本サービスはベータ版です。無料でご利用いただけます。
親族等の特別な関係者間で、時価よりも著しく低い価額（一般的に時価の80%未満が一つの目安）で売買を行った場合、その差額に対して「贈与税」が課税される可能性があります。
※本ツールは簡易判定です。実行前に必ず税理士へご相談ください。
親族間売買のみなし贈与判定ツールについて
- 親族間売買における「みなし贈与」の可能性を簡単チェック
- 売買価格と時価（評価額）を入力するだけで差額を自動計算
- 差額がみなし贈与と判断されるケースを想定したシミュレーション
- 贈与税の負担イメージをつかむための目安として活用できる
親族間売買と「みなし贈与」の基本
みなし贈与とは
みなし贈与とは、形式上は売買などの取引であっても、実質的には「利益を一方的に受け取った」と判断される場合に、その差額部分を贈与とみなして課税する考え方です。親族間売買では、時価より極端に安い価格で売買した場合に、この「みなし贈与」が問題となります。
なぜ親族間売買でみなし贈与判定が必要なのか
- 市場価格より著しく安く売ると、差額が贈与と判断される可能性がある
- 相続税・贈与税対策のつもりが、結果的に税負担を増やすこともある
- 税務署から否認された場合、追徴課税のリスクがある
「身内だから安くしておくよ」という感覚だけで価格を決めると、後からみなし贈与として問題になる可能性があるため、事前のシミュレーションが重要です。
みなし贈与判定の考え方
ステップ1：時価（評価額）を把握する
まずは対象不動産の時価を把握します。路線価・固定資産税評価額・近隣の成約事例・不動産会社の査定などを参考に、「おおよそこのくらい」と言える金額のイメージを持つことがスタートです。
ステップ2：売買価格との差額を確認する
次に、時価と売買価格の差額を計算します。
差額 ＝ 時価（評価額） − 売買価格
この差額が大きいほど、「みなし贈与」と判断されるリスクが高まります。本ツールは、この差額を自動計算し、みなし贈与判定の目安として表示します。
ステップ3：贈与税のシミュレーション
差額がそのまま贈与税の課税対象となるとは限りませんが、「もし差額が贈与とみなされた場合」を前提に、概算の贈与税負担をイメージすることは重要です。ツールでは、一般的な贈与税の考え方に沿って、「ざっくりとどの程度の負担になり得るか」をシミュレーションする設計としています。
このみなし贈与判定ツールが役立つシーン
生前対策としての親族間売買を検討するとき
- 親から子どもにマイホームや土地を売りたいとき
- 相続発生前に不動産を分けておきたいとき
- 将来の相続トラブルを避けるために持分整理をしたいとき
税務リスクのたたき台を知りたいとき
- どこまで値引きするとみなし贈与が問題になりそうかを知りたい
- 査定価格と実際の売買価格の差が、税務的に大丈夫か心配なとき
- 顧客・親族に説明するための材料が欲しいとき
不動産会社・士業の実務補助として
- 簡易的にみなし贈与判定のイメージを共有したいとき
- 本格的な税務相談前に、ざっくりした前提を整理したいとき
利用上の注意点
本ツールの結果＝正式な税務判断ではない
親族間売買のみなし贈与判定は、実際には個別事情や税務当局の判断によって左右されます。本ツールは、あくまで「危険ゾーンかどうかを感覚的につかむ」ための概算シミュレーションです。正式な税額や取扱いについては、必ず税理士など専門家に確認してください。
評価額の設定次第で結果が変わる
時価・評価額のとらえ方によって、差額やみなし贈与判定の結果は変わります。複数の評価パターン（低め・標準・高め）でシミュレーションし、レンジで捉えることをおすすめします。
相続税や譲渡所得税との関係も重要
親族間売買では、贈与税だけでなく、相続税・譲渡所得税・取得費の引き継ぎなど、さまざまな税目が関係します。みなし贈与判定だけでなく、トータルの税負担を専門家と一緒に検討することが大切です。
