「成約になりやすい」物件とは?

賃貸仲介事業を行う際に、何よりも重要なのは「反響数」である。
問い合わせが無ければ、当然のことながら仕事にならない。

日々業務を行ううえでこの反響数の獲得のために各不動産会社はかなりの工数を使う。
反響獲得自体の媒体を見直したり、掲載する物件を見直したりと様々な対策を打つ。
まさに仲介会社にとっては、反響の獲得が最重要施策であることは、間違いない。

では、反響数の獲得に成功をおさめるとそれと比例して売上が増加するか、といえばこれは一概にそうだと言えないところがある。
反響数が増えれば増えるほど、売上は一般的には増えていくことは間違いないがその増え方(関数)は、各社様々だ。
つまり100件反響増加をして100万円売上が増加する会社もあれば30万円しか増加しない会社もある。

この傾向は各社によって本当にバラバラである。
このことは、成約しやすい物件を多く広告掲載しているか否かに左右されているところが、原因のひとつの可能性がある。

仲介業に長く従事していると成約しやすい物件かそうではない物件かの違いをなんとなく理解してくる。
内見時に物件の現地で、感覚的に「これはすぐ成約になるな」という物件もあれば「これはなかなか決まらないな」という物件もある。
今回はそうしたなかなか言語化できないこの「成約の確度の違い」を少し纏めてみたい。

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1.バルコニー側が隣の物件と隣接していないかどうか

つまり眺望が良好か否かだ。
条件が良くても、窓を開けた時に隣の物件とピッタリ隣接していて圧迫感がある物件は心証が悪い。
逆に、視界が開けていると印象は相当良いこのあたりは、なかなかデータではわからないかもしれないが、実際に物件に訪問すると大きくユーザーの心理的作用に働く。

2.大通りに面しているかいないか

あまり車通りの多くはない物件であれば心配はないが、いっぽうで幹線道路沿いに建てられた物件は成約するのに苦労する印象がある。
当然と言えば当然だが、まず車の音がかなりうるさく感じる。
ダブルガラスなどで部屋内の騒音を抑えるように対策を打っている物件もあるが、マンションに辿り着くまでに少し霹靂してしまうユーザーも多いのが実情だ。

心理的に帰宅する道中は、静かなエリア、静かな通りを歩きたいのかもしれない。
また、洗濯物なども排気ガスなどが気になり外に干しずらいのも、マイナスポイントなのかもしれない。

3.張り・柱が多い部屋かどうか

内見で室内に入った際に張りが多くあれば、圧迫感を感じ実際よりも部屋が狭く感じることがある。
逆に張りがない物件は広く開放的に感じる。
また柱なども位置や大きさによって部屋の使い勝手を阻害するケースもある。

実際にサイトなどの面積や帖数表記でイメージされる部屋と現実の部屋とのギャップが大きい程、ユーザーは失望することは明白だ。
いっぽうで、イメージよりも開放的で「広く」感じる部屋は、やはり成約確率が高くなる。

4.角部屋か否か

あまり物件検索ではそこまでこだわらないかもしれないが、実際内見するとこの角部屋かどうかはかなり成約に影響される。
角部屋のようにプライベートが確保されている物件はやはり印象が良い。
上記の1のように眺望が良く、かつ角部屋の部屋はかなりの高確率で成約に至るケースが多い。

5.エントランスの植栽状況

エントランスが清潔にされているかどうかは、言わずもがな相当成約に影響される。
入り口にゴミが散乱していると、予想通りやはり成約に至るケースは少ない。
また、駐輪場なども同様に煩雑であると印象が悪くなる。

これは当然のところだが、さらにかなり細かいところを記すとエントランスの植栽状況なども影響を与えているように感じる。
高級物件ではなくても、エントランスに花が添えられていたり、植栽がきちんと整えられていると印象は相当良い。
逆に殺風景だと、あまり印象に残らない。

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まとめ

おそらくこれ以外にも「目に見えない」成約に影響のある箇所はたくさんあるだろう。
相場があり、それに基づいて適正な家賃の値付けを行い、ある程度設備を整えていても何故か「決まらない物件」は数多くある。
仲介会社では写真撮影などの際にこのあたりを気をつけてみて、社内で共有していくのも手ではないだろうか。
チェックが多い物件は、成約に至る確率が高まるので、プッシュするようにフローを作りこむのも手だろう。

また、このような上記のようなチェック項目は不動産投資においても重要である。
ワンルーム投資を検討している投資家なども参考にして頂ければ幸いである。
人が実際住む物件を決めるという行為は想像以上に奥が深いものである。

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