【負の遺産を紐解く】地図混乱地域が放置された構造的要因と実務対応

私たち不動産業者が所有者から査定依頼を受けた際、まず着手すべきは、先入観を排した徹底的な調査です。

登記事項証明、固定資産評価証明はもとより、法第14条地図（以下、14条地図）、地籍測量図、建築計画概要書、さらには道路、下水道、ガスなどの台帳に至るまで、重層的な情報を重ね合わせるプロセスは、プロフェッショナルとしての「目利き」の根幹をなす極めて重要な作業といえます。

このうち法第14条地図が未整備の地域においては、代替資料として「地図に準ずる図面（公図）」を取得することになります。

しかし、公図はあくまで14条地図が整備されるまでの間、法務局に備え付けられる暫定的な図面に過ぎません。

ゆえに、その精度は必ずしも信頼に値しないのが実情です。

実際、現場においては「割り振られた地番を参考に、おおよその位置関係を把握する指標に留めるべき」というのが、我々実務家の共通認識でしょう。

しかし、土地とは本来、地表面が連続した物理的な「面」の広がりに過ぎません。

これを法的に管理し、人の物的支配に整序を与えるには、人為的に区分けして単位を設ける必要があります。

この連続した土地を個別に識別するための法的単位が「筆」である以上、たとえ精度に瑕疵があろうとも、公図を精査して「筆」の連続性を確認する作業は不可欠です。

ところが、その位置関係すら整合性を欠く特異な領域が存在します。

それが「地図混乱地域」です。

ここでは登記上の記載と現況が著しく乖離し、一筆の土地に複数の登記記録が重複して存在するなど、地権者の特定すら混迷を極めるケースも見受けられます。

法的には公簿取引が可能であっても、常に深刻な権利紛争の火種を内包しているため、取引に関与するか否かについて慎重な判断が必要です。

本稿では、なぜ現代の日本にこのような「空白地帯」が放置され続けているのか、その歴史的背景を紐解くとともに、実務上の留意点と現実的な解決策について詳述します。

受け継がれてきた「負の遺産」-構造的歪みの正体

公図混乱地域が生じた背景には、日本の近代化が抱えた構造的な歪みが横たわっています。

これを正確に把握する理由は、歴史的知識を学ぶためではありません。

現地で地権者と対峙する、あるいは法的リスクを許容して公簿取引を望む当事者に対し、専門家として「納得感のある説明」を行う武器とするためです。

1.　地租改正と「竹尺」の限界

明治初期に地租改正条例、地租改正施行規則が成立したことで、明治政府は地租改正に着手しました。

しかし、政府から派遣された改租係官による指導・命令のもと測量にあたったのは、専門家ではなく近在に暮らす村人たちだったのです。

当時でも「十字法（曲尺で直角を測る方法）」や「三斜法（土地を三角形に区切って計算する方法）」は存在していましたが、使用される道具は「竹尺」や「縄」であり、かつ傾斜地であっても水平投影面積ではなく地表面積で計測するなど、当時の知識や技術水準では「縄伸び（実測が登記より大きい）」や「縄縮み（実測が登記より小さい）」が発生するのは織り込み済みでした。

慢性的な財政制約のもとにあった明治政府は、正確性より実需（税収）を重視したのです。

しかも、土地面積が税負担に直結するため、縄伸びが発生しやすい状況を利用した意図的な過小申告が少なからず発生していました。

当時も土地台帳の記載内容と実地との差異は問題視され、全国的に台帳の記載内容と実地を照合する大規模な地押調査が実施されたものの、すべてを是正することはできませんでした。

さらにこれ以降、全国規模の地籍調査が昭和まで実施されなかったため、記載情報の齟齬や無届けの土地移動（開墾など）、異動地届の不処理などが長らく放置された結果、現代まで続く制度的欠陥の源流と化したのです。

2. 戦災・災害による「基準」の喪失

空襲や戦後の混乱により、現地境界のみならず、役所に保管されていた公図の原図が数多く失われました。

もっとも、明治前期に実施された地租改正関連事業は土地所有者の自己申告を基本とした筆情報に基づいており、さらに地域によっては長さ単位や面積計算手法の異なる作成基準によって作成されたという背景もありました。

このため、政府は復興を迅速化するため「国土調査事業」を計画したのです。

しかし、次のような問題が山積していました。

これらを是正するには相応の予算・期間・人手が必要でした。

しかし、当時の大蔵省による大幅な予算削減により、地籍調査事業も縮小を余儀なくされ、進捗が著しく遅れたのです。

その結果、今日に至るまで基準の統一が困難な「地図混乱地域」が放置される一因となったのです。

3. 高度成長期の「私設区画整理」による代償

1956年から1972年にかけての高度経済成長期において、都市部への急激な人口集中が進み、土地価格が高騰しました。

その結果、多くの人々が都市周辺地域に居住の場を求めるようになったのです。

こうした需要の高まりを背景に、一部の開発業者や土地所有者が法定の土地区画整理によらず、十分な公的関与や既存の筆界・登記関係の調整を行わないまま宅地造成や分筆を進めました。

その結果、市街地は無秩序に拡散していったのです。

これらの私的主導による区画形成においては、従前の境界を曖昧にしたまま分筆・造成を行った例が少なくはなく、利用実態が先行しました。

これが公図や登記情報と現況の乖離をさらに拡大させ、戦災や地籍未整備によって既に脆弱となっていた土地の「基準」を一層混乱させる結果を生み出したのです。

こうした高度経済成長期における土地利用のあり方が、今日に至る「地図混乱地域」を形成した重要な要因の一つと位置づけられています。

実務家が見極めるべき「混乱の三類型」

地図混乱地域は、その類型によって解決の難易度とアプローチが異なります。

1. 地権者・位置特定不能型（位置転換・形状齟齬）：
公図上の区画が実際の土地形状や並びと大きく異なり、個別の筆がどの土地を指すのか判別できない状態です。
農地改革時の手続き不備や強引な分筆の集積が主な原因とされ、地権者の特定すら混迷を極めます。

2. 重複登記・不存在地型：
一筆の土地に対して複数の登記記録が存在する、あるいは登記はあるが公図上で位置を特定できない状態です。
各権利者が互いに正当性を主張するため、所有権の帰属争いに直結しやすく、最も解決が困難な類型です。

3. 公図上の白地型（脱落地）：
公図上では道や水路（赤線・青線）でありながら、実態は隣接する民有地の一部として長い年月占有されている状態です。
所有権の取得時効（民法第162条）が成立する場合は所有権を主張できる可能性があるものの、判例では20年間占有したのみでは足りず、公用が事実上廃止されている、公共物としての機能や外観を完全に失っている、あるいは黙示の公用廃止が認められるなどの厳しい要件を充足する必要があると解されています。

公図混乱地域の実務対応フロー

地図混乱地域の地図訂正を個人で行うのは極めて困難です。

合意形成と費用、この2つの壁が大きく立ちはだかるからです。解決策としては次の3つが考えられます。

不動産業従事者の中でも混同されている方が多いように見受けられますが、登記所備付地図作成事業は法務局が主体、地籍調査は市区町村が主体となって実施される事業です。

このため、対象地域、期間、費用負担が異なります。

登記所備付地図作成事業は都市部や地図混乱地域を集中的に整備することを目的に1地区につき原則として2年間で実施される一方、地籍調査は長期的かつ総合的に実施されている事業です。

どちらの事業も地図混乱地域の是正に期待できますが、特に人口集中地区（DID）や地図混乱地域を対象として困難度・専門性の高い作業を実施する法務局地図作成事業の実施が問題解決への近道です。

しかし、大都市部での作業難易度は高く、かつ「防災・まちづくり型」、「大都市特化型」、「被災地域復興型」の3つの類型について優先度が高いと思慮される地区を法務局が選定するため、調査がいつ実施されるかは不明瞭です。2年度ごとに公開される地図作成事業実施地区を確認するほか、事前に知ることはできません。

このため、早急に解決が必要とされる場合は集団和解方式を選択することになります。

しかし、地図訂正は公図のどの部分が現地と異なるかを証明する疎明書類の提出が不可欠で、さらに地籍更正登記により面積の増減など個人の権利に重大な影響を与えるため、測量を要する範囲全ての土地所有者や抵当権等の権利設定者の同意が必要となります。

つまり、極めて難易度の高い作業と言えるのです。

全国的には成功事例も幾つか確認されますが、その大半は利害関係人の少ない地方であり、都市部での成功事例はほとんど見受けられません。

このため、筆界特定制度の活用や、法務局に地図作成事業の優先順位を引き上げてもらえるよう意見申述するなどの方法を検討する必要があるでしょう。

取引に関与する場合の重大なリスク

地図混乱地域の物件を扱う際、不動産業者は、通常の不動産取引とは異なる重大なリスクが存在することを、依頼者に対して明確かつ具体的に説明する必要があります。

1. 境界確定が極めて困難であること

通常の土地取引では、引き渡しまでに売主が土地の境界を明示することが原則とされており、不動産保証協会から提供されている標準売買契約書においても、その旨が条項として定められています。

しかし、地図混乱地域では筆界そのものが不明瞭であるため、現実には境界明示が極めて困難です。

そのため、取引を成立させるには、契約当事者の合意に基づき境界の明示条項を削除し、公簿取引とせざるを得ません。

もっとも、公簿取引とした場合であっても、隣接地との権利主張が数メートル単位で重複する可能性や、将来的に所有権を巡る紛争が顕在化する恐れがあるため、取引後のトラブルリスクは極めて高いものとなります。

2. 融資適格性に関する問題

地図混乱地域の不動産については、一般の金融機関において融資判断が極めて慎重に行われるのが通常です。

境界が確定していない土地については担保評価が困難であり、将来的な紛争リスクも否定できないためです。

この結果、買主は自己資金による購入者か、将来的な是正を見越して高いリスクを許容できる投資家層などに限定される傾向が強く、市場性は著しく低下します。

そのため、取引価格も周辺相場と比較して大幅な低水準となることが一般的です。

3. 説明義務と契約不適合責任等のリスク

不動産業者は物件紹介時、遅くとも重要事項説明の段階において、当該物件が地図混乱地域に所在すること、及びそれに伴う具体的なリスクについて十分に説明する義務があります。

単に「図面と現況が異なる可能性がある」といった抽象的な説明では足りず、将来的な境界紛争の可能性や建築・再建築時における支障について、さらには隣地から越境や所有権を主張される恐れなど、取引後に想定される不利益について踏み込んだ説明が必要です。

これらの説明を怠った場合、宅地建物取引業法上の説明義務違反や契約不適合責任、不法行為責任などに基づき、損害賠償請求を受けるリスクが生じます。

取り扱わないのが最適解？

媒介業務に限って考えた場合、解決に寄与するための労力やリスクに見合うだけの報酬が見込めない限り、地図混乱地域の物件は「原則として取り扱わない」という判断が、実務上の最適解となる場合も少なくありません。

しかし、切実な売却依頼もあるでしょうし、地図混乱地域の土地は市場相場より低廉に取得できる可能性が高いため、将来的な地図作成事業計画の実施を見据えたうえで、事業者が自社で取得するという選択肢も理論上は考えられます。

さらに、同様の前提条件を十分に理解した投資家に対し、長期的な視点での収益可能性を説明したうえで取引を斡旋するという方法も考えられなくはありません。

しかし、これらはあくまで例外的なものとして認識すべきでしょう。

まとめ

地図混乱地域の物件を取り扱うためには、不動産に関する専門知識にとどまらず、その土地が抱えてきた歴史的背景や法制度上の問題、さらには地権者間に長年蓄積されてきた感情的対立を理解し、調整する高度な交渉能力が求められます。

しかし、それ以上に重要なのは「解決に向かう可能性がある事案」と「現時点で関与すべきでない事案」とを冷静に見極める判断力です。

ときには、依頼人の利益を考慮した結果として「この取引に関与すべきではない」と助言することこそが、不動産業者としての誠実な姿勢なのです。