令和3年6月15日に全面施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」ですが、目的はサブリース業者と賃貸住宅所有者との賃貸借契約お適正化するため、一定の規制を設けるのが目的でした。
そのため賃貸住宅管理業を営む者には登録制度を設けられ、賃貸住宅の仲介を「業」として扱う業者の皆様はすでに登録を終えているかと思います。
賃貸住宅管理業務は法の下に適正に遂行されることが求められていますが、そのためには従業者が少なくても法律で定められた業務、罰則等について理解している必要があります。
とくにサブリース方式における家賃保証等についてのトラブルは法施行後においても多発しており、法律の効果が得られるまでにはもう少し時間がかかる見込みです。
ですが罰則付きで施工されている以上、悠長に待っている時間はありません。
トラブルを起こさないためには不動産賃貸業に関わる全ての人が、一定の習熟度を有している必要があります。
そのような賃貸住宅管理やサブリースに関しての習熟度を個人、もしくは企業が従業員にたいして把握することを目的として、国土交通省がe-ラーニングよる「賃貸管理業法の習熟度診断」が令和4年1月11日～1月31日まで期間限定で実施されているのはご存じでしょうか？
診断は㈱船井総研コーポレーションリレーションズに委託され作成されていることから、事務面で必要とされる知識について設問が適切に配置されており、習熟度を図る意味でおすすめです。
今回はe-ラーニングへのアクセス方法を中心として、サブリースで問題を生じさせないために抑えておきたいポイントを解説します。
「賃貸管理業法の習熟度診断」へのアクセス
習熟診断e-ラーニングへのアクセスは、下記のURLからアクセスできます。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00031.html
ページの下部に表記されているURLからダイレクトにいくこともできますし、QRコードからアクセスすることもできます。
設問は15問で〇×の二択式、何度でも回答できる方式となっています。
ちなみにですがアクセスした企業や個人を特定して習熟度についての情報を取得することは目的とされていませんので安心して何度でも挑戦することができます。
筆者も挑戦してみましたが、15問中全問正解しました（このようなコラムを書いているのですから当然ですが）
設問はサブリースを中心として構成されていますが、賃貸業務に関わる方は少なくても全問正解する程度の知識は必要です。
残念なのは複数回アクセスしてもランダム出題される訳ではなく、15問の固定問題であることでしょうか。
抑えておきたい法律対象の取引形態
賃貸住宅管理業者や日頃から賃貸も手掛けている仲介業者であれば、法律の施行により受ける影響はほとんどないと思います。
法律施行により宅建業とことなる「賃貸住宅管理業」が確立したといった程度で、正しい知識を有し誠実に業務に従事していれば問題が頻発する訳でもないからです。
図＿公益社団法人日本賃貸管理協会HPより
問題を引き起こしているのは一部の悪徳不良業者と、あまり賃貸仲介の知識に長けていないのに施主に頼まれ建築会社やハウスメーカーがおこなったサブリース契約です。
図＿公益社団法人日本賃貸管理協会HPより
法施行によりサブリース、つまり特定賃貸借契約前の重要事項説明義務や不当な勧誘行為・誇大広告が禁止されましたので、原則を理解せずに介入してくる業者は淘汰されていくことでしょう。
サブリース業者の範囲
基本的なことですがサブリースは「特定賃貸借契約」のことです。
定義は『賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が当該賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの』です。
定義上、事業を営むものとは営利の意思を持ち反復継続的に転貸するものであり、営利意思は客観的に判断されます。
抑えておきたいのは、特定転貸業者であっても賃貸人からの依頼により維持保全をおこなう場合には、賃貸住宅管理業を営んでいると解されることです。
つまり維持保全管理を行うには、法解釈上で賃貸住宅管理業としての登録が必要です。
そのため建築会社・ハウスメーカーなどが「施主から頼まれて一時的に対応しただけである」というような逃げ道は存在せず「施主から頼まれれば反復継続する可能性もあるだろう」という観点から、サブリース業者（特定転貸業者）であるとされ法律の規制を受けることになります。
覚えておきたい「管理受託契約重要事項説明」の範囲
管理受託契約重要事項説明は、業務管理者によって行われることを義務とはしていませんが、業務管理者の管理及び監督下にあることが求められています。
そのため説明を行う者には一定の実務経験と専門的な知識及び経験を有する者によることが望ましいとされています。
また義務ではありませんが、賃貸人が契約内容を十分に理解したうえで契約を締結できるよう重要事項の説明から契約締結までの期間を、1週間程度おくことが望ましいとしていることには留意する必要があります。
賃貸人の知識・経験・財産状況などによらず、賃貸住宅経営のリスク管理判断能力に応じて説明をおこなうことが望ましく、重要事項説明書面は「管理受託契約重要事項説明書」に準拠して下記の内容が説明されていなければなりません。
必要とされているのは11項目しかありませんので、基本的な知識として覚えておきたいものです。
1. 管理受託契約を締結する賃貸管理業者の称号、名称または氏名並びに登録年月日及び登録番号
2. 管理業務の対象となる賃貸住宅の所在地・物件名称・構造・面積・住戸部分と共有部・設備・付属設備等についえの説明
3. 管理業務の内容や実施方法等については回数や頻度を明示して、可能な限り具体的に記載して説明すること。また入居者からの苦情・問い合わせの対応方法等についても同様に、可能な限り具体的に説明すること。
4. 報酬及びその支払い時期及び方法
5. 報酬に含まれない管理業務に要する費用で、通常必要とする費用。
6. 管理業務を一部再委託できることを説明し、同時に再委託する業務内容と再委託予定者を事前に明らかにする。
7. 責任及び免責に関する事項。賃貸人に賠償責任保険等への加入を求める場合や保険加入により保証される損害について賃貸住宅管理業者が責任を負わないとする場合にはその旨を記載して説明すること。
8. 委託者への報告に関する事項
9. 管理受託契約の始期・終期及び期間について
10. 賃貸入居者に対しての管理業務の内容や実施方法について、どのように周知するのかについて
11. 管理受託契約の更新及び解除に関する事項。とくに賃貸住宅管理業者が契約に定める義務に関して、その本旨に従った履行をしない場合において「相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは解除できる」ことを事前に説明すること。
まとめ
賃貸住宅管理業法施行に伴い、管理業は新たなステージへ突入したと言われています。
法施行前は任意登録制度であったことから一部の悪徳業者や、実績も経験もない業者が介入することにより低下していた社会的地位が改善されるであろうという考えによります。
物件を所有せず賃貸住宅を選択する「賃貸住宅指向」の高まりや、外国人居住者の増加などから国民生活の基盤として賃貸住宅管理の重要性が増しました。
さらに賃貸オーナーの高齢化による相続等を伴う兼業化の進展や管理内容の高度化、投資ブームを背景とした個人オーナーの増加なども背景にあり、それらに伴うようにトラブルもまた増加し、取り扱う業者が複雑化する賃貸管理業に適応できるかが試される時代になりました。
誠実に業務を営んでいる不動産業者の皆様が、自身の「賃貸管理業法の習熟度」をe-ラーニングにより把握し、理解できていない点については学びを深めることにより、多角的に変化する賃貸管理業に対応して新たなビジネスチャンスに繋げることが期待されています。
