【顧客は盛り土造成であることを知らない!!】土石流災害から学ぶ調査範囲

令和3年7月3日に発生した静岡県熱海市伊豆(いずさん)での土石流災害においては、記事の執筆時点においても、懸命に安否不明者の捜索がおこなわれています。
罹災した多くの方々に、この場を借りて心よりお見舞い申し上げます。
災害原因については、多くの研究者がその解明にあたっている最中ではありますが、日々、公開される情報を見るにつけ、「驚愕」ともいえる事実関係が明らかになってきました。
災害発生の原因ともいえる造成販売をした神奈川県小田原市の不動産会社は、意図的に許可不要面積で申請し、その後、面積を拡大し行政指導を受けていた事実もさることながら、盛り土部分に「産業廃棄物」「木くず」を埋めて造成し、必要な地耐力を確保できていなかった可能性が指摘されています。

必死に続く捜索とは別のところで、原因究明や責任の所在は行政の管理体制の問題があるのかなど、様々な議論が噴出していますが土地や住宅売買を“業”とする、私たち不動産業者にとっても切実な問題です。
今後の調査により根本的な原因は徐々に判明してくるかと思いますが、少なからず本件宅地を販売した神奈川県小田原市の不動産会社の責任が重大であることは間違いがなさそうです。
現在、入ってきている情報によると、業者に対して開発面積の無許可拡大や盛土に産廃混入をしていた事実の発覚により、過去に県と市が是正命令を出していた事実が報道されています。

この業者が、造成工事の直接的な指示をおこなっているのか、造成を請け負った土木会社の問題かまでについては、今後の公表を待つしかないのですが、いずれにしてもこのような杜撰な土地の売買に、私たち善良な不動産業者が共同仲介などで関りを持ってしまった場合、契約不適合責任や調査に関しての不備を指摘され、訴訟に巻き込まれる可能性が高まるでしょう。
保身だけでなく顧客財産を守る意味においても、検査済み造成地であるから大丈夫だという安易な考え方ではなく、もう一歩踏み込んだ調査が、私たちには必要ではないでしょうか?
そのような経緯から、今回の記事では私たち不動産業が「盛り土・切土」などの造成地を仲介する場合に、追加して調査や補足説明をした方が良い内容について解説します。

盛り土・切土について重要事項での説明義務はないが

私たち不動産業者が売買において説明責任とされる重要事項説明に、造成宅地が盛り土・切土であるといった施工方法の説明は義務付けされていません。
ですが、今回の災害により宅地建物取引業法が改正される可能性もあり、また契約者自身がその説明を求めてくる可能性が飛躍的に高まることが予測されることから、おさらいの意味もかねて現行法での説明範囲を解説します。

当該地が「切土・盛り土」などの造成地である場合に該当する説明箇所として、まず「都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限」があります。
下記の重要事項説明書を用いた場合に該当するのは、下記の3種類です。

39・地すべり等防止法
40.急傾斜地法
41.土砂災害防止対策推進法

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取引対象物件が該当地域に属していればチェックを入れますが、その内容に関し顧客から詳細な説明を求められた場合に、スラスラと答えることができるでしょうか?
だいたいの方は、おおよその概要説明に留まるのではないかと思います。
今後、これらの詳細説明にたいする顧客要望が高まることを想定し、それぞれの概要を解説しておきます。

地すべり等防止法

昭和33年3月31日法律第30号に規定されている法律です。
詳細は下記リンク先よりご確認ください。
https://www.mlit.go.jp/river/hourei_tsutatsu/sabo/gaiyou/houritu/jisuberihou.html

法律制定の目的として「地すべり及びぼた山(山崩防止地域と読み替えできます)の崩壊による被害を除去し、また軽減するために防止策を講じる」とされています。
盛り土・切土と直接的な関係は生じませんが、この区域における擁壁の浸食防止処置や、地表水もしくは地下水の排除方法の適合についてや、それらの維持状態を確認するために必要とされる現地調査を行う場合の、職員・技術者等の他人占有地立ち入り権を認めています。
もっとも該当地域であっても大規模な擁壁工事やトンネル工事など、どちらかといえば国または地方自治体などが行う工事に関する法律であると理解していれば問題ありません。

急傾斜地法

昭和44年7月1日法律第57号である法律で、正式名称は「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」です。

https://www.mlit.go.jp/river/hourei_tsutatsu/sabo/gaiyou/houritu/kyukeihou.html

この法律は、急傾斜地の崩壊を防止する必要な処置について定めることを目的としています。
地域を指定する権限を持つのは都道府県知事ですが、指定を検討する場合の地形・地質・降水等の状況を調査する方法についての定めや、関係市町村への意見聴取や通知、指定地域での切土・掘削などの工事について都道府県知事の許可を得ることなどについての定めです。

土砂災害防止対策推進法

この法律は2001年(平成12年)に定められ、平成29年に改正されている比較的に新しい法律ですが、今回の災害発生により、もっとも詳細な説明を求められる可能性の高い法律です。
正式名称は「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」ですが、目的は土砂災害発生の危険性がある区域を明らかにし、それら地域における警戒体制の手順や避難などにも言及するなど、一定の開発行為にたいしての制限や建築物の構造等に関してまで包括して規制する法律です。
この法律については法条文を読むよりも、国交省で公開されている下記URLから「土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等について」をご覧いただく方が理解しやすいと思います。

https://www.mlit.go.jp/river/sabo/sinpoupdf/gaiyou.pdf

これら地域を指定することにより、近隣住民に土砂災害の危険性が高い地域であることを認識してもらうほか、基礎調査方法などについても定めていますので、詳細にその概要に目を通しておくのがよいでしょう。

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地耐力を調べる

重要事項説明において当該地が完成物件の場合、「切土・盛り土」を含め、宅地造成の形状・構造等についての説明義務はありません。

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説明不要であることの影響か、今回、罹災した近隣住民からは「盛り土造成とは知らなかった」などのコメントも寄せられています。
宅地建物取引業法上では、傾斜地であってもその造成が「切土」であるか「盛り土」であるかについて「完成済みにつき説明を省略します」で終えることができます。
ですが今後は、罹災をきっかけとして顧客の注目度が高まり、完成物件においても工事内容や工法などのほか、ハザードマップについても詳細な説明が求められる可能性が高まるでしょう。

地盤データの確認や費用は?

売買対象物件の地耐力を調査するには「地盤調査」が確実な方法ですが、調査会社や機材の搬入に要する手間などにより費用がことなるものの、¥50,000~¥100,000円の費用が必要です。
費用面の問題もありますが、それ以上に物件引き渡し前の場合、売主の協力なしに調査を実施できないという現実があります。
そのため媒介契約締結前に、売主に説明をして納得してもらい「地盤調査」を売主費用負担で実施しておくのが理想です。

ですが更地の場合には特にですが、説得には難航が予想されます。
更地に建築をする場合には建築会社が「住宅の品質確保に関する促進法」による10年間の瑕疵補償責任を担保する目的として、地盤調査を実施するからです。
一般的には、地盤調査は建築会社がするものという認識があります。
ですから「なぜ、売主が費用負担して地盤調査を実施しなければならないのだ」という売主の意見にたいして、「購入検討者に安心してもらう材料として必要です」という反証は、ちょっと苦しいものになります。

そこでお勧めとしては、ジャパンホームシールドなどの地盤調査・保証会社の「地盤サポートマップ」などを利用して近隣データを提示することです。
https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

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マップでは地耐力のほかにも地形や浸水・土砂災害などの情報を確認することができますが、残念ながら拡大表示にまでは対応していいません。
あくまでも広域地図から俯瞰的に、色分けで強い・やや強い・普通・弱いなどを4段階で表示をしているだけですが、当該地が弱い地盤に近接している場合には地図データを提示し、地盤調査の実施についての判断材料に利用するといった方法が考えられます。

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また情報を提示により、危険性につき示唆したという履歴もできます。
このシステムでは微地形区分図を利用すれば、丘陵地や埋め立て地など当該地の地耐力の脆弱性を疑う材料に利用できますので、併せて検索しておくとよいでしょう。

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地盤調査の方法は?

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図_ジャパンホームシールドパンフレットより転用

地盤調査の方法として、一般宅地の場合には「SWS試験」が最も多く採用されています。
SWS試験は、正式にはスウェーデン式サウンディング試験といいます。
そのほかにもボーリング調査表面波探査法などの方法もありますが、住宅地の調査として一般的ではありません。

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図_ジャパンホームシールドパンフレットより転用

一般的なSWS試験では、敷地内の四隅と中央など5箇所程度の地点を定め調査を実施します。
むろん、これは更地の場合に限られますので建築物がある場合には調査可能箇所を別途さだめる必要があります。

今後の営業活動で追加しておきたい一言

今回、土石流被害の近隣で土地を所有する方から「造成宅地とは知らなかった」とのコメントが寄せられていますが、傾斜地などの住宅地は、そのほとんどが造成地であるという私たちにとって当たり前に思える理屈も、一般の方は知らないものです。
重要事項説明の調査義務において定めはありませんが、今回、解説している近隣地盤状況などの調査結果を提示して、売主の協力が前提だが「心配であれば、費用負担は生じるが調査は可能」である旨を、説明しておけばよいでしょう。
また契約前や決済前に地盤調査の実施が売主に認められるかについては、私たち不動産業者の交渉次第ですので何とも言えませんが、「売主」仲介に入った場合には、調査状況に疑念があればその詳細を説明し、予め地盤調査の実施を推奨して実施しておけば買主募集にも有効に活用できます。

まとめ

天災や人災により今回のような土石流災害や建物倒壊があると、顧客は一気に不安になるものです。
私たち不動産業者が物件紹介や重要事項の調査を実施する際には、ひと手間かけて情報を取得し、その調査結果を説明することにより顧客も安心することができるでしょう。
また万が一トラブルに発展した場合にも、可能な限り事前調査を実施して説明責任を果たしていれば、責任追及リスクも大幅に軽減するでしょう。
今回の記事は保身を目的として解説をしている訳ではありませんが、顧客の財産を守る不動産業者の社会的意義からも、知識を拡充して事前説明することを、お勧めいたします。

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