不動産営業マンがマンション取引時に調査すべき3つのこと

区分所有マンションの取引では「マンション管理」に関する事項も調査しなければなりません。調査先は管理組合または管理業務を委託している管理会社です。

売主に確認し管理業務の委託先を確認して調査に着手します。

ここでは、調査項目として「重要事項調査報告書」「長期修繕計画書」「管理規約」について解説しますが、「重要事項調査報告書」は管理業務を委託している場合に該当するもので、ほか2項目は必ず調査すべき項目です。

不動産営業マンがマンション取引時に調査すべき3つのこと

1．重要事項調査報告書

ほとんどの分譲マンションは、管理業務を国土交通省の登録を受けたマンション管理会社に委託しています。全部委託か一部委託の違いはありますが、マンション管理のプロフェッショナルが管理業務に携わっているのです。

区分所有マンションを取引するさいには、管理会社に依頼すると「管理に係る重要事項調査報告書」が取得できます。費用は有料です。

報告書の内容を大きな項目について紹介すると以下のようになっています。

売買契約の前に買主に対しおこなう重要事項説明にて必要な事項は、「管理に係る重要事項調査報告書」の内容に網羅されているので、管理規約のこまかな部分まで確認するといった作業を省略することが可能です。

また管理規約は改訂されていることが多いのですが、「管理に係る重要事項調査報告書」には、改訂内容の重要な事項について特記されています。

管理費や修繕積立金といった “金銭” に係ることについても、決算書や収支明細を確認せずとも必要な情報を取得できるようになっています。特に対象住戸の「滞納状況」については重要です。

参照：管理に係る重要事項報告作成に関するガイドライン

重要事項調査報告書の依頼時には、後述する「長期修繕計画書」と「管理規約」についても依頼すると、これらもあわせて取得することができます。

2．長期修繕計画書

マンションの共用部に係る修繕工事は大規模な内容となり多額な費用を要します。定期的におこなう必要があり、新築時から30年～40年後までの「長期修繕計画」を立てることが望ましいとされているのです。

長期修繕計画の策定については、国土交通省告示「マンションの管理の適正化に関する指針」にて定めており、計画を立てたのちは5年ごとに見直しをし修繕積立金との整合性をチェックする必要があり、マンションの維持管理に重要な事項になっているのです。

参照：長期修繕計画作成ガイドライン

大規模修繕の具体的な工事は次のようなものが該当します。

3．管理規約

管理規約は「建物の区分所有等に関する法律」第30条～第33条で定めているように、分譲マンションの建物・敷地・附属設備の管理や使用に関することを、区分所有者相互間で取り決めることができるとされています。

古いマンションには管理規約を定めていない場合がありますが、現在中古市場で流通するマンションには、管理規約があると考えていいでしょう。

国土交通省はマンション標準管理規約を公開し、多くのマンションでは管理規約を定めるさいに活用されています。

標準管理規約の内容を「マンション標準管理規約（単棟型）」で確認してみましょう。

以上の構成になっており別表として以下のリストを添付するようになっています。

さらに「使用細則」を定めるのが一般的です。

標準管理規約に則って作成された管理規約であっても、トランクルームや駐輪場、専用庭や屋上バルコニーなど、取引対象マンション特有の専用使用権が及ぶ共用部分のある場合があります。

使用細則では「ペットの飼育」や「床フローリングへの張替」など、買主の関心が高い項目もあり、管理規約と使用細則はひととおりすべて目をとおしておくことが大切です。

まとめ

区分所有マンションは「管理状態」により、資産価値が左右されるといわれます。

特に修繕積立金の残高と長期修繕計画とを検証したときに、明らかに修繕積立金残高が不足している物件もあります。

買主にはマンション管理の現状を正しく理解して購入するよう、媒介業者はより気をつけたいものです。