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任意売却の実務面において気をつけなければいけないことと言えば、契約してから決済するまでの間の「差押え登記」が挙げられます。

任意売却で気を付けるべきこと!差し押さえ登記には要注意

所有者に確認すると固定資産税や市県民税等を滞納しているが、まだ差押え登記が入っていない場合

この場合は、契約してから決済までの間差押え登記が入るか入らないかを随時チェックする必要があります。

役所の実務上では、差押え登記を入れる前に、必ず差押える旨の書面が所有者本人宛に郵送されるので、所有者本人に役所からくる郵便書類を必ず確認してもらうように伝えてください。

万が一、決済直前になって差押えが入ってしまった場合、当然ですが、決済時に抹消する必要があるので、差押え登記抹消の交渉をするために役所へ出向く必要があります。

これは、かなり厳しい交渉になるのは想像できますよね。

仮に決済直前で差押えが入ってしまったら?

  1. まずは、所有者本人に差押え登記の抹消金額に相当する費用の現金の持ち出しができるか?

次に1番抵当権者に差押え登記が入った旨の連絡を入れその抹消金額に相当する費用を売買価格の中から控除してくれるかどうかの交渉

または、所有者本人を連れて役所に一緒に出向き抹消可能な金額の調整。

さらには、決済時に一旦少ない金額で抹消してもらい決済後の分割払いに応じてくれるかの交渉。

どれも無理な場合、仲介手数料からその抹消費用を捻出するのか?

とどのつまりはそれで対処するしか方法はない。

でも、色々交渉した上に、仲介手数料で負担するしかなくなったとすれば動くだけ動いて、結局仲介手数料が減る。

想像するだけで、ゾッとしますよね。

だから、そうならないために契約してから決済までの間に差押え登記が入らないよう細心の注意を払う必要があります。

差押え登記を事前に防ぐには?

この最悪の問題を防ぐためには、下記の対応方法があります。

  • 契約する前から差押え登記を入れておく
  • 評価証明書や公課証明書の取得の仕方を工夫する

滞納してる金額によって変わってくるので一概にはこうすれば良いということは言えませんが、この2つが対応できる方法になります。

契約前に差押え登記を入れておく

ここでは、契約する前から差押え登記を入れておくこれについてご説明します。

通常、契約する前に配分表を作成して、売主である所有者がこの売買によって負担すべき経費について、1番抵当権者に売買金額の中から控除してもらうように交渉しますよね。

この売主が負担すべき経費として1番抵当権者に控除してもらうという交渉は契約前に確定します。

よって、契約後に差押えが入ってしまうとそれは時すでに遅し、当然、1番抵当権者はその分は控除してくれません。

だから、契約する前に、配分表を作成して交渉する時点でその時点ですでに差押え登記が入っていたらその分は売買金額の中から控除してもらえるのです。

ただし、第1抵当権者が控除してくれる金額には上限がありますので、

滞納している金額があまりにも多いとそこはまた別の話になります。

第1抵当権者によって金額は変わりますがおおよそ10万円前後の滞納額であれば売買金額の中から全額控除してくれる可能性は高いです。

このように、初めの段階で売主である所有者に滞納している金額はどのくらいあるのか?確認する必要があります。

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