【ご存じでしたか？】慣習によって違いのある、オーナーチェンジ時の敷金取扱について

賃貸契約時の礼金・敷金については徴収や取扱方法に関しても地域差があります。

礼金は権利金と同じ意味で使用されることも多いのですが、その性質は明確ではありません。

唯一、地域差なく共通しているのは、賃貸契約解約時に返還されないことです。

それにたいし敷金は、賃料未払や原状回復費用など、所謂損害等に対する預り金の性質を有しています。

賃貸契約の解約時には実際に使用された額を控除して返還する、停止条件付債権と解されています。

賃貸契約においてはこの他に、契約更新料が約定される場合もありますが、礼金・敷金・更新料のいずれについても、その授受や定義に関し、現行法では具体的な定めが設けられていません。

ただし、敷金の取扱い（名目によらない敷金の定義、解約時の返還義務等）に関しては平成29年の民法改正時に、第622条の2が新設されています。

話を戻しますが、法律で具体的な定めがされていないことから、礼金・敷金・更新料については、契約当事者の一方に過大な負担を強いるなど、公序良俗に反しない限り契約当事者の合意により自由に設定できるということです。

そのように考えれば、これらのいずれもが「慣習法」により授受されている金員だと言えるでしょう。

慣習法は、社会生活での習慣や慣行が契約時の規律を醸成し、成文法にたいし補助的な効力を有すとされています。

したがって公序良俗や法令の規定反しない、もしくは規定されていない事項に関するものに限り、法律と同一の効力を有するのです。

先述したように、礼金・敷金・更新料については現行法で規定されていません。

したがってそれらの授受については「契約自由の原則」の概念に基づくと考えられ、それに国家（法）は干渉せず、個人の意思が尊重されているのです。

ですが、具体的な定めがない弊害として、それらの費用に関するトラブルは多かったのです。

とくに退去時の原状回復費用に伴う敷金返還トラブルは後をたちませんでした。

それを憂えた国土交通省（当時は建設省）が平成10年（1998年）に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定、それ以降も検証を重ね、平成16年（2004年）、平成23年（2011年）に改訂されています。

さらに令和2年（2020年）4月1日には改正民法第621条で「賃借人の原状回復義務」として「損傷が賃借人の責に帰することが事由によるものであるときは、この限りではない」ことが明文化されたことにより、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の損耗に関する判断基準が後押しされ。これについて一旦の決着が示されたのです。

原状回復の範囲が明確にされたことの影響もあるのでしょう、最近は「敷金・礼金不要」物件も増加してきましたが、まだ混在している状況です。

またその額についても地域相場があり、慣習的な色合いが残されています。

生活拠点を中心に、その近辺で不動産投資を行っている方なら、それら賃貸時の諸費用についての地域特性を理解しているでしょうが、投資の範囲を広げれば、扱いに困惑する場合が多いでしょう。

特に昨今の都心部における物件価格の高騰により、都心部を離れ地方の投資物件を狙う方が増加しています。

その場合に悩むのが敷金等の取扱です。それらについて地域差が存在しているからです。

今回は、敷金等に関する法的見解のほか、地域ならではの慣習など、投資エリアを広げる際に役立つ知識を共有したいと思います。

オーナーチェンジ時の敷金、どう扱うのが正解か

原則としてはオーナーチェンジが行われても、締結済みの賃貸借契約については引き継がれます。

それが意図しない内容であったとしても、締結時に契約当事者が合意している以上、その内容は保護されるべきとの考えがあるからです。

さてその場合、礼金・敷金・更新料はどのように扱えば良いでしょうか。

まず礼金は賃貸人に対する儀礼金の性質を有しています。端的に表現すれば、貸してくれたことにたいする「お礼（心付けと言い換えても良い）」です。

したがって、従前の賃貸人がその権利を取得し、引き継がれることはありません。

それにたいし敷金は、損害等を補填するための預り金です。賃借人が退去する際には、原状回復費用を差し引いて残りを返還しなければなりません。

ですからオーナー変更時には、原則として移転される費用になります。

もっとも移転時には、物件売買時に新旧オーナー間での精算が行われます。

この場合の精算とは、例えば家賃を滞納している賃借人が入居している場合、敷金から差引いた残りを移転するといった具合です。

通常、精算は売買代金の決済時、固定資産税の日割精算などと同時に行われます。

これについては判例で、賃貸人の地位が移転した場合、「敷金関係は新オーナーに当然に継承される」と示されており、学説上も異論はありません。

これは民法第89条における「法定果実の帰属」を理解していれば、納得できる采配です。

ですが一方で、昭和53年12月の最高裁において「敷金交付者の権利義務関係は、敷金交付者において賃貸人との間で敷金をもって新賃借人の債務を担保することを約し、または新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなどの特段の事情がない限り、新賃貸人に承継されない」との判事もあるので注意が必要です。

これについては別途、解説が必要ですので後述します。

いずにしても敷金の法的性質を鑑みれば、オーナーチェンジの際、後日紛争を回避するために「賃貸人の地位承継通知及び同意書」を作成し、賃借人や保証人へ通知するのが一般的です。

地域によってことなる敷金の額や扱い方

冒頭で解説したように、賃貸契約時に授受される礼金・敷金などの費用は、契約当事者の自由意思により決定されます。

ですが公序良俗に反する「額」とならないよう、地域の慣習に基づく「相場」が存在しています。

例えば東京では礼金が賃料の1～2ヶ月、敷金も1～2ヶ月というケースが多いのですが、筆者の活動する北海道では礼金を授受する慣習がなく、敷金も賃料の1ヶ月が相場です。

それにたいし京都、奈良、大阪、兵庫、岡山、広島などの関西方面では敷金が賃料の1～2ヶ月分、礼金1～3ヶ月分が相場になっており、返金を伴わない礼金が、高額である傾向が目立ちます。

時勢に合わせ「敷金・礼金不要」物件も増加してきましたが、古くからの慣習は根強く、礼金が必要な物件の方が勢力も強いようです。

2020年に不動産賃貸管理会社の東急住宅リース株式会社（本社：東京新宿区）が、不動産テック企業であるダイヤモンドメディア株式会社と共同で、全国の賃貸マンションを対象に資金・礼金・更新料の設定月数の調査を実施し、その結果を公開しています。

これを見るだけでも、敷金や礼金に地域差があるのを確認できるでしょう。

最近は首都圏や政令指定都市を中心とした不動産価格高騰により、投資額が少ない地方物件の購入を検討する投資家が増加しています。

物件情報は、全国どこでもネット検索できますし、内見や商談、契約はおろか、決済もオンラインで行うことが可能な時代です。

日本に留まらず、海外も含めて自由に不動産売買ができる時代が到来しているのです。

ですが、忘れてはならないのが地域特有の法制度や慣習です。

国内の投資物件に関して言えば、敷金や礼金がそれにあたるでしょう。

収益に影響を与えるこれらの慣習は、十分に調査して検討する必要があります。

ですが注意するポイントは、それだけではありません。

「敷金の持回り」が慣習化している地域については、その制度も含め、十分に理解しておく必要があるのです。

「敷金持回り」は関西方面特有？

「敷金の持回り」と聞いても、その意味が理解できない方は多いでしょう。

学説でも支持されている通り、本来、「預り金」である敷金は、オーナーチェンジ時に継承される費用です。

ですが「敷金の持回り」が慣習となっている地域では、敷金の継承が行われません。

従前のオーナーが礼金と同様、収益として徴収しているのです。

もっとも、新旧オーナー間における敷金移転の有無によらず、賃借人退去時の敷金返還義務は、その時点のオーナーに科せられます。

実際には金銭の授受がされていないのに、返還義務は新オーナーが負う。

一見、とても「損」をするようなイメージを持ちますが、必ずしもそうとは限りません。

慣習として「敷金の持回り」が存在している地域では、礼金と敷金、いずれも収益であると考えます。

無論、賃借人の退去時には敷金を精算し返還しなければなりませんが、それは損金と捉えます。

つまり、敷金は引き継がれないけれど、新しい入居者が支払う敷金は自分の収益にできるので、「お互い様」という考えです。

さらに、「敷金の持回り」が慣習とされている地域では、並行して「敷引き」が存在しています。

敷引きとは、家賃の滞納や原状回復費用にあてるとの意味合いにおいて「敷金」と同様ですが、精算されその残りが返却される「敷金」とは異なり、返還を要しない金員です。

端的に表現すれば、精算し返還されるのが「敷金」、一切、返還されないのが「敷引き」だと言うことです。

この慣習は、京都府や滋賀県、長崎県、鹿児島県、熊本県、福岡県、広島県など、主に関西圏や九州地方でよく見られます。

またそれ以外の地域、例えば関東地方や筆者の活動する北海道でも確認されています。

それって違法じゃないの？

結論から言えば、「敷金の持回り」は違法ではありません。

敷金が継承されるのは一般的ではありますが、例えば競売で収益物件を競落した場合を思い浮かべてください。

この場合、敷金返還義務は競落人が引継ぎますが、敷金の授受はされません。

これについて、文句を言うかたはいないでしょう。

なぜなら、敷金が引き継がれないことを納得したうえで競落しているからです。同様に、「敷金持回り」を条件とした収益物件を購入した場合、納得して購入しているのなら、そこに争う余地はありません。

冒頭で敷金に関しては、2017年（平成29年）の民法改正で第622条の2が新設されたと解説しましたが、これは名目によらない敷金の定義や、解約時の返還義務について明文化されただけです。

その引き継ぎに関し規定された訳ではありません。

依然として敷金の引き継ぎについては契約自由の原則が適用されるのです。

ですが、賃借人にたいする敷金返還義務はその限りではありません。

所謂返還を要しない「敷引き」の有効性については諸説あるからです。

例えば2011年3月に最高裁は、「敷引きの特約は、不当に高額ではない限り有効」との判断を示めしています。

判決理由について裁判所は、「損耗の有無や程度に関わらず、敷金（保証金）から一定金額差し引くという特約については、紛争防止の観点から不合理とはいえず、借主の利益を一方的に害するものではない」と述べています。

もっともこの判例は、礼金の授受が行われていなかった点、そして第622条の2が新設前であった点を考慮する必要があり、「敷引きが有効」と断じる根拠にはなりません。

そもそも裁判の前提には、賃借人が「敷引き」の特約について十分に告知され、明確に認識していたとの背景があり、さらに通常損耗の原状回復費用が、敷引きの費用を上回っている可能性がありました。

これらを総合的に判断し、「不当ではない」とされているのです。

「敷引き」特約の有効性については、平成17年7月神戸地裁、平成19年大阪地裁、同年奈良地裁、同年京都地裁、平成21年京都地裁などで争われていますが、それらを見ていくと「名称によらず、敷金の性質を持つ以上は賃借人に債務不履行がない場合は全額返還すべき」、「法律上の意味合いを明確にしないまま義務を加重しているものであり無効」、「通常損耗は契約の本質上当然に予定されているものであり、その原状回復義務を賃借人は負わず、また補修費用の負担義務もない」などの判断が示されています。

これらの判例等を見ると、慣習であるとは言え「敷引きが」が無策で容認される訳ではないことが分かります。

少なくても下記の2点は必ず抑えておかなければならないということです。

①敷引きの具体的な額が契約書に明示され、賃借人にたいし十分に告示され、また賃借人が同意している。

②敷引きの額が高額すぎないこと（賃料の額や礼金など、一時金の授受についての有無、その額を考慮）

敷金持回りは物件種別で異なるの？

敷金持回りが慣習となっていない地域の方が、慣習化されている地域の物件に投資しようと考えた場合、まず「敷金持回りって何？」と驚かれます。

敷金は当然に引き継がれると思っているのですから、当然でしょう。

先述したように、「敷金持回り」は違法ではありません。同意できないなら購入を見合わせれば良いだけです。

一概には言えませんが、敷金持回りが慣習化している地域では、その分を考慮して価格設定している場合も多いものです。

総体的に勘案して判断すれば良いでしょう。

筆者がよくされる質問に、「敷金持回りが多い、物件種別ってあるのですか？」というものがあります。

例えば戸建て、ワンルームマンションなど投資初心者でも購入しやすい物件の場合はどうなのかと言った質問です。

結論から言えば、物件種別に左右されません。

「敷金持回り」は、地域特有の商習慣です。

地域の方々はそれが当然と認識していますから、個人投資家の所有物件だから条件とされない類のものではありません。

敷金や礼金のルーツをひも解くと、江戸時代まで遡ると言われています。

結婚して嫁ぐ時、妻側が持参金を持って婿の家に入り、離縁する際にはその持参金を返却する習わしがありました。

近年ではこの制度も廃れてはいますが、江戸時代には金公時（かねくじ）と呼ばれる債権の一つだったのです。

嫁げば生家と縁が切れ、離縁されぬ限りはそうそう実家に帰省も許されぬ時代であったことから、生前贈与の意味合いもあったのでしょう。

大家と店子（賃借人）の関係も、江戸時代には密接なものがありました。

「大家と言えば親も同然」との諺が残されているほど、なにくれとなく大家が店子の世話を焼いていたのです。

これはある意味で、結婚の擬似的関係とも言えるほどの繋がりです。

そのため部屋を借りる際には、今後お世話になる儀礼としての「礼金」が、また「立鳥後を濁さず」ではないですが、万が一の際、大家に迷惑をかけないための預け金として「敷金」が慣習となったとの説が有力です。

この慣習が江戸から関西、そして全国へと、人の移動に伴い広まったと考えるのは容易ですが、地域的な特異性によりその形態も変化します。

とくに当時から商売の「才」に長けていた関西方面では、「敷金持回り」や「敷引き」など独自の変化をしたのではないかと考えられています。

このように歴史ある制度が「敷金持回り」や「敷引き」なのですから、慣習法としての地位も確立されています。

これらの地域で投資を検討する場合、そのような慣習を理解して対応する必要があるのです。

まとめ

今回の記事は、「不動産会社のミカタ」代表取締役社長である荒川氏にテーマを戴き執筆しました。

一部の地域において、収益物件売買の際、敷金が「持回り」されるケースがあることに驚かれ、その地域分布や歴史、物件種別全般にたいして知見を深めたいとの要望があったからです。

筆者が不動産業に従事したのは関西が最初でしたから「敷金持回り」や「敷引き」は当然の慣習として受け止めていました。逆に北海道に移住した際、敷引きや礼金が不要であることに驚いたほどです。

このような知識は、地場密着で事業展開している限り必要な知識ではありません。

ですが、先述したように不動産のグローバル化は発展の一途であり、ネット環境さえ整っていれば、日本ばかりか世界の至る地域の不動産取引を行えます。

もっとも、「取引可能」であることと、「問題を生じさせず取引が遂行できる」には大きな隔たりがあります。

不動産知識に乏しい一般の方が、地域特性や慣習、国によってことなる法律の違いを理解して取引できる訳ではありません。

それらを補うのが、私たち不動産業者の役割です。

知識偏向については賛否ありますが、私たちはこと不動産に関しては、漏れ落ちなく広い知識と知見を得ておく必要があります。

消費者からのどのような質問にたいしても答えられるよう、努力を重ねていきたいものです。