【結局、何をすれば良いの？】不動産業者が残置物関係事務に関し、受任者となった場合の業務

築古で立地条件も悪い、入居者がなかなか集まらない賃貸アパートや一戸建賃貸。客付けするためには、募集広告や賃料を見直したり、清掃頻度を上げたり大規模修繕を行うなどの手段を講じる必要があります。

賃貸の安定経営に欠かせないのが空室対策ですが、不動産投資の初心者は対策の重要性を理解していないことが多い。

販売資料や広告に掲載されている「満室時利回」が、そのまま手に入ると思いこんでいる方もいます。

そもそもの話ですが、不動産の現物投資は元本が保証されません。

対象が賃貸物件の場合、自然災害リスクや空室リスク、入居率を引き上げるために必要な修繕費や広告宣伝費、そして出口戦略として必ず抑えておきたい再販時の優位性など、様々な点について検討をしてから購入する必要があります。

不動産の少額投資にはREIT(不動産投資信託）、クラウドファンディング、不動産小口商品のほか、価格の安い収益物件を購入して運用する、言わば実物投資などがあります。

安価な築古物件を購入し、自らリフォーム工事をするなどして投資額を抑え、空室が埋まれば利回りも確保できる。初期投資が抑えられれば失敗した場合のリスクも少ない。

そのように考え少額投資に手を出す方は多い。

しかし初心者の悲しさです。筆者の聞き及んだ限り、その殆どが失敗しています。

勧められるがまま新築のワンルームマンションに投資して、赤字が積み重さなり身動きが取れなくなった投資家の話は、皆さんご存じのとおりです。

投資リスクについての記事なども寄稿しているからでしょうか、筆者のもとには毎月のように、投資家からの物件評価やレントロールの作製のほか、「空室を埋めるために何か良い方法はないか」などの相談が寄せられます。

入居率を引き上げるため物件の特徴ごと様々な手段を検討しますが、築古物件の場合、入居ターゲットの見直しを提案する場合もあります。

具体的には保証会社の入居審査を通過しない顧客層をあえて入居させる。

もっとも、家賃の支払い能力に懸念がある方や、素行不良者を入居させる意図ではありません。

賃貸難民の高齢者を受け入れるのです。

無論、単身高齢者の入居には孤独死のリスクが伴うなど、受け入れるための覚悟が必要です。

また万が一の場合、残置物の取扱などについての対策も必要です。

その際に考慮したいのが、万が一の場合に備えて残置物の撤去や処分方法を取り決めしておく『解除関係事務委任契約』、『残置物関係事務委任契約』そして賃貸契約書に設けておく（準）委任契約に関しての条項です。

言わば入居者属性の範囲を広げ単身高齢者を受け入れる場合には必ず抑えておきたい3本柱ですが、賃貸オーナーにはほとんど認知されていません。

そこで今回は、投資物件の購入を検討している方や現在、空室の多さに頭を痛めている賃貸オーナーにたいし有効な提案ができるよう、国土交通省が推奨する高齢者との契約に関してのモデル契約条項を中心に解説したいと思います。

賃貸に高齢者を受け入れる社会的意義

65歳以上の高齢者にたいし、部屋探しを専門で支援している『R65不動産（東京都）』が実施し、2023年7月に公開したアンケート結果は興味深いものでした。

65歳以上で賃貸住宅の部屋探し行った経験のある方を対象として、「高齢者の住宅難民問題」に関して行った調査だったからです。詳しくは下記リンク先から確認いただけます。

参考：株式会社R65「高齢者の4人に1人以上が、年齢を理由とした賃貸住宅への入居拒否を経験。収入による差はなし。【高齢者の住宅難民問題に関する実態調査（2023年）】」

調査結果の要約を見ると、高齢者の方が部屋を探す理由は「家賃の低い物件に住み替えるため」が36.6％となっています。

国土交通省による『住宅市場動向調査』でも確認できますが、「賃料は収入の3割が目安」と言われていたのは昔の話、現在は20％以下の賃貸物件を探すのが主流です。具体的には13.4～19.9％程度。

年金頼りに生活する単身高齢者の多くは、度重なる改正で引き下げられる支給額と、反比例するかのように上昇する食料品や生活必需品の値上げにより、居住費を下げなければ生活も覚束ない方が増加しています。

低所得者を置き去りにした物価高騰の余波は、家賃にも影響を及ぼしているのです。

そこで少しでも賃料を下げようと部屋を探すのだけれど、「そもそも貸してくれない」との回答が20.2％も確認されるように、入居を希望しても断られるケースが多いのです。

借りたくても借りられない、それが実態なのです。

そのような状況を打開するため、政府は様々な対策を講じているのですが、それらは驚くほどに浸透していません。

高齢者の賃貸需要は多く、賃料を引き下げても空室問題を解消したい賃貸オーナーも一定数存在しています。

それらを上手く結びつけられれば利益が生まれ、賃貸難民問題解消に貢献できるでしょう。

ですが高齢者を入居させるとなれば問題も生じます。

では、問題を解消するためにどのような方法が考えられるのか、それを提案するのが不動産業者の役割の一つだと言えるでしょう。

契約条項を理解して提案する

高齢者の賃貸難民化を減少させるため、国土交通省と法務省が連名で『残置物の処理等に関するモデル契約条項』を策定したのは令和3年6月のことです。

高齢者を入居させるリスクについては、賃借人死亡時における賃貸契約の解除と、それに伴う残置物の処理問題が大きな比重を占めるとされています。

そこで、①解除関係事務委任契約、②残置物関係事務委任契約を盛り込んだモデル契約条項を策定し、これにより問題を解消するのが狙いです。

モデル契約条項は下記の通りです。

別途の委任契約は必要ありません。必要な内容は条項に盛り込まれているからです。

これにより万が一の場合に受任者は、その権限に基づき賃貸借契約の解除と残置物の処理を行えます。

受任者は『解除関係事務委任契約条項』により、賃貸借契約の存続中に賃借人が死亡した場合は、賃貸人からの解除意思表示を受け合意解除できます。

また『残置物関係事務委任契約条項』により、賃貸物件に残された動産類の破棄や換金、指定された送付先への送付等の事務を行えるようになります。

次ぎに受任者の選定ですが

の順で推奨されています。

ちなみに、賃貸人と賃借人における委任契約は、利害が対立することから受任できない（厳密には「避けるべき」と表現されており、明確に否定されている訳ではありません。

ですが、公序良俗に反するとして委任契約が「無効」とされる可能性が高いでしょう）とされているので注意が必要です。

ですが少額投資家の多くは自主管理しているケースが多いものです。

その場合、誰を受任者にするかが問題になります。

筆者は、私たち不動産業者が受任者になることの可否について国土交通省に確認を取りましたが、『利害関係が相反しておらず、委任者（その相続人含む）の利益のため誠実に対応するのならば、問題はない』との見解でした。

だから言って受任者になることを推奨している訳ではありませんが、そのような選択肢もあるのだと理解しておくと良いでしょう。

委任事務は具体的に何をするの？

受任者の業務自体はそれほど煩雑ではありません。

具体的な業務としては以下のようなものだからです。

確認事項を遵守した上での契約解除、その後一定期間（3ヶ月以上）を経過した上での残置物処分や送付、換金や状況による供託だけだからです（家賃保証会社などは、期間の経過を待たず残置物を処分しているケースが多いとは聞きますが、相続人や利害関係者がおらず文句を言ってくる方がいないからでしょうか……筆者は推奨しません）

もっとも残置物の処分などを行う場合、相続人との紛争が発生する可能性があります。

そのため、賃借人の死亡を知った場合に備え、相続人等がいる場合は受任事務内容を通知しておくと同時に、委任者に「委任者死亡時通知先」を確実に指定してもらうなど、付随する事務処理があります。

また受任者は、委任者の状況について知る立場にありませんし、またそれを義務ともされていません。

ですから孤独死などが発生したことを知るのは、主に賃貸人（賃貸オーナー）からの連絡が多いでしょう。

とはいえ、賃貸人自身も管理会社やご近所、警察からの連絡などで知ることも多いのですから、単身高齢者の入居を検討している賃貸人にたいしては、安否確認サービスなどの導入を検討してもらうのも良いでしょう。

弁護士や司法書士などはよく「死後事務委任は条件が揃わなければ怖くて受任できない」と口にしますが、それは死亡したことをリアルタイムに知る術がない場合があるからです。

単身高齢者向の安否確認について各自治体は、試行錯誤しながらも積極的に実施するよう努力されていますが、人員的に問題があるなど、なかなか十分な支援ができない状況です。

そのような背景もあり、安価で見守りサービス提供している民間会社が増加しました。

サービス内容により金額にバラツキもありますが、初期費用0円、月額1,000円前後で利用できるものもありますから、それらの利用を検討するのも良いでしょう。

孤独死が発生した場合、遺体の状況によっては特殊清掃が必要とされるケースもあります。

その場合、死因によらず事故物件（告知あり）になってしまいます。

告知が必要になれば次の入居者を探すにも弊害が生じるのですから、多少の金額を投下して備える配慮が必要かも知れません。

あくまで死後に稼働開始する委任事務ではありますが、場合によっては特殊清掃先の斡旋依頼などが舞い込む場合もあります。

いずれにしても受任する場合は、相応の覚悟は必要です。

受任者の報酬

状況により、私たちが受任者になるケースもあるでしょう。

その場合、相応の覚悟を引き受けるのは良いとしても、気になるのは報酬です。

ご存じかと思いますが、民法第648条第1項の定めにより委任契約の受任者は、特約がなければ報酬を請求できません。原則は無償なのです。

ただし特約を設けて委任事務を履行した場合は、その割合に応じ報酬を請求できるとされています（同法648条第3項）。

もっとも委任者が死亡している場合には、預貯金や残置物の売却費などから回収するのも容易ではありません。

受任者による費用の前払い請求権（民法第649条）を活用するなど、予め備えておく必要があるでしょう。

また賃貸人（賃貸オーナー）と別途に報酬について協議するなど、無報酬を回避するための手段について検討しておく必要があるでしょう。

モデル契約条項の援用は可能？

よく、高齢者以外(親族と疎遠状態にある単身者など）に『残置物の処理等に関するモデル契約条項』を援用できるかのかと質問されることもありますが、それは避けたほうが良いでしょう。

先ほど解説したモデル契約条項は、単身高齢者（60歳以上）が賃貸契約を行うケースを想定しています。

それ以外で援用した場合には、民法・消費者契約法に違反するとして「無効」とされる可能性があるのです。

また「残置物の処理等に関する契約の締結を条件として賃貸することに問題はあるのか？」と質問される場合もありますが、これは差し支えありません。

もっとも、契約内容については十分理解してもらうことが前提になります。

賃貸人も含め、管理会社・家賃債務保証業者が受任者となる場合に注意したいのは利害関係です。

受任者は原則として委任者の利益を優先することが求められていますから、いち早く残置物を処分して入居者を募集したい立場の方との利害は相反します。

性急に事務処理を行うと、公序良俗に反し無効とされるケースもあるので注意したいところです。

まとめ

高齢単身者世帯が増加する日本においては、相続人の有無や所在に関する問題や、死亡した際の賃貸借契約の解除や残置物処理にたいする不安から、高齢者が賃貸入居を拒否されるケースが増加しています。

これは単身高齢者の増加に伴い、顕在化している問題です。

今回解説した残置物処理等に関する契約モデルは、単身高齢者と賃貸借契約を締結する場合に懸念される問題のうち、賃貸借契約の解除と残置物の処理についてを簡素化し、それにより双方が利益を享受できることを目的としています。

ですが残念ながら、まだまだ認知度も低く、十分に活用されていないのが現状です。

所持数が少ないことから管理会社を利用していない個人の不動産投資家や、古くから自主管理を続けてきたオーナーが所有する賃貸物件は、建物の老朽化や近隣との競合など様々な理由により空家率が増加しているケースが目立ちます。

とにかく部屋を埋めたい賃貸人が増加し、部屋を借りたい単身高齢者もまた増加しているのに、それらがマッチングされないのは勿体ない話です。

今回の解説は、私たち不動産業者が解除関係事務の受任者になることを推奨しているものではありませんが、モデル契約条項にたいしての理解と、受任者が行う事務について理解を深めることで、両者を結びつけられることを認識していただきたかったからです。

認知不足による思い込みを解消し、諸問題を解決する手段を提案することで、潜在化している需要と供給を結びつけることができる。

そこに新たな事業展開の『芽』が埋もれているのではないでしょうか？