皆さんはPRE（公的不動産）ポータルサイトはご存じでしょうか？
公的不動産の有効活用を促進するため、地方公共団体の開示している低未利用地の売却・貸付情報などを紹介しているサイトです。
サイトは下記URLで利用することができます。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000102.html
一般的に私たち不動産業者が注目すべきはBに分類される「売却・貸付情報」ですが、まれにCに分類される「総合評価一般競争入札/公募型プロポーザル情報」にも興味深い情報が掲載されていますのでチェックしておくと良いでしょう。
もっとも市区町村が運営するホームページでも専用ページが設けられていますから、エリアを限定している場合にはそこから情報を得た方が詳細な内容も含め確認できます。
ですがPRE(公的不動産）を利用すれば、エリア別の関連情報を一覧表示してくれますので、予想もしなかった有益情報が飛び込んでくることもあるでしょう。
要は使い分けということです。
売却・貸付情報では北海道を始めとする全47都道府県の県有財産・市有地売却情報のほか、一般競争入札のほか、統廃合により閉校した小学校跡地の公募提案型売却情報などPREならではの情報が確認できます。
実際に参加する意思がなくても見るだけで面白いものです。
もっとも私たち不動産業者は娯楽や暇つぶしのためにサイトを見るわけではありません。
顧客に提案できる、もしくは自ら購入し開発するなど何らかのビジネスに繋げるため情報を入手するのです。
今回は、市有地売却などに関する購入方法のほか、入札価格の決まり方、また価格交渉の余地はあるのかなどの疑問について解説していきます。
売却価格の決まり方
たとえば都道府県や市区町村が必要に応じて土地収用を行う場合、公示価格や基準地価はもちろん周辺地の正常な取引価格を調査して購入金額を算定しますが、この金額については市区町村から依頼された不動産鑑定士による評価金額がかなり影響を与えているようです。
これは県有地や市有地を売却する場合も同様で、法律や条例に基づき定められた要素を考慮されてはいますが、やはり不動産鑑定士の評価金額が与える影響は大きいようです。
みなさんも経験があるかと思いますが、不動産鑑定士から突然連絡があり「近隣不動産の相場についてヒアリングさせていただきたい」と請われ、対応した経験のある方も多いと思いますが、それも実勢価格を正確に把握しているのは不動産業者だからです。
それでは市有地の売却価格に、そのような不動産業者による相場観が反映されているのかと言えば、そううまくはいきません。
確かに最低入札価格については「安いかも」と思える金額も多いのですが、売却は一般入札方式によるものが大半ですから、購入したいと思っても最低売却価格以上で、かつ公売に参加している件数を勘案しながら検討し入札しなければ落札できません。
もっとも競売と同様のオークション方式ですから、競売の入札経験のある方なら難しく感じることはないでしょう。
大切なのは、売却予定物件を常に把握しておくことです。
売却予定地についての情報は市区町村によって公開されている内容も異なりますが、最低限、所在地や地積・用途などの基本情報は公開されていますから、あらかじめ現地確認をして「アタリ」をつけておくと良いでしょう。
備えあれば患いなしです。
覚えておきたい入札方式の違い
売却方式は一般競争入札・インターネット公有財産売却・価格公示売払などの基本的な方法のほか、企画競争入札・指名競争入札（プロポーザル方式）・随意契約などがあります。
下記に代表的な入札方法の特徴を解説しておきます。
一般競争入札
基本的な参加資格さえ有していれば誰でも参加できるのがこの方式で、正確な数字ではありませんがおよそ6～7割の公売はこの方式によるものです。
インターネット公有財産売却
地方公共団体の一般競争入札のうち、入札参加の仮申込・入札・開札などの一部についてインターネットシステムを利用して行う公有財産売却システムです。
代表的なものとしては不動産に限らず自動車・コンピュータ・家電やカメラなどのオークションを開催しているKSI官公庁オークションサイトでしょう。
価格公示売払
入札方式とはことなり、あらかじめ売払価格を提示して購入希望者を募集する方式です。
申込者が1名であればそのまま、2名以上であれば抽選により購入者が決定されます。
公売の中でも特殊な方式ですが、物件的に特殊で一般入札で行えば最低価格でしか売却できないといったリスクを回避するために行われる方法です。
具体的な入札方法と注意点
代表的な一般競争入札の方法いたって簡単です。
所定の入札書に物件番号・所在地番・入札金額・入札者を記載し押印のうえ、代理人が入札する場合には委任状を添付し、入札参加申込書兼入札保証金返還請求書・法人の場合には役員名簿・住民票（個人の場合。法人は登記事項証明）・印鑑証明書を準備し、管財課などの担当窓口に持参もしくは申込期限必着で郵送するだけです。
また入札に参加するためには事前に入札金額5％以上の入札保証金を収めておく必要があります。
入札は市区町村と関係のない個人・法人の誰でも参加できますが、定められた地方自治法施工令の規定や暴排条例に該当するほか、国税のうち法人税や申告所得税などの滞納がある場合には参加できません。
また市区町村によっては、入札による売却を予定している物件でも予定価格の1.5倍以上の価格であれば、入札によらないで売買契約の手続きを進めることができつとしているところもあります。
基本的に市有地などの売却には用途の制限が設けられています。
基本的には「風俗営業等の規制及び業務の適正化に関する法律（風営法）」の第2条第1項で規定される用途、第2条第4項に規定される接待飲食等営業の用途、第2条第5項に規定される性風俗関連特殊営業のほか、暴排条例に抵触する用途はもちろん、市区町村が不適当と認める用途に供することはできません。
もっとも用途制限については、引き渡し後5年間などの期限が設けられている場合もありますので、詳しくは各市区町村に確認しておく必要があるでしょう。
また現状有姿渡しが原則で、土壌汚染・地中埋設物・産業廃棄物の存在などいわゆる契約不適合責任については特約により免責となっています。
つまりこれらを原因として契約解除や損害賠償請求はできませんので注意が必要です。
まとめ
つい先日の3月22日、国土交通省から令和5年度の公示価格が公開されましたが、地域格差はあるものの全国平均の全用途で商業地・住宅地とも2年連続で上昇しています。
三大都市圏や地方四都市など再開発事業が進展している地域においては特に、利便性・繁華性の向上への期待値で地価上昇が継続し、下落した地域を含めた平均を押し上げています。
それに伴い難しくなるのが土地探しですが、市区町村の保有地はその場所や規模も様々ですが、中には目ぼしい物件も多いものです。
入札件数などについては各市区町村で管理されていることから全国的な傾向を確認することはできませんが、物件によっては最低売却価格で落札されるケースも確認できるなど、割安に購入できる可能性もあります。
今回解説したPREポータルサイトを活用し、併せて売却予定地の情報を先行入手して機を伺うことによりビジネスチャンスに繋がるのではないでしょうか。
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