本サービスはベータ版です。無料でご利用いただけます。
※路線価図の数字を入力（例: 300C → 300）
路線価 ÷ 0.8 ＝ 実勢価格（公示地価水準）
※一般的に、路線価は公示地価の8割程度を目安に設定されています。
※実際の取引価格は、土地の形状・接道状況・需給バランスにより変動します。
路線価・実勢価格 変換ツール
- 路線価ベースの評価額から、実勢価格の目安を自動算出
- 路線価（1㎡あたり）と地積を入力するだけで簡単に計算
- 実勢価格への換算倍率を任意に設定可能
- 相続・贈与・売却検討時の「ざっくり時価感」を把握するのに便利
路線価とは？
路線価とは、国税当局が相続税や贈与税を計算するために定める「道路に面した標準的な土地1㎡あたりの価格」です。通常は公示価格や実勢価格よりも低く設定されており、課税上の評価を行うための指標となります。
路線価の特徴
- 毎年1回、基準日時点の価格をもとに見直される
- 相続税評価・贈与税評価の基準として利用される
- 公示価格・実勢価格のおおよそ8割程度を目安とするケースが多い
実務では、路線価に地積を掛け合わせて「課税上の評価額」を算出し、相続税や贈与税の計算に用います。
実勢価格（時価）とは？
実勢価格（時価）とは、実際の市場で取引されている価格帯のことです。近隣の売出事例や成約事例、地価動向、個別の土地条件などを総合的に考慮して決まります。
実勢価格の特徴
- 実際の売買で「いくらで売れるか」の目安となる価格
- 景気・需要・再開発・駅距離などの要因で変動する
- 同じエリア・同じ路線価でも、土地形状や接道条件により大きく異なる場合がある
路線価はあくまで課税用の指標であり、実勢価格とは必ずしも一致しません。そこで、本ツールでは路線価ベースの評価額に倍率を掛け合わせることで、実勢価格の「ざっくり目安」を算出します。
路線価から実勢価格の目安を計算する考え方
基本的な計算の流れ
- 路線価（1㎡あたり） × 地積（㎡） ＝ 路線価ベースの評価額
- 路線価評価額 × 実勢倍率（例：1.2倍） ＝ 実勢価格の目安
実勢倍率はエリアや市況によって異なり、画一的な正解はありません。一般的には、路線価の1.0〜1.3倍程度を一つの目安として設定し、複数の倍率でシミュレーションすることで、価格レンジを把握する使い方がおすすめです。
実勢倍率の考え方
- 人気エリア・駅近・整形地などは路線価より高めになりやすい
- 旗竿地・不整形地・接道条件が悪い土地は、路線価より低く評価されることがある
- 需給バランスや市況によって倍率は変動する
本ツールの倍率はあくまで「ユーザーが調整する前提」のため、査定結果や周辺事例と照らし合わせながら、しっくりくるレンジを探るための参考値としてご利用ください。
このツールが役立つシーン
相続・贈与の事前シミュレーション
- 路線価図から評価額を出し、その土地が市場ではどれくらいの価格帯になりそうか把握したいとき
- 相続発生前に、おおよその資産規模や分割のイメージを掴みたいとき
売却検討・価格交渉の材料づくり
- 売却前に、「路線価と比べて高いのか・安いのか」をざっくり確認したいとき
- 査定価格の妥当性をチェックしたいとき
- 価格交渉時の根拠の一つとして参考値を持っておきたいとき
営業・コンサル業務のサポート
- 顧客との打ち合わせ中に、口頭で説明するための「目安価格」を即座に出したいとき
- 提案資料やレポートの中に、路線価と実勢価格の比較表を入れたいとき
利用上の注意点
あくまで「概算・目安」であること
本ツールは、路線価から実勢価格の目安を簡易的にシミュレーションするためのものです。実際の売買価格や査定価格は、個別の土地条件や建物状況、周辺の成約事例などによって大きく変動します。
倍率設定は自己責任で調整を
実勢倍率の設定によって算出結果は大きく変わります。ツールが示す数値だけに依存せず、複数の倍率パターンで試算したうえで、実務経験や専門家の意見も踏まえて判断してください。
正式な査定・税務判断の代わりにはならない
実際の売却価格の決定や、相続税・贈与税の申告に際しては、不動産会社・税理士・司法書士などの専門家による正式な査定・評価が必要です。本ツールの結果のみを根拠にした重要な判断は行わないでく
