改正から1年経過…契約不適合は理解されているか?

令和2年4月1日に「債権法」が改正され、従来の「瑕疵担保責任」から新民法である「契約不適合」に変更されて1年が経過しました。
法改正の前には各不動産団体による研修会や、社内勉強会などにより変更された点の理解に努められたと思いますが、同業者と話をしていると、どうやらあまり理解が進んでいない部分があるように感じられます。

「瑕疵担保責任」で定義されていた「隠れた瑕疵」の撤廃や、従来の「契約解除権」「損害賠償請求権」に加えて、新たに「追完請求権」「代金減額請求権」が追加されたことまでは理解されているのですが、続けて「法定責任説」から「契約責任説」に変更されたことによる弊害などにまで話を広げると、キョトンとした顔になります。

私たちは弁護士ではありませんので法条文まで暗記する必要はありませんが、契約不適合についてもう少々、理解を深める必要があるようです。
不動産業界に与える影響が大きなことから、改正前に法律専門家が論点整理をおこない、各不動産団体も専門家と協力して標準契約書の整備を精力的におこなったおかげで、標準書式をそのまま使用した場合に大きなトラブルが生じたケースは耳にしません。

ところが現行法の解釈が不充分なまま「特約条項を追記」する、もしくは「約款を変更した」場合にトラブルが発展しているケースが見受けられます。
先ほど解説したように、契約書に記載された内容を優先する「契約責任説」が改正の肝といえる部分ですから、契約書に記載する内容は、曲解されないよう正しく記載する能力が求められます。

契約不適合の「損害賠償請求権」などを拡大解釈して、過剰な要求を主張するケースが増加していますが、その背景には業者の責任や買主の権利を従来よりも明確に文言化したことにより、表現方法によっては請求権があると誤解されやすくなったことも原因の一つだと考えられています。
私を含め契約不適合を、つい「瑕疵担保責任」と表現してしまう古くからの不動産業者、つまり瑕疵に慣れ親しんだ
「旧法世代こそ注意が必要!!」です。

今回は契約不適合について、不動産初心者の方には理解を深めていただく、旧法世代の方には「瑕疵」と「契約不適合」は違うという点について理解していただくことを目的として、万が一の理不尽な要求に反論できるよう、解説をおこないます。

改正には瑕疵時代の過剰な要求が背景にある

請求の根拠が明確で、内容も納得できるなら問題はないのですが、過剰ともいえる要求は「瑕疵担保責任」の時代にもありました。
これは瑕疵担保責任に関する裁判が、ネット検索などでも多数確認できることから実証できます。
不動産における「隠れた瑕疵」という定義が都合よく解釈されていたことから、私もこれまで様々なクレームを経験してきました。

例えば新築一戸建てのクレームケースですが、現在の住宅は気密性が高くなったことから換気回数が1時間で0.5回以上、つまり2時間で家中の空気を入れ替えるために計画換気システムの設置が義務付けされています。
計画換気による空気の還流を、居室間をまたいで有効におこなうには建具にスリットを入れ、あえて隙間を設けるなどの工夫が必要となります。

またバリアフリーが現代建築の基本的な考え方ですので、建具枠は左右2か所と天井の計三方向(三方枠)が標準であることから、建具下部に隙間が生じます。
この隙間が室内の空気還流を効率的にして冷暖房効率を高かめるのですが、反面、隙間が生じることになります。
当然として多少なり「音漏れ」がします。

これらについて事前に説明しているのですが
「部屋の音が廊下まで響いてくる。これは、建築物の瑕疵にあたる」とクレームが入りました。
あらためて計画換気の理屈などを論理的に説明しても受け入れられず、あげくには
「部屋だけではなく2階からの振動音もウルサイ」と埒があきません。

木造建築の上下振動音に関する許容について説明しても納得していただけず、「瑕疵だ!!」「手抜き建築だ」の一点張りで困り果てたことがあります。
こちらの言い分ではありますが、計画換気を有効にするために隙間が生じていれば「音漏れ」は当たり前ですから、家族間でお互いに気を付けてもらえれば何等、問題はないと思います。

また上下の振動音にしても防音処置を施さなければ瞬間的に50~60㏈前後は許容範囲なのですが、「こんなにウルサイと予め知っていたら防音対策をしていた」というように、追加工事をおこなわなかった根本原因は当初の説明不足にあるという、自分にとって都合のよい解釈を建築物の瑕疵だと主張している訳です。
もちろん不動産のプロですから、最終的には問題なくクレーム処理しましたが……。

改正内容を正確に理解する

あらためて契約不適合の改正点について解説します。
具体的な改正内容は下記のようになります。

1. 買主救済に関する手段の増加
2. 隠れた瑕疵とする要件の撤廃
3. 法定責任から契約責任へ転換

上記の改正ポイントを反映した買主救済手段は下記の4種類とされ、旧法から③追完請求と④代金減額請求が追加されました。

① 契約解除
② 損害賠償の請求
③ 追完請求
④ 代金減額請求

改正点を整理し、私たち宅地建物取引業者の負担が増加しないように作成されたのが、各不動産団体が推奨する契約書式です。
団体が推奨する契約書をそれぞれ比較すると、作成協力した法律専門家の見解によるのでしょうか、記載内容が異なる部分が見受けられます。
余談ではありますが、これがある意味で「法律」の怖さです。

例えばテレビ企画でもよくある「こんなケースは訴えられるでしょうか」と言った内容の番組。
同じ相談内容にたいして、参加した弁護士が5人いれば、2対3などに判断が割れます。
結局のところ法律は、解釈次第の部分があるということです。

法律を学ぶ場合には法条文を暗記するのも大切ですが、それよりも大切なのは「判例」
つまり、事件に対してどのように法律が解釈され適用されるかです。
さらに「地裁」よりも「高裁」、さらに「最高裁」における最新の判例が、その後の同様な事件判決に影響を与えます。

不動産業者は少なからず法律に詳しくなる必要がありますので、お勧めとしては時間があるときに最新版の「判例六法」を読むことが大事です(もちろん各種判例はネットでも検索できますが……)
話を戻します。
まず追完請求ですが、旧法で定めがなかった時代にも約款を補完する目的として特約条項に追完請求を定めることも多く、それほど目新しいものではありません。
ただし、改正条文で下記のように定められている点について注意が必要です。

「売主は、買主に不相当の負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」(改正民法第562条第1項)

この条文の「買主に不相当な負担」という表現は曖昧さを持っていることから、結局は当事者間の話し合いにより解決することが必要になります。
また、前記の曖昧さに加えて「買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」とされていることから、買主と売主の意見が違う場合に「紛争」が生じることになります。

追完請求の具体例

中古建物の売買につき売主告知により「雨漏りのない建物が売買対象」とされたばあいに、入居後すぐに雨漏りが発生したケースを、改正法だけあてはめて考えてみましょう。
買主が感情的になれば、契約解除もしくは追完請求権を行使してくるでしょう。
契約不適合が顕在化した場合の一次的追完請求権は買主にあるからです。

このケースで買主が、以下のような請求をしてきたとします。

「私たちは過去に一度も雨漏りがないとの売主の言葉を信用して、この家を購入した。ところが、入居して雨漏りがすぐに発生したので専門業者を呼び確認してもらったところ、屋根裏の状態を見る限り雨漏りは従前から発生しているといわれた。よって、代替物の引き渡し、もしくは雨漏りのない完全な建物の請求をする」

買主が請求する、代替物の引き渡しや雨漏りのない完全な建物を実現することは困難ですから、売主は雨漏りの補修により責任を果たすことになります。
これが先ほどご説明した「売主は、買主に不相当の負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」(改正民法第562条第1項)の適用です。
売主の対応は法律の趣旨として問題ないのですが、買主の請求内容を考えたばあい、雨漏り補修ですんなりと解決するでしょうか?

約款を読み込み、有事に備える必要性

上記のような事例は、売主と買主が感情的になると大きなトラブルに発展する懸念があります。
法的には補修により売主責任は達せられますが、買主は納得がいかない。
なんせ、求めているのは「代替物の引き渡しや雨漏りの無い完全なもの」ですから。

このように法律改正により大きなトラブルに発展して私たちが板挟みにならないように、改正された法律を遵守しながらも、私たち不動産業者の負担が重くなり過ぎないよう作成されたのが各不動産業界団体の契約書式です。
どのような問題が発生しても契約約款を適用し対応するために、実際に使用している契約書に記載されている約款を何度も読み込んで理解を深め、発生するトラブルごとに適用範囲を見定め対応することが求められます。

例えば、私が加盟している公益社団法人不動産保証協会標準書式から、今回の「雨漏りケース」の対応を考察します。
協会の標準契約書約款では、契約不適合による修補請求、代金減額請求および損害賠償請求について以下の通り定めています。

① 買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができます。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものではないときは、買主が請求した方法と異なる方法による修補をすることができます。

② 前号の場合において、買主が、売主に対し、相当の期間を定めて修補の催告をし、その期間内に修補をしないときは、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。ただし、買主が売主に催告しても修補を受ける見込みがないことが明らかであるときは、催告をすることなく直ちに代金の減額を請求することができます。

③ 第1項の契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、第1号の修補請求、第2号の代金減額請求のいずれもすることはできません。

④ 第1項の契約不適合が、本契約および社会通念に照らして売主の責めに帰すことができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、損害賠償を請求することができます。

⑤ 買主が、売主に対し、引渡完了日から2年以内に契約不適合の旨の通知をしないときは、売主は、買主に対し、前2項の責任は負いません。

公益社団法人不動産保証協会標準書式より転用

契約不適合による修補請求について、「買主に不相当な負担を課すものではないときは、買主が請求した方法と異なる方法による修補」とした改正法の条文をそのまま適用していますが、その前段として「修補の請求をすることができます」としている点に注目してください。
あくまでも契約不適合にたいしての請求を「修補の請求」と限定し、その修補に対して「買主に不相当な負担~」とつなげています。
法条文の「履行の追完」を、約款では「修補の請求」に置き換えています。

これにより買主は、先ほどの事例のように「代替物の引き渡しや雨漏りの無い完全なもの」の請求はできず、あくまでも修補請求権の行使ができるにとどまり、売主は請求が妥当である場合には修補を、そうでは無い場合には買主に不相当な負担を課すことのない範囲で対応すれば良いことになります。
このほんの少しとも思える記載の違いが、新法の「契約責任説」では重要な意味を持つのです。

代金減額請求権などにも注意

約款には代金減額請求権も記載され、請求権の行使は、「相応の期間を定めて催告し、履行が無い場合」もしくは催告をしても「修補を受ける見込みがないことが明らかであるとき」に代金減額請求権の行使を認めています。
また4項の「売主の責めに帰すことができない事由によるものであるときを除き」などは法律表現の紛らわしさが顕著に表れている言い回しですが、要するに「売主の責任が存在していなければ、損害賠償請求は出来ません」といったほどの意味です。

これらの約款により売主は、修補する意思があり、かつ善意無過失で「雨漏り」を知らずに告知して売却したのですから買主が減額請求や損害賠償を請求しても拒むことができます。
買主の要求は心情的に充分に理解出来るのですが、これら約款により売主が誠意をもって対応している以上は、買主にたいして「あまり無理を言わず具体的な補修内容や時期について前向きに相談をおこないましょう」と、理路整然と説得できることになります。

また契約不適合に関して請求できる期限については、きちんと自社の契約書で確認をしてください。
契約不適合は宅地建物取引業者が「売主」の場合には2年以上と決められていますが、一般の場合には特約の合意により1年以内とすることも可能となっています。
法律では、「買主はその事実を知ってから1年以内にその旨を売主に通知」しなければならないとされ、あくまでも「事実を知った日を起算日」としていますが、これをそのまま適用すると、売主は事実が発覚するまで無期限で契約不適合責任を負うことになります。

ところが、売主の追完請求権(新_民法562条1項)の規定は任意規定とされていますので、「排除」もまた認められています。
つまり当事者が合意をするという前提はあるものの、「引き渡し後3か月」なども有効になります。

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    まとめ

    今回、解説したように改正による「契約責任説」により、契約約款が何よりも重要となりました。
    記載内容を少し変えるだけで、まったく意味合いが変わることもあります。
    そのようなことにならないように専門家が精査し、各不動産団体が推奨している標準契約書の約款は、必要がなければ手を加えるのを避けるべきでしょう。

    約款に手を加える、もしくは特約条項に追記する場合には法律の趣旨を充分に理解して、曲解されないよう注意する必要があります。
    また、日頃から自分達が使用している約款の内容を精査し、実際のトラブルにたいしてどのように適用するのか考えておくことが、時代に即した不動産業者の資質であるといえるでしょう。

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