もう賃料査定に悩まない!査定業務における課題と、AIを用いたソリューションを徹底解説

賃貸物件の管理、運営を行う上でカギとなるのは「賃料査定業務」です。細かい条件や相場を考え、オーナーさんを満足させられるような利益を出しつつ、お客様にも人気が出るような絶妙な価格設定をするのは簡単なことではありません。自社内でさえも部署が異なることで意見が割れることがあります。今までの土地勘やノウハウの蓄積がない新しい地域を担当しなければならないこともあります。

このような課題に対処するうえで、最新のAI査定サービス「Gate.(ゲイト)」はどんな解決策を提示してくれるでしょうか?本記事で解説します。

  1. 最⻑50年先まで賃料・利回り・価格・空室率を査定
  2. 類似物件の賃貸事例・販売事例も簡単収集
  3. 柔軟な投資条件を基に高精度な収益分析
  4. レポート機能でグラフィカルな提案資料を作成
  5. 予算感に合わせた料金プランを選択可能

賃料査定業務のキホン

まず、物件の賃料査定はどのように行われるのでしょうか?重要になってくるのが「賃料の相場を知る」ことです。ひとことで「相場」といっても、いろいろなファクターを組み合わせて判断する必要があります。わかりやすいところでは、

・市街地の中心に近いか遠いか
・最寄駅からの距離(徒歩何分、バス何分など)
・最寄り駅の利便性(商業施設が充実しているか、急行や特急が止まるかなど)
・築年数や部屋の仕様、間取りがどうなっているか
・室内の設備がどれほど充実しているか、また構造が鉄筋か木造か
・入居が繁忙期(1月~3月等)か、閑散期か

といった点が判断材料となります。最近では敷設インターネット回線の種類やロフトの有無など、さらに考慮する必要がある項目も増えています。
もし自社でその地域の物件を多く担当していれば、ある程度データをとることができるので、条件や場所などが類似した物件と比較してある程度の相場感を得ることができるでしょう。また、他社が扱っている物件情報の統計データなども利用することがあります。

物件の価値に直結する賃料設定は責任重大!

こう考える方もいるかもしれません。

「相場が分かったら、それより少しだけ安くすれば人気が出るし、満室になればオーナー様も喜ぶから万々歳!」

しかし、ことはそう単純でもないのです。オーナー様から不動産という「資産」をお預かりしている以上、その資産価値の最大化を図るのが仲介業者としての責務だからです。

不動産業において、物件の価値は通常、純利益を利回り(キャップレート)で割った数値で判断されます。アパート経営における利回りは、平均的に5%ほどであると言われています。この数値は外的要因に左右されるのでこちらで操作することはできません。

しかし、割る分母を大きくすることは可能です。純利益は家賃収入から運営費を差し引いた額ですから、家賃収入が上がれば上がるほど、物件の価値も上昇する、というわけです。

ですから、1戸の家賃を1000円上げるか下げるだけでも、物件の価値に数百万円単位の差が出てくるのです。

査定業務の責任の重さを感じていただけるのではないでしょうか。

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目線が違うと賃料査定額に大きな差が生まれる理由とは?

ここまでで述べたように、賃料査定というのは一筋縄ではいきません。

いろいろな要素を勘案してやっとのことで妥当と思える額を算出しても、また次の壁にぶつかることがあります。同じ社内でも、「妥当と思える額」というのは立場や個人によって異なってくるということです。その人の経験、目線、ウエイトを置くポイントはさまざまです。それによって査定額に差が出てくるのです。

たとえば、オーナー様と直接のやり取りを行う営業担当や開発部では、オーナー様の収支の向上のためにもなるべく高い賃料を設定したいと思うものです。しかし、査定担当者や管理部の立場では、もう少し慎重に抑えた金額を主張するかもしれません。

いままで積んできたノウハウや相場感、経験値次第で設定額に大きな差が生じると、社内でこの調整に時間を要するケースが増えます。

土地勘、データがない地域の査定業務は難航必至!?

賃料設定業務における課題はこれだけではありません。

冒頭でも取り上げたように、賃料設定にはさまざまなファクターを組み合わせる必要があります。

個人的に土地勘があったり、すでに自社で扱っているエリアの物件であれば、データやノウハウが蓄積されています。しかし、新たに担当する土地勘のないエリアにある物件についてはどうでしょうか?

一からそのエリアの相場を把握するための情報集めをする必要があります。この作業にはかなりの時間と労力がかかります。将来的にそのデータが役立つという見込みがあればまだしも、それも定かではない場合、かなりの手間だと感じてしまうのではないでしょうか?

賃料設定の課題はAIで解決する!Gate. IPはなぜ選ばれているのか?

上で取り上げたような課題を解決するために開発されたのが、「Gate. Investment Planner」です。現在、金融機関、不動産事業者様をはじめ、150社以上の企業への導入実績を誇る画期的な不動産価値分析AIクラウドサービスです。

賃料設定の意見が割れた時に共通の基準となる客観的で定量的なデータが欲しい、と思われたことはありませんか?
「Gate. Investment Planner」は、2億件超の不動産ビッグデータをもとに、客観的な適正賃料を算出することができます。さらに、「周辺事例」という定量的なデータも合わせて比較することができるので、「Gate. Investment Planner」が算出した賃料と比較することも可能。多くの金融機関への導入実績に裏打ちされた、賃料設定の共通基準として非常に信頼できるツールです。
土地勘のないエリアであっても、十分な根拠データと事例を収集できるため、自信をもった価格設定が可能になります。

不動産運営の要となる賃料設定業務の共通基準として、一度「Gate. Investment Planner」の導入をご検討されてはいかがでしょうか。

ぜひ資料請求からどうぞ。

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  1. 最⻑50年先まで賃料・利回り・価格・空室率を査定
  2. 類似物件の賃貸事例・販売事例も簡単収集
  3. 柔軟な投資条件を基に高精度な収益分析
  4. レポート機能でグラフィカルな提案資料を作成
  5. 予算感に合わせた料金プランを選択可能

下記の項目に少しでもお心あたりのある方は、是非「Gate. Investment Planner」の資料をダウンロードしてみてください。

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