【事故物件における逸失利益請求】裁判例を踏まえた損害賠償額算定の実務指針

管理する賃貸物件において事故が発生し、一定期間空室状態を余儀なくされ、さらに新規募集の際にも「告知あり」物件として賃料を下げざるを得なくなった。

その結果、賃貸オーナーから保証人に対して逸失利益を請求するように求められたものの、具体的な算定基準や計算方法が分からず、対応に苦慮された経験のある方も多いのではないでしょうか。

賃貸物件において、室内で賃借人が自殺、あるいは事故に巻き込まれるなどして死亡した場合、原則として概ね3年間はその事実について告知が必要とされており、その期間中は賃料を下げざるを得ない可能性があります。

もっとも、この「概ね3年間」という期間は目安に過ぎません。

事件性や周知性、社会に与えた影響が特に大きい場合や、取引の相手方に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、あるいは借主から事案の有無について質問された場合には、3年間を経過した後でも告知が必要と解されています。

これらは、国土交通省が示す「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（以下、ガイドライン）」に明記され、すでに広く衆知されている内容です。

そのため、不動産業に従事されている皆さまにとっては、あらためて説明するまでもない事項かと思います。

いまご覧いただいている「不動産会社のミカタ」においても、筆者はこれまで、事故物件に関する基礎知識や、告知義務の有無が争われた裁判例の紹介、損害判定の考え方など、さまざまなコンテンツを提供してきました。

しかし、逸失利益の具体的な算出方法については、これまで提供することができませんでした。

その理由は、事件概要や周知性に加え、地域性など複数の要因によって告知を要する期間や影響の程度が異なり、一律に適用できる算定方法が見いだすことが困難であったためです。

実際、事故物件となった賃貸物件の損害賠償額の算定をめぐって争われた裁判例を見ても、事案ごとに判断は分かれており、決定的な判断基準が示されているとは言い難い状況にあります。

しかし、これらの裁判例を幅広く収集・分析していくことで、一定の傾向や共通点が見えてきたのも事実です。

本稿では、そうした裁判例の検討結果を踏まえ、現時点でもっとも蓋然性の高いと考えられる損害賠償請求額の算出方法について、具体的に解説していきます。

事故物件と告知義務の基本整理

事故物件に該当するか否か、また告知義務が生じるかどうかは、損害賠償額を検討する前提として極めて重要な要素です。

例えば、共用部分において不慮の死亡事故が発生した場合、その事実によって賃貸マンション全体に風評被害が発生したとして保証人に逸失利益を請求しても、認められる可能性は低いでしょう。

そもそも、共用部分における事故の発生については、ガイドラインにおいても告知不要とされています。

刺殺事件など、衆知を集め社会的に与えた影響が大きい場合は告知が必要となる可能性はあるものの、あくまで共用部分で発生した事件ですから、その責任を個人に帰属させるとの考えが妥当とは言い難いのです。

ガイドラインでは、人の死が発生した場合であっても、その態様に応じて告知義務の要否を区別しています。

誰しも予見しえず原則として告知が不要とされる不慮の死であっても、発見が遅れ特殊清掃が実施された場合には告知を要するなど、細かい判断基準が示されています。

さらに、ガイドラインは一定の目安を示しているに過ぎません。

そのため、告知義務の在否や期間を機械的に判断することは、かえって紛争リスクを高める可能性がある点に留意が必要です。

裁判例を自ら収集し、個別事案ごとにリーガルリスクを見極める知見を磨く必要性があるのです。

事故物件における損害の構造

事故物件となった場合の損害は、主に三つに分類することができます。

1. 原状回復費用：
告知が必要と判断される事案の場合、少なからず通常損耗を超える手直しが必要となります。
事案によって異なるものの、クロスや床の交換を余儀なくされる場合が多いでしょう。
その場合における費用は、実費として保証人に請求できます。
ただし、本来は賃貸人が負うべき通常損耗の手直し負担まで上乗せすることはできません。
国土交通省が示す「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、通常損耗と事故の発生により影響を受けた部位を明確に区分し、費用を算出することが肝要です。

2. 空室期間の逸失利益：
事故発生後には警察の許可が出るまで室内には入れず、さらに室内の遺品を全て搬出してもらい、そのうえで賃貸借契約が解除しなければ、原状回復作業に着手できません。
そのため、一定期間の空室状態を余儀なくされます。
つまり事故が発生していなければ通常得られていた賃料収入相当分が「空室期間の逸失利益」です。
この期間については、これまでの裁判例を見る限り、事故がなくても生じ得る空室期間を概ね2～3ヶ月と評価し、それを超える部分について初めて事故との相当因果関係を検討するという判断が反復されています。
その結果、実務上においても、この2～3ヶ月以降を目安とする考え方が定着しつつあります。

これは、事故等の発生がなくても生ずる解約から原状回復工事完了までの期間を約1ヶ月、入居の募集開始から入居までの期間を1ヶ月から2ヶ月と想定し、この間の空室期間については事故との因果関係を否定する判断が多数見受けられるためです。

これらの期間を超えた日数については、事故との相当因果関係が認められる限り、賃料相当額の全額を逸失利益と認める裁判例が多い傾向にあるものの、事件の態様や募集状況等によって、その期間が前後する可能性がある点には留意が必要です。

逸失利益の算定にあたっては、どうしても個別事案ごとの評価が不可欠であり、それが実務者を悩ませる要因となります。

一律に「3ヶ月以降の賃料」を逸失利益として請求した場合、必ず認められるとは限りませんが、相当の因果関係を丁寧に立証できれば、過剰と判断される可能性は低いと考えられます。

3. 賃料減額分の逸失利益：過去に、減額が恒久的に続くことを前提とした裁判例は存在しません。問題は、相当とされる期間です。

東京地方裁判所による令和4年の裁判例では、建物内ではなくバルコニーからの飛び降り自殺である点、および東京都内であり近隣との人間関係が希薄であった点、並びに原告から依頼を受けた媒介業者が従前賃料から30％減額して募集していた点などを総合的に考慮し、新たな賃貸契約が締結された月から、自殺の3年後である月の29ヶ月分について、従前賃料額の3割の範囲に限り相当因果関係を認めました。

一方で、賃貸借契約は多くの場合更新されるとして、8年分の減額分に相当する逸失利益を認めた裁判例も確認できます。

しかし、この裁判はガイドラインが策定される以前の判断ですから、近年は告知が不要とされる3年が目安とされる傾向が伺えます。

これらを要約すると、事故が発生した場合、次の3つを適切に算定し、その合計額を相続人等に請求すれば、例え訴訟に発展しても大きく判断が覆えされる可能性は低いと想定されるということです。

●原状回復費用：通常損耗を除く、事故により生じた原状回復費用の実費

●空室期間の逸失利益：概ね3ヶ月以降の空室期間に相当する賃料全額

●賃料減額の逸失利益：事故発生後3年間のうち、新たな入居者が生活した月数分※ただし、契約が更新されれば減額賃料が引き継がれる恐れがあるため、当初の契約締結時に減額期間を定めておくなどの対策が不可欠です。

もっとも、過去の裁判例に共通しているのは「過度に拡張的な損害認定を避ける」という姿勢であり、合理性・相当性が常に重視されている点です。

ガイドラインが策定された以降、判断基準が統一傾向にあることを理解したうえで、過度な請求とならないよう、慎重に判断する姿勢が求められます。

スペシャリストに求められる実務対応

事故が発生した場合、不動産のスペシャリストとしては物件オーナーの意向を尊重しつつも、相続人や将来的な入居者との関係性を含め、その全てを最適化するための対応が求められます。

特に、物件オーナーの意向ばかりを重視して過大な逸失利益を請求すれば、紛争の長期化や自身の信用低下を招くおそれがあります。

また、根拠を欠く請求額を算定すれば、オーナーの不満を高める結果となりかねません。

そのため、逸失利益の算定にあたっては、「請求可能と判断される最大額」ではなく、「合理性が認められる相当額」と見極める視点が重要となるのです。

また、事故物件に関して生ずる損害賠償債務については、裁判例上、不可分債務に類するものとして扱われると整理されることがあります。

つまり、複数の相続人や保証人が存在する場合であっても、損害の性質上、各債務者がそれぞれ損害全体について責任を負うべきと評価され、結果として実質的に連帯債務に近い取扱がなされる場面が見受けられるのです。

もっとも、これはあくまで損害の性質や因果関係を踏まえた裁判実務上の評価であり、常に当てはまるとは限りません。

損害の内容や発生経緯によっては、各債務者の負担範囲が問題となる余地が残されており、条文上の分類を機械的に当てはめれば、誤解をまねく恐れが生じます。

このため、実務においては、「誰に、どこまで請求できるのか」という点を、条文構成に依拠して断定するのではなく、個別事案における損害の不可分性や相当因果関係を基準に、慎重に整理する姿勢が求められます。

なお、実際に支払った相続人は、他の相続人に対して相続分に応じた負担を求めることはできますが、債権者が関与する内容ではありません。

また、賃貸借契約の解除権については不可分債権ではなく、民法第544条の「解除権の不可分性」が適用されるため、相続人全員に対して解除を申し入れなければなりません。債権請求と混同しない注意が必要です。

まとめ

本稿で整理した考え方は、これまでに確認できる裁判例や判断基準を参考に、一定の判断材料を提供したものです。

しかし、事案ごとに考慮すべき要素が多数存在する可能性もあることから、あくまでも目安としての算定方法である点には留意してください。

最終稿で述べたように、過去の裁判例を紐解いてみても、およそ過剰と見なされる賃貸オーナーによる請求は因果関係が認められず、一方で合理的判断に基づく請求については容認される傾向が見受けられます。

賃貸オーナーの中には、経年変化による原状回復費用も含め、すべてを損害とみなして過剰な請求をしようと試みる方が少なからず存在します。

しかし、訴訟に発展した場合、そのような請求が認められることはまずありません。

その場合、訴訟に要した時間と費用が無駄となりかねません。

不動産のスペシャリストとしては、訴訟に発展した場合でも容認される可能性が高い合理的な算定結果を賃貸オーナーに提示し、スムーズに問題を解決することがいかに有益かを諭す配慮が求められるのです。