【ご存じでしたか？】民法改正によるライフライン導管等引込時の他人地利用について

今回は本年（令和5年）4月1日に施行（改正は令和3年月）された民法第213条の2及び3について解説したいと思います。

民法第213条は不動産業者なら確実に抑えておきたい『囲繞地通行権』についての定めですが、同法第210条も「公道に至るための他の土地の通行権」、つまりは両方とも用益地の通行権についての定めです。

実務で囲繞地通行権を指す場合、ほとんどが第210条についてでしょう。

同じ囲繞地通行権で何が違うのか？

第213条は『分割によって公道に通じない土地が生じた時』、つまり新たに囲繞地が出来た場合を想定しているのです。

ご存じのように建築基準法第43条で建築が認められる敷地と道路の関係については「道路に2ｍ以上接していること」とされています。

接する道路の条件については同条第1～3項において詳細に定められていますが、通常は「特定行政庁が認めた幅員4ｍ以上の道路」と覚えているでしょう。

幅員4ｍ未満の場合におけるセットバックなどもありますがここでは割愛して、いずれにしても建築できる最低の条件は「道路に接していること」です。

建築が認められない土地は一気に評価も下がりますから、所有者としてはあえて囲繞地を作ることにメリットはない。

なのになぜそのような法律があるのかと言えば、遺産分割などにより新たな囲繞地ができる可能性を想定しているからです。

「土地の評価も下がり、様々な面で不利益を被るのにわざわざそんな分割をしますかねぇ……」と思われるかも知れませんが、そうしなければならない事情が存在すればやむを得ないでしょう。

このようにして新たに囲繞地が存在することになった場合、他人地の通行については民法第213条で「公道に至るため分割者の所有地のみを通行することができる」と同時に「償金を支払うことは要しない」と定められているのですが、電気やガス、水道などのライフラインの引き込みについてのルールは規定されていませんでした。

つまり囲繞地に建物が存在していた場合、電気や水道などのライフラインに関しては、具体的に明文化されていなかったのです。

これまで実務としては、民法第209条（隣地の使用）や同法第220条（排水のための低地の通水）、下水道法第11条（排水に関する受任義務）などから類推適用していただけですから、およそ決定打にかけそのために発生するトラブルも多い状況でした。

前述したように民法第213条の2及び3が改正されたことにより、改正前民法では存在していなかったルールが具体的に示されたのです。

相続物件を扱う不動産業者であれば確実に抑えておきたい内容です。

旧法ではライフラインの引き込みが想定されていなかった

今回解説するのはライフラインの供給設備についてですが、その他にも相隣関係の規定に関しては令和5年4月1日から以下のような点で隣地使用権が拡大されています。

旧民法における隣地使用権は境界付近の障壁・築造・修繕に限られていましたが、改正により境界標の調査・測量（第209条2・3）のほか「竹木の枝の切除及び根の切り取り（第233条）」においての隣地使用権が明文化されました。

続いて本題の供給設備の設置についてですが、記事では便宜的にライフラインと表現していますが、これは正確な表現ではありません。正確には「継続的給付を受ける設備」です。

条文も「継続的給付を受けるための設備の設置権等（第213条の2）」とされています。

ライフラインで思い浮かぶのは電気・水道・ガスなど生活を営む上での必需設備と解釈されがちですが（この認識は正しくありません。

本来は運輸や公共交通機関などまでを含む諸設備の総称です）条文においても継続的給付を受けるための設備として電気、ガス、水道などの具体例を上げた後に「その他これらに類する継続的給付」と条文化しています。

これにより電話線はもちろんインターネットなどの電気通信に必要な設備の設置など、およそ日常生活を送るうえで必要な設備が全て含まれるとの解釈ができるのです。

もっとも、明文化されたからと言って無分別に権利が行使できる訳ではありません。

継続的給付を受ける範囲内については、下記のようなキーワードが設けられています。

つまり他の土地の所有者にたいしあらかじめ通知するだけで、他人の設備（隣地が所有する水道管を分岐して自分地に引き込むなど）を利用するもしくは新たな電柱の設置などが承諾なしにできることになったのです。

法的に同意不要ではあっても、実務として償金の額については妥当性も含めあらかじめの打ち合わせが必要ですし、私設の水道管を分岐する場合においては申請時に下記のような承諾書が必要になるなど、実務としては他の土地の所有者の同意が必要であることは否めません。

例えば損害のもっとも少ない場所と言っても、それは主観によるでしょう。「この辺で大丈夫だろう」と安易に考えても、他の土地の所有者からすれば「とんでもない。そこに植栽を植える予定があるのよ」なんてことになりかねません。

また前述したように損害の算定も主観的な要素がありますから、他の土地の所有者が考える償金の額と開きがある場合も多いでしょう。

このように法で定められた要件について理解を深めるのは当然ですが、相談を受けた場合や実務として係る場合、現実に即した判断が必要とされるでしょう。

理解を深めるには囲繞地通行権を深く学ぶ必要がある

今回の法改正が画期的であるのは間違いないのですが、だからと言って囲繞地のライフライン引き込み問題が解決される訳ではありません。

明文化により一定の判断基準とルールが示された程度と理解しておく方が良いでしょう。

そのためにも囲繞地通行権で発生している諸問題の理解を深めておく必要があります。

ご存じのように囲繞地通行権は、すでに明文化されている条文です。

具体的には民法第210条で『他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる』とされた条文です。

この場合も通行できるのは『通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ない範囲』であり、かつ償金についての定めが規定されているのもご存じの通りです。

では条文化されているからと言って囲繞地通行、言い換えれば私道の通行に関しての問題が生じていないかと言えば、そんなことはありません。

現在、そのような問題で頭を抱えている不動産業者の方も多いでしょう。

そもそも「損害が最も少ない範囲」とはどの程度を指しているのでしょう。

最低限通行できる40ｃｍ程度、それとも自転車やバイクが通行できる1ｍ程度の幅員、もしくは自動車が通行できる程度でしょうか？

これについては一概に判断できません。

判例は数多く存在していますが、それによれば58ｃｍ～5.5ｍと、裁判に発展する前にどのように使用されていたかなどにより判断が分かれているのです。

地方都市では生活のため必需品とも言える自動車ですが、これが通行するためには少なくても幅員2ｍ✕奥行きの囲繞地通行権が必要とされます。

そのような通行を認めることが、他の所有者にとって損害が少ないといえるのかといった問題がつきまといます。

最高裁で平成18年に囲繞地の自動車による通行権について争われた裁判があり、この時は「自動車による通行を前提とする210条通行権の成否及びその具体的な内容は、他の土地について自動車による通行を認めることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべきである」として下級審に差し戻された裁判が控訴されています。

控訴審において自動車通行は認められましたが、これは承役地が墓地経営していることによる蓋然性や、他の土地所有者や周辺住民への不利益の程度を斟酌した総合的な判断の結果であり、どのようなケースでも認められるといった趣旨のものではありません。

結局のところ個別判断なのです。

ライフラインの引き込みについても同様で、通知で足りるとされてはいても、打ち合わせや承諾なしに「この辺りで良いだろう」などと設備を設置するれば心理的な面において相隣トラブルが発生するのは必然で、それにより高額な償金を請求されることになりかねません。

知識を駆使してのアプローチが相続不動産の扱い件数を増加させる

解説した民法改正は、相続により取得されたであろう所有者不明土地や管理不全空家などに関しての問題を解決するため、登記法とあわせて改正・施行されています。

下記の図は「平成30年住宅・土地統計調査結果（総務省統計局）」で公開されている全国の空き家推移ですが、年々、増加していることが一目で分かります。

住宅・土地統計調査は5年に一度行われており、最新の調査は本年（令和5年）10月1日に終了しました。

その結果はまだ公表されていませんが、上昇を抑制できているのか注目したいところです。

予想としては所有者不明や管理不全土地、空家などは増加しているだろうと思われますが、来年4月1日から施工される相続を原因とした登記義務化にくわえ、すでに施行されている「空家対策特別措置法」によって特定空家に指定された場合の罰則が強化されています。

また特定空家の指定に至らなくても、「管理不全空家」とされれば固定資産税が6倍になる可能性があります。

このように所有者不明土地や特定空家・管理不全空家の増加を抑制するための外堀は埋まりつつあるのですが、政府は厳格化だけを定めているのではありません。

活用されていないこれらの不動産を有効に利用できるよう、様々な対策を講じています。

今回、解説したライフライン設備の設置に関しての法改正なども、旧法では解決が困難であった問題を処理できるよう行われたものです。

様々な問題により増加を続ける所有者不明地や空家は、それを解決するだけの知見やノウハウを有している不動産業者にとっては宝の山です。

最近では「相続物件に強い不動産業者」というPRを行っている業者を見かける機会も多くなりましたが、例えば平成31年以降段階的に改正されている民法（相続法）の改正全般などについてどれだけ知見を有しているのか疑問です。

無論、遺言書の作製に関してのアドバイスなどは不動産業者の業務領域を超えますので迂闊に行ってはなりませんが、例えば自筆証書遺言を法務局にたいし保管申請することにより、画像データとして閲覧が可能となり、またその原本も安全に保管されるなんて知識を持っているだけで相談者から一目おかれることでしょう。

当然、承役地としての利便性を引き上げるためには、今回、解説したような隣地に関する改正法について熟知している必要があります。

非弁行為に抵触する可能性もありますので、理解が及んでいない知識を安易にひけらかすことはお勧めしませんが、必要に応じ信頼できる弁護士や税理士・司法書士など各種士業と連携を図り、簡単とはいえない相続問題を解決に導くことにより、依頼される相続を原因とした不動産の扱い件数も増加するのではないでしょうか。

まとめ

不動産営業は、企業に属してはいてもかなりの部分で個人事業主に近いと言えます。

そのため、他社と差別化を図るためには、自らの「強み」を活かすことが重要です。

不動産営業の「強み」と言えば、流暢な営業トークや周りを和ませる人間性などを思い浮かべる方も多いのですが、実際には朴訥で口数の少ない営業マンが以外なほどの実績を上げていることが少なくありません。

そのような営業マンは、大体がよく顧客を見ている。

言い換えれば顧客が抱える問題点を迅速に把握し、的確にアドバイスしているのです。

そのために深い「知見」を有している。

知識や知見は努力の成果です。いきなり全てを学ぶことはできませんが、まずは自分の得意分野を少しずつ広げ、実践で活用していきましょう。

例えば住宅ローンに関する知識を身につけることで、顧客のニーズを的確に捉え、他社と一味違う最適な提案をすることも可能になります。

そのようにして得意分野を少しずつ広げ実践で活用することにより、やがて『知識』から、経験を通じて得られた深い洞察としての『知見』に昇華され、結果として安定した売上をあげられるようになるのです。