小規模不動産特定共同事業の始め方と空き家ビジネス

2017年から運用が可能となった「小規模不動産特定共同事業」は、小規模な空き家や空き店舗の利活用に有効な手法です。
しかしまだまだ活用しようとする不動産事業者は少なく、社会問題化する空き家対策に懸念を感じます。
クラウドファンディングによる資金調達が可能となる「小規模不動産特定共同事業」は、小規模な仲介会社にとってもビジネスチャンスを作り出せる可能性があります。

ここでは小規模不動産特定共同事業の仕組みと空き家ビジネスについて解説します。

小規模不動産特定共同事業とは

小規模不動産特定共同事業は複数の人たちが資金を出し合い、一定規模以下の不動産を活用し収益をあげる事業を可能にする制度です。
空き家や空き店舗そして古民家など、全国各地には利用されないで放置されている不動産があります。
このような遊休不動産を活用しようとすると、リフォームなどに費用がかかりある程度の資金がなければ実現できません。

不動産の利活用を行おうと企画する事業者が、第三者の投資家たちから資金調達ができるような枠組みとして「小規模不動産特定共同事業」が創設されました。
不動産特定事業を略して「不特事業」といいますが、小規模不特事業は参入障壁を低くし、小規模な不動産会社であっても事業に取組めるようにしたものです。

不特事業と小規模不特事業

不特事業とは不動産証券化手法のひとつです。
つまり投資家は現物不動産に投資する必要はなく、投資規模を小口化した証券に投資することにより、不動産投資から得られる収益を獲得するものです。
不動産小口化商品は投資家からの資金を集め、不動産を購入・運用し得られた収益を投資家に分配するのですが、小口化商品を提供する業者の倒産などにより投資家に被害が及ぶなどの事件が生じました。
そのため投資家保護の観点から「不動産特定事業法」が、1995年から施行され不特事業者には法的な規制をおこなうようになりました。
不特事業者には宅地建物取引業者免許はもちろんのこと、資本金にも制限があり許可制になっています。

しかし空き家や空き店舗などの小規模な不動産の利活用は、大資本の企業が取組むことは少なく、相応しい事業規模の事業者が参入できる制度が必要となっていました。
また街なかに存在する空き家・空き店舗の活性化は、地域社会にとっても有意義なことであり、経済的な面を超えて必要視されていたものです。
こうして2017年(平成29年)に不特事業法が改正され、小規模不特事業が制度化されました。

小規模不特事業の概要

投資家と不特契約を締結し、投資家からの資金により不動産を購入、リフォームをして売却や賃貸により収益をあげ、投資家に分配する事業者を「小規模第1号事業」と言います。
小規模第1号事業を行える事業者は、次の要件を満たしていなければなりません。

1. 宅地建物取引業免許を受けている
2. 資本金が1,000万円以上
3. 投資家から受ける出資金の合計が1億円以下
4. 事業者の純資産が資本金または出資総額の9割以上
5. 業務管理者(宅地建物取引士でありさらに3つの要件のどれかを満たす者)が事務所ごとに1名以上いる

などの要件を満たしていて、投資家からの出資はひとりから100万円以下と規定されています。

また業務管理者の要件は、次の3つのうちいずれかを満たしていなければなりません。

1. 不特事業の業務に関し3年以上の実務の経験を有する者
2. 国土交通大臣が指定する講習を修了した者
3. 登録証明事業による証明を受けている者(ビル経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター・不動産証券化協会認定マスターのいずれか)

小規模不特事業者は許可の必要はなく、5年ごとの登録更新をおこないます。

投資家からの出資を集める方法

投資家からの出資を集めるには小規模第1号事業者である、不動産会社が自ら募集することができます。
またクラウドファンディングによる出資の場合は、クラウドファンディングを実際に行なう小規模第2号事業者に委託することが可能です。
クラウドファンディングにより投資家から出資金を募集する小規模第2号事業者は、クラウドファンディングのためのプラットフォームを運営する会社であり、なおかつ小規模第2号事業者としての要件である宅建免許も保有する会社になります。
第2号事業者はICT企業としての一面もあり、Web運営に不慣れな不動産会社であっても出資金募集を委託することにより、本来の主業務である不動産運用やリフォーム再販事業に進出することが可能になるのです。

小規模第1号事業者が行う出資金募集方法

小規模第1号事業者として登録した不動産会社が、自ら出資者を募り資金を調達する方法についてご紹介します。
小規模第1号事業者と投資家との間で締結する契約形態には2種類あります。

1. 任意組合型
2. 匿名組合型

任意組合型は任意組合に対し債権を有する者に対し、組合員は無限責任を負うことから、第三者に対する責任が出資した範囲内で済む「匿名組合型」により契約するほうが多いです。
投資家を募るにあたりインターネットを介しておこなうクラウドファンディングは、不特事業の登録時点で「電子取引業務を行う旨」を申請書に記載しなければなりません。
また契約内容は書面に記載し説明することとされていますが、インターネットの場合はE-メールやWebサイト上での書面提供が認められています。

※匿名組合とは
匿名組合といっても出資者同士が組合を組織するものではありません。
事業者と出資者は1対1の関係であり、事業者が行う事業において相手方に対し、出資者の名前を明らかにすることが無いため「匿名」と呼ばれます。

空き家ビジネスの可能性

空き家の増加は深刻な社会問題となっていますが、空き家利活用という面ではすでに地域で問題となっている物件は、不動産事業の対象となることは少ないと思われます。
しかし現在利活用されていない物件が、将来的には地域で問題となる “空き家” に変貌する可能性もあり、遊休状態にある不動産については常にビジネスチャンスを模索する姿勢が大切です。
空き家・空き店舗の利活用は、資金的な裏付けなしで語ることはできません。
公的・民間金融機関からの資金調達は、空き家・空き店舗の利活用には担保評価の面でむずかしく、民間投資家からの出資は有効な方法となります。

小規模不動産特定共同事業者の登録状況は、国土交通省「不動産特定共同事業等について」で確認できますが、まだまだ利用状況は少ないといえます。
利活用できる具体的な物件が存在しないことが、利用の少なさに反映されているとはいえ、不動産事業者の関心がまだ薄いことも否めません。
小規模不動産特定共同事業は不動産特定共同事業法の改正により得たビジネスチャンスともいえます。このようなチャンスは有効に活用したいものです。

まとめ

クラウドファンディングによる投資資金の調達は、現在進められている「不動産テック」のひとつです。
従来型の仲介ビジネスでは生き残りがむずかしくなってくる今日、資本金1千万円の要件を満たせる仲介業者は、地域のなかにある遊休不動産の利活用に積極的に取組むチャンスともいえます。
小規模不動産特定共同事業に今後の活路を見出してはいかがでしょう。

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