管理物件の入居率が悪い原因は？入居率を高める具体的な方法も教えます

2022年8月24日

西口和史

マンションやアパート経営を始めたのに、空室が多く期待した利益を得られないということはよくあることです。

賃貸住宅経営で成功するためには、入居率のアップを考えなければなりません。

そのためには入居者のニーズを把握し、それに合ったリフォーム、特に防犯リフォームをすることが重要です。

この記事では、入居率を高める方法および必要とされるリフォームなどについて解説します。

賃貸住宅経営の成否は入居率で決まる

マンションやアパート経営は、通常金融機関から融資を受けて始めます。

特に一棟ものの賃貸住宅は金額が張るので、レバレッジ（てこの原理）をかけて大きな借り入れをします。

そのため、入居率が悪ければ家賃収入を得られないばかりか、ローンの返済ができなくなることも起こり得ます。

したがって賃貸住宅経営の成否は、入居率にあるといっても過言ではありません。

入居率ってどんな指標？

入居率とは、所有している部屋に対して現在入居している部屋の割合、例えば10室のアパートを経営し、8室に入居者がいる場合には入居率は80％です。賃貸住宅の経営でよく使われる指標に空室率がありますが、これは入居率と相反する指標で上記の例でいえば空室率は20％ということになります。

入居率が大事なわけ

入居者がいないと毎月の家賃は入ってこないので、ほかに仕事を持っていない場合には生活を維持することはできません。また金融機関から借り入れをしている場合には、家賃収入から返済を行っていきますが、入居率が悪いとそれも不可能になります。余裕資金があれば、しばらくは貯蓄から返済も可能でしょうが、そのうち返済が不能になり最悪の場合物件を売却せざるを得ない事態も。

入居率が悪い原因は

それでは入居率が悪い原因は何なのでしょうか、その理由を挙げてみましょう。

物件の立地がターゲットのニーズに合っていない

アパートやマンションの経営で、最も大事なのは立地です。

立地の良し悪しは、ターゲットとする人のニーズによって異なります。たとえばファミリー向けの賃貸住宅を、騒音の激しい子供の教育には問題があるような繁華街に購入しても入居者は現れないでしょう。逆に都心へのアクセスが悪い駅から離れた郊外に単身者向けの住宅を作っても、空室は埋まらないことに…。

建物や間取り・設備が古く使いづらい

建物が老朽化してくると、住みづらくなり退去者は増え入居率は悪くなります。また各部屋が細かく区切られた間取りは、使いづらく現代にマッチしていません。設備についても、玄関にインターホンがなかったりトイレが暖房便座でなかったり、室内に洗濯機置き場がないような住宅は入居者から敬遠されることに。

管理会社が機能を果たしていない

管理会社の仕事は、入居者の募集に始まり物件の案内・賃借人との契約・集金・滞納の督促・清掃・トラブル対応・退去確認・退去の後の原状回復など非常に多岐。

空室が発生した時には、部屋を直ちに清掃し入居者を募集し広告活動を行わなければなりません。したがって管理会社が十分に機能を果たしていないと、入居率は上げられないでしょう。

周辺物件よりも家賃が高い

賃貸住宅を探す人は、まずインターネットの物件情報を見るのが一般的です。物件情報を見て、何の特徴もないのに周辺の物件よりも家賃を高く設定している場合には、それだけで入居の候補から除外されてしまうでしょう。特に築年数が経つ物件は、汚れており機能面でもでも使いづらく、周辺の新築物件と同程度の家賃では、入居者は納得して契約することはありません。

入居率を上げる具体的な方法

それではどのようにしたら入居率を上げることができるのでしょうか。
入居率を上げるポイントは、立地条件・管理会社・家賃・リフォームの4つを工夫することです。

立地条件の良い物件を購入する

入居率を上げるためには、入居者の目線に立って物件の購入を行うこと。単身者とファミリーではニーズが異なりますので、それぞれの好みに合った立地の住宅を用意することが大事です。

単身者が望む物件の条件は、なんといっても都心へのアクセスが良いこと。駅から近いところにある物件ならば、朝早く夜遅いサラリーマンや学生には便利です。単身者は、平日の日中に部屋にいることはほとんどないので、多少日当たりが悪いとか騒音があるということは問題になりません。また周辺に24時間営業しているコンビニやドラッグストア・飲食店などがあれば申し分ありません。

一方、子育て中の人が住まいを求める条件は、なんといっても子供が安全に暮らせる環境。多少駅から離れていても、治安が良い・自然が豊か・公園がある・学校や保育園が近い・買い物に便利などの条件であれば、安心して子供を育てることができます。

信頼できる不動産管理会社と契約する

アパートやマンション経営で物件の立地と同じくらい大事なのは、信頼できる不動産管理会社を選ぶこと！すでに述べたように、管理会社の仕事は多岐にわたります。これらの活動の中で募集から契約・退去原状回復という一連の活動が、しっかり行われなければ入居率を上げることはできません。

また通常の管理においても、修理の依頼をしても対応が遅かったり、トラブル対応が悪かったりすれば、退去する人も出て入居率が悪くなることもあるでしょう。また内覧希望者が現れたときに、階段や廊下などの共用部にごみが散乱していたり汚れてれば敬遠してしまいます。廊下の電気が切れているような場合には、セキュリティも心配になります。

妥当な家賃に設定する

入居率を上げるためには、周辺の競合する物件の家賃を調べ妥当な家賃にすることも大事！周辺の家賃は、インターネットの賃貸物件の情報サイトや管理会社に問い合わせて知ることができます。その際築年数や間取り・専有面積・設備の設置状況・敷金や礼金などについて調査し、保有している賃貸住宅のメリット・デメリットと比較して家賃設定するようにしましょう。

入居率を上げる大きなポイントにリフォームがありますが、これについては章を改めて少し詳しく説明しましょう。

リノベーションやリフォームによりニーズに合った住まいにする

古い建物や間取り・設備では、入居者を惹きつける住宅にはなり得ないので魅力的な住空間に一新する必要があります。魅力的な住まいにする方法としてはリノベーションとリニューアルがあります。

リノベーションにより住宅を一新する

リノベーションとは、古い建物や間取りを一新し、従来のものとは全く異なる新しい住宅に作り替えること。たとえば細かく区切られた3DKの間取りは使いづらいので、風が通りやすい2LDKに刷新するなど。リノベーションをする場合には、ターゲットとする人のニーズをよく把握して行うことが重要です。

オーナーの目線でリノベーションした場合には、ニーズに合致せず入居者が現れないということもあり得ます。リノベーションは多額の費用が掛かるので、無駄な費用を投下しただけということにならないようにしなければなりません。

リフォームにより住みやすい住宅にする

リフォームは、リノベーションのように全面的な改修ではなく古くなった住宅を、新築の時の状態に戻すこと。

例えば外壁の塗装や壁紙の張り替えた・床のはがれている部分の張り替えたり・新しい設備を取り入れるなど。特にターゲットとする人のニーズをよく把握し、それに合致する設備を導入することで入居者の満足度を高めることができます。それではどんな設備が入居者に必要なのか、ランキング表を見てみましょう。

入居者が望む設備はどんなもの？

週刊全国賃貸住宅新聞の作成した2019年度の「この設備がなければ入居が決まらないランキング」は次表のようになっています。この設備がなければ入居する人はいないという基本的なものです。

一方、同データの「この設備があれば家賃を高くても決まるランキング」は下表のとおり。これらの設備は入居者に人気のある設備で、設置すれば家賃を多少高くすることも可能でしょう。

防犯リフォームによりさらに入居者の満足度をアップ！

近年は住宅の基本的な機能の一つとして「安全・安心」が認識され、防犯リフォームが強く要望されています。上記ランキング表の黄色くマークしたのが防犯設備で、多数ランクインしているのでお分かりになると思います。特に女性向けをターゲットとする住宅であれば、防犯は必要不可欠の設備と言ってよいでしょう。

どんな設備なのか簡単に説明しましょう。

・オートロック…ドアが閉まると自動的に施錠されるもの。暗証番号で開錠するタイプ・カード式のタイプ・かざすだけでよいＩCカード方式などがあります。
・TVモニター付きインターホン…来訪者をモニターで確認できる必需品。
・宅配ボックス…配達された荷物はボックスで入れればよいだけなので、対面せずに荷受けができるので安全。不在が多い人には特に便利。
・ホームセキュリティ…警備会社と契約するタイプとオーナーが防犯カメラを設置するタイプがあります。