【少額手付けによる解約リスク】手付金について学ぶ

不動産の売買契約における手付金は、1割を基本とすることが多いのですが、住宅ローンの返済負担率や諸条件をクリアすれば諸経費までも含めて融資を利用することができます。

だからと言うわけでもないのですが、手付金が少額である契約も数多く見受けられます。

手付金10万円以下、場合によっては5万円程度のこともあり、一千万円を超える契約の場合に所有物は「本当に契約しても大丈夫なの?」と不安を覚えられるでしょう。

新築未完成物件などの場合を除き手付金の目安は概ね10~20%以上は準備して欲しいものですが、最終的に融資特約が適用され決済が出来なければ成功報酬である仲介手数料を請求できませんから融資承認の目処がたっているなら少額手付もやむなしといったところでしょう。

仲介業者の立ち位置は、民法の見解で準代理人性質を有するとされています。

そのため「平穏無事に問題なく契約の目的の完遂」にむけ所有者と同等の注意義務が必要だと解されますが、とはいえ手付金が少ないからと言って勝手に契約申し込みを握りつぶす権利まで有している訳ではありません。

あくまでも想定される範囲で少額の契約金の場合、安易な手付け放棄による契約解除リスクがあることを伝え、手付金の性質や違約による扱い方、購入希望者の融資承認の可能性などを丁寧に説明し、所有者の判断に委ねます。

もっとも未完成の宅地や新築物件を除き、一般的な仲介取引において手付金の額は上限も下限も定められてはいません。

買主側が売り主の経済状況等により高額な手付金を渡してしまうのが不安な場合、手付金の保全を検討する程度です。

ですから少額手付も売主が容認すれば、有効です。

今回は、少なからずリスクを伴う少額手付についての見解や注意点について解説します。

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基本的な手付金の性質

所属する不動産協会により多少、表現の違いもありますが標準売買契約書において手付金は以下のように記載されています。

手付金,,契約

買い主による契約締結時の支払いと、残代金支払い時における売主の、無利息による売買代金への充当です。

この表記だけでは手付金の種別を定めてはいませんが、標準売買契約書の多くは「手付解除」についての記載がされていることから、手付金が解約手付であると確認することができます。

手付解除,契約

契約約款に特別の記載がない場合、もしくは上記のように具体的に示されている場合には手付金は解約手付とされ「手付の放棄・倍返し」で契約解除が出来るのですが、筆者が加盟している団体の標準契約書では「契約の履行着手の有無に関わらず解除できるとしている」という点において、手付金が少額の場合には検討が必要な表記になります。

手付金には1.証約手付2.違約手付3.解約手付の3種類ありますが、それぞれの性質を確認しておきましょう。

1.証約手付

売買契約を証するため交付される手付金。通常は契約締結時に交付される手付金ですが、場合により締結前の交渉段階において手付金が先行する場合もあります。

「契約書に署名・捺印すると決断して戴ければ、この手付金をお支払いします!」なんてケースです。

このような場合には手付金の支払いが口頭による契約、つまり「諾成」承諾を得ていると解され、手付金の領収書が諾成契約成立の証明となります。

もっともこのような方法は強引な買取を行う場合の手法ですから、契約書も取り決めもない不安定な状態でしかありませんが……。

2.違約手付

違約手付は債務不履行があった場合に、その違約が買い主による場合には違約金として売主が没収、判定に売主が意訳した際には、手付金の返還とともに手付金と同額を違約金として支払うこととした手付金です。

通常、解約手付(手付解除)と違約手付の分かれ目は「契約の履行に着手」されているかどうかが起算点とされ、履行の着手前までは手付解除で、以降は違約手付と解されます。

標準契約書の多くは手付金に解約手付と違約手付、両方の性質を持たせています。

3.解約手付

解約手付は手付金の授受により、契約当事者に解約権を留保させる性質を持ちます。

契約成立後において「買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額を返還」することにより、道義的な見解は別として当事者一方の意思で契約を解除することができます。

いわゆる「手付の放棄・倍返し」と表現される手付金の一種ですが、一般的な契約において解約権の留保は「相手方が契約の履行に着手するまで」とされており、それ以降は物件価格の20%を違約金として支払うとされています。

予断になりますが、まれに「20%の違約金では低すぎるから、もっと金額を上げることはできないのか?」と質問される場合があります。

この20%ですが、違約金の法的性質から言えば引き上げるのは問題ありません。

あくまでも当事者間により定めることが出来るからです。

ただし売主が宅地建物取引業者である場合には、宅地建物取引業法第38条の定めにより損害賠償の予定または違約金の額について、合計金額は売買代金の額の10分2を超えてはならないとの定めが存在します。

損害賠償と違約金それぞれの意味は異なりますが、違約金が懲罰的な性格だけではなく損害賠償としての性格を有する場合もあり、両者を明確に区別するのは実際上、困難であるとされていることから、民法においても第420条[損害賠償の予定]第三項で「違約金は賠償額の予定とする」と定め、明確に区別をしなくても構わないとしています。

もっとも宅地建物取引業法第38条は一般消費者保護規定ですので、契約当事者双方が一般人の場合においてまでその予定金額が制限されている訳ではありません。

ですから契約当事者の合意があれば「損害賠償の予定または違約金の額は売買代金の額の10分5とする」との定めても問題はありません。

第420条[損害賠償の予定]第1項で「当事者は、債務不履行において損害賠償の額を予定することができる」とし、さらに裁判所はその額を増減することはできないとしているからです。

少額手付を解約手付とする基準は?

コイン,ミニチュアハウス

さて前項まで手付金の法的性質について解説しましたが、少額手付に話を戻します。

筆者は、某新築分譲マンションのデベロッパーに勤務して営業を行った経験があります。

未完成物件を手掛けていましたが、会社方針では「気に入れば手付金は1万円でも良いから、即日契約しろ!」でした。

重要事項説明書や契約書のフォーマットは準備されていますから、物件価格や部屋番号、手付金の額や融資申し込み予定先などの必要な情報を会社に連絡すれば、凡そ30分以内で契約関連書式が案内所に届けられます。

顧客も手付金が1万円と少額であれば、あまり深く考えず勢いで契約したものですから販売初日は契約件数10~30件などは珍しくもありませんでした。

もっともそのような少額契約ですから、顧客が案内所から開放され冷静になり「さすがにもう少し検討してから」と解約を申し出ることが常態であり、そのような時には「電話で解約に応じられませんから案内所までおこし下さい」などと言って再交渉し、巻き直しを図ります。

手付解除の危険性を回避するため、契約締結後はいち早く契約の履行に着手します。

ご存じのように手付放棄による解除は相手方が契約の履行に着手するまでです。

履行の着手とは単なる準備行為だけではなく「契約によって負担した債務の履行行為の一部について、外部から見て分かる状態」が必要です。

そこでその会社ではクロスの色や水回り設備機器などの変更可能な部位について設計打ち合わせを行い、色決めを終了し発注まで終えたという外形を整える訳です。

当時は一営業マンでしたから実際に発注されていたかどうか定かではありませんでしたが、設計打ち合わせ終了後に手付解除の要望があった場合には「契約の履行に着手していますので手付の放棄ではなく、違約金として売買価格の20%が必要になりますが宜しいですか?」と話せとの指示が、会社からは出されていました。

アコギと言えばアコギですし、詐欺に近いような気もしますが設計打ち合わせを終了して、事実、設備機器やオプション関係の発注をしていれば契約の履行に着手していると言えますが……

少なくても手付金額が少額だと簡単に放棄できるでしょうから、解除の危険がつきものです

残念ながら手付金の額がどの程度であれば「解約手付」としての効力を認めるべきかといった内容については、様々な諸条件により見解も分かれています。

特約により少額手付による解除の危険性を回避するには

単純に少額手付であることから「手付解除を認めず違約金を支払わなければならない」といった趣旨の特約を定めれば、内容により公序良俗違反等を理由として「無効」とされる可能性があります。

法的に有効にするためには「解約手付性」を否定し、そのうえで違約の場合には違約金を支払うという内容にすれば、その特約は有効になります。

具体的には

「売主及び買主は第○条_手付解除の定めのいかんにかかわらず、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額を返還することによる解除をおこなうことはできず、買主からの違約は手付金を放棄したうえ第○条の違約金を売主に支払い、売主からの違約は、受領済みの手付金を買主に返還し、さらに第○条の違約金を買主に支払うものとする」

このままの文言を使用する必要はありませんが、まず手付解除を否定、そのうえで契約解除は違約になるとの趣旨が盛り込まれていれば大丈夫でしょう。

先程、基本的な手付金の性質の項で紹介しましたが、証約手付・違約手付・解約手付が契約においてどの性質を有するかは当事者の意思によります。

当事者において特段の定めが無い時、手付金は解約手付と推定されますが(民法第557条)、手付解除は解約手付である場合のみに有効な定めです。
当事者が任意で授受される手付金が「証約手付」もしくは「違約手付」であると明定することについて問題はありません。

そのような場合、契約書等に記載されている解約手付の条項などは斜線を引き無効とする、追記欄にはその旨を記載することは忘れないようにしましょう。

ただし宅地建物取引業者が売主で、買主が一般の方の場合には手付金は当事者の意思によらずすべて「解約手付」となりますから上記の特約を定めることはできません。

定めても無効とされます(宅地建物取引業法第39条第2項、同第3項)。

その場合、前項で紹介した「契約の履行に着手した」という外的要素を満たすしかありません。

まとめ

今回は少額手付について解説しました。

不動産仲介業務は契約から決済まで問題なく業務を処理する必要が有りますから、保全となる方法を常に模索して顧客の不利益になる要素を排除する責任があります。

仮に手付が少額であっても、資金計画どおり融資が承認され残代金の支払が行われるのであればそれで良いのですが、契約当事者だけではなく、私たちも契約内容によってはいつ手付解除されるのか気が休まりません。

筆者の経験ですが、売主から「他に高く購入してくれる人が見つかったから、手付金の倍返しで契約解除します」と言われたことが数回あります。

若かりし頃でツメが甘く「脇が甘い」せいもあったのですが、道義的な観点は別として合法です。

共同仲介ですから買側業者に出向き平謝り。
仲介手数料は入りますが、そんな問題ではありません。

巻き直しをしても「無理なものは無理」ですから致し方がないのですが、そのような性格である場合には、違約金の額を引き上げておくのも有効な手法の一つでしょう。

もっとも、契約当事者に資金的な余裕がなければ、万が一、違約が発生しても回収するのに一苦労することは想定されますが、安易に解除権を行使させないといった観点からは有効な方法です。

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