不動産登記受付帳の任意売却物上げ

その時、ノートPCの時計は昼の12時になろうとしていた。
静かな事務所の中で電話が鳴り響く。

私「はい、ありがとうございます。リアルターです」
男「坂口さんっておる?」
私「はいっ!私ですが」
男「なぁ⤴、お前どういうつもりやねん。こんな手紙何度も送ってきて」
私「・・・とおっしゃいますと?」
男「差押えがどーのこーのって何じゃコラ!
   個人情報とちゃうんか!?
   こんなん、身内に知れたらどない責任とってくれるんや?」

今日は、寒くもないのに肩がすくみ、両脇の筋肉がピクピクと震える。

昼飯前で減っていた腹も一気に胃が縮んで食欲が失せた。

私 「責任とはどういう意味でしょうか?」
男 「もう二度と送ってくるな!次、送ってきたらお前とこの事務所へ乗り込むぞ」

訪問せずに相手から来てくれるなんてありがたい話だが、相手の感情を逆なでしても一円の得にもならないので、その場はキチンと対応した。

私「大変失礼いたしました。2度と送らないようにリストから削除させていただきます。お名前とご住所を・・・」
男「ガチャ!プーップーッ」

一方的に電話を切られてしまった。これでは、リストを削除できないではあ~りませんか。

私は、すぐさま着信履歴から電話をかけた。

私「あのー、名簿から削除しますのでお名前とご住所を・・・」
男「それがしつこいって言うーんじゃ、ボケが!!ガチャ!プーップーッ」

これでは、この男へのDMを止めようにも名前が分からないと止めようがない。

不動産登記受付帳から処分の制限に関する登記(いわゆる差押)された物件を対象に物上げアプローチをしていると稀に意図しない人からのラブコールをもらうことがある。

そのクレームも様々で、

「もう、大丈夫なので送らないでください」という人や「売却が終わって、そこには住んでないので」(転送で届く)という人もいれば、「お前ら不動産屋に何ができる!?人の物件を安く買いたたいて、それを高く売って儲けるだけやろ!」と核心を突いてくる人もいますが、場数を踏んでいないと、ここで気持ちが萎えてしまい「任売は割に合わんな」とモチベーションがダダ下がりになる不動産営業マンも多いハズ。

でも、そんな時は考えてみてほしい。

不動産仲介業務効率化ツール9選 
各シチュエーション別人気資料も紹介

不動産営業マンはお客様との接客がメインの業務です。だからと言って、1日中お客様と会っているかというと、そうでもありません。

お客様への物件案内、チラシ作成、間取り図作成、ポータルサイトへの入稿、ポスティング、役所調査、売契重説作成、査定書作成、反響対応と、案外事務所にいる時間が多いものです。

どれも大切な業務ですが、お客様と会わないと数字が上がりません。

そんな多忙な不動産営業マンのために、各シチュエーション別に業務を効率化できるツールをご紹介します。

任意売却は人助けの1つ

任意売却とは、様々な事情で住宅ローンが払えない人の羞恥心を汲み取りながら、

競売という残念な結果から債務者やその家族を守り、再出発を応援する活動の1つ。

不動産登記受付帳から任意売却案件に繋がる可能性の高いものに

「処分の制限に関する登記」というものがあり、それには競売開始決定(裁判所で既に配当要求終期の公告)された案件も含まれているが、競売開始決定される前段階のものをターゲットにする。

ここで、そのターゲット絞り込み方を間違えると、意図しない人からのラブコールが頻繁に入ることになるので注意が必要だ。

絞り込むには、オンラインの登記情報サービスなどを使って「所有者事項」じゃなく「全部事項証明」で調べていく必要がある。

所有者事項は1件で144円に対し、全部事項は1件334円と所有者事項の2.3倍ものコストがかかる。

非常に勿体ない気もするが、所有者事項で調べると「所有者名」と「旧住所かもしれない住所」のたった2つしか分からない。

相続登記なら「現在住民票のある住所」で登記しているので、所有者は、高い確率でその住所に住んでいる。

しかし、処分の制限に関する登記(差押登記)においては、市税事務所などの債権者によっては、差押えする段階で所有者の住所を「住民票のある住所」に職権で変更する場合もあるが、変更しない債権者も多いので、その場合は所有者が物件を購入した時に住んでいた「旧住所」であることが多い。

全部事項で調べる13のメリット

処分の制限に関する登記を全部事項で調べた場合は次のようなメリットがある。

1. 債権者が誰なのかが分かる(ややこしいのはこの段階で排除できる)
2. 差押えられた日と内容が分かる
3. 差押えらえた回数(履歴)が分かる
4. 差し押さえられたままなのか(解除してないか)で資力状態が分かる
5. 建物なら収益なのか、戸建てか店舗かなどの種類が分かる
6. 物件の面積や築年数が分かる
7. 抵当権の有無が分かる(相続後、固都税を払ってないだけの時もある)
8. およその購入額が抵当権から推定できる
9. 住所が物件購入時なのか当該物件なのか、更に転居済みかが分かる
10. 売却済みでないかが分かる(登記受付帳は差押日から最大2ヶ月後の取得になる為、その間に売却済みの場合がある)
11. オプションで信託や共担をチェックしておけば、意外なことが分かる時もある
12. 上記のことが分かるのでランク分けしてアプローチできる
13. つまり、無駄な訪問やDMを減らせるので時短になる

これだけのことが分かる全部事項は、有効に活用したい。

仮に毎月100件の処分の制限に関する登記から、
所有者事項を取得した場合は 144円×100件=14,400円
全部事項で取得した場合なら 334円×100件=33,400円

その差額は、33,400円―14,400円=19,000円程度。

もちろん、ランク分けすることで捨てる情報も多いのでDMではなく訪問でアプローチしている場合は、ゾッとするほどアプローチ活動の時間に差が出てしまう。

任売になる案件

不動産を売る根源的な理由はたった2つしかない。

それは、

・キャピタルゲイン(売却益)が欲しい時
・お金に困って売らざるを得ない時

である。

任意売却は後者の「お金に困っている人」が対象であり、お金が無い(収入が低い)ことへの羞恥心は誰もが持っているため、初期段階で債務者の方から相談にやってくることは少ない。

つまり、不動産登記受付帳からの任意売却物上げアプローチについては、この絞り込み(ランク分け)のやり方によって結果が大きくかわる。

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<次回は、ランク分けについて>

あなたが一人社長なら、フルコミッションの営業マンなら、この「処分の制限に関する登記」から効率よく物上げする為には、どのようにランク分けをすると効果が出やすいのかについて私の大阪での経験に基づいて書いてみようと思います。

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