取得)の他に在庫を計上する必要があることです。

不動産売買というのは、いわゆる小売業と同じで、建物や土地を購入して、それを売却し、その差額を利益として得るものです。

そのため、在庫として当該不動産を購入したときの価格の他に、仲介などの取引関連コストも資産として計上します。ここで初心者の場合、誤って費用として計上しまうケースが多く、税務調査の際に問題となることがあります。

不動産売却の仕訳方法

経費は、売却時の帳簿価格として表示します。特に土地と建物で減価償却の考え方が変わるので、ここも注意点です。

つまり、土地は基本、取得したときの価格をそのまま帳簿に記載します。売却時も価値に変動がないからです。一方で、建物の場合、時間が経てば経つほど価値が下がる性格があります。

そのため、やはり時間経過とともに減価償却をします。これによって、建物の帳簿価格は取得したときの価額から売却日までの減価償却額を差し引いて求めることになります。

以下に実際に土地と建物を売却したときの仕訳例をみていきます。

具体的ケースにおける仕訳例

ケース:土地と建物を4000万円で売却。契約時に1500万円が振込まれる。その後、残金の2500万円が振り込まれ、同時に当該不動産を引き渡し。土地の帳簿価額が2800万円、建物が1000万円。期首日(会計期間の最初の日)から売却までの減価償却費は100万円。

(1)契約時

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額 備考
普通預金 1500万円 前受金 1500万円 頭金受取

※引渡し日を譲渡日とする会社が多く、普通はこの時点で収益を計上しません。頭金は前受金と表示することが多いです。

(2)売却時

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
前受金 1500万円 土地 2800万円
普通預金 2500万円 建物 900万円
固定資産売却益 300万円

※不動産売却による利益は、固定資産売却益と表示します。建物の価額が900万円(1000万円-100万円)とされているのは、減価償却が100万円であったためです。

減価償却についても、売却時に計上します。以下の例によります。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額 備考
減価償却費 100万円 建物 1500万円 売却日までの減価償却

以上のように、売却時に減価償却を仕入に振り替えます。実務では全ての商品がすぐに売れるわけではなく、なかなか成約されないものもあります。

このときは、賃貸に回すことが多いです。こうなると、その時点から減価償却が要ります。

前述したように、引渡し日=譲渡日となりますから、計上タイミングは明確です。引渡しをもって売上や仕入を計上します。

3. 消費税額から建物と土地の価格を判別

消費税も、不動産経理では注意すべき点です。というのも、建物の場合は消費税がかかりますが、土地は非課税です。

建物と土地が同時に売却された場合、契約書を一見しただけでは、建物と土地の価格区分が分からないことがあります。このときに非課税の別を利用して、それぞれの価額を判別できます。消費税額からの逆算が有効です。

●計算式
消費税額÷8×108=建物の価額(税込)

●具体例
売却金額:4000万円
消費税額:80万円

80万円÷8×108=1080万円(建物の価額)
4000-1080万円=2920万円(土地の価額)

固定資産税評価額も基準になる

さらに消費税額の記載がないケースもあります。この場合は、固定資産税評価額を基準に判別します。

評価額は、仲介業者が保有する公課証明に記載されています。契約書を見ても分からないときは、閲覧させてもらいます。

不動産売買における経理業務についてまとめ

今回は、特に不動産の売却にかかる経理の注意点について解説してきました。減価償却のタイミングや消費税の負担などが、建物と土地、そして売買と賃貸といった別で変わってくるのが特徴です。

これと同じように、不動産業の他の業務、それこそ賃貸や仲介によって、それぞれ特徴的な会計処理が存在します。売却のシーンを基本に、各形態に応じた適切な業務を行っていくことが、不動産経理には求められます。

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