不動産市場にようやく「マンションの売り時」が訪れる

コロナウイルス感染拡大によって多くの産業において経済的な打撃が見られましたが、不動産価格に関しては大幅に高騰しているのが現状です。このような不動産におけるインフレが起こってしまうと、今が売り時なのかもう少しホールドした方がいいのかといった議論が盛んに見られるようになります。高騰はいつまでも続かないからこそ、落ち目が現れるタイミングを見極めることは非常に重要になってきます。

現状としてマンション価格の高騰は、中古価格の値上がりというものが最も顕著であり、2021年現在は1年前と比較すると約1～2割ほど上がっています。巣ごもりやリモートワークとリモート授業に費やす時間が増えたため、「さらにもう一室欲しい」といった需要が浮き彫りになり、で家を探している人が増えています。しかし需要が急増したところで供給に関しては急には増やせないため、在庫が急速に減少する形で価格が高騰しています。この需要過多は今までに見られない程に顕著だと言えます。

画像はDIAMOND online

また、不動産価格が急激に高騰した要因として挙げられるのは政府による金融緩和政策です。

家賃というのは需給バランス、すなわち稼働率や空室率と連動する形で決定します。しかし、不動産価格における需給のバランスは非常に限定的にしか影響しません。影響する場合は、在庫が少なくて、値上がりする時だけです。

では、不動産価格は一体何によって決まるのでしょうか。資金の流れです。不動産を現金で買う人は少なく、大多数の購入者はローンを組んでいます。このローンが借りやすい経済状況においては、不動産の取引は成立しやすくなります。よって金融緩和政策が進行している状況では、必然的に需要が上昇するので不動産価格はインフレするのです。これが、アベノミクス以降、日銀の黒田総裁の下で8年以上続いています。

コロナショック後のこうした不動産価格の高騰は、金融緩和がなされているところに需給バランスがひっ迫する形で急激に生じたといえます。

しかし本記事における要点は「不動産価格の高騰はもう終わる」のではないかという点にあります。すなわち、現状として物価の上昇よりも急激に住宅価格が値上がりしすぎた結果、これを購入できる人が非常に限定的になってしまったのです。その一方で、家賃は値下がりが始まっています。消費者物価指数には家賃が含まれているため、物価はむしろ押し下げ始められているという状況なのです。

政府の下で異次元の金融緩和が推し量られてきたため、その逆である金融引き締めは容易ではありません。しかし日銀はバブル経済下において、総量規制によって不動産へのお金の流れを止めた過去を持ちます。今回も不動産インフレを容認せず、賃貸市場の需給を安定化させるために金融引き締めをすることも考えられます。その場合、賃貸マンションを供給しているデベロッパーは分譲と賃貸が一体なので、お金の流れを賃貸だけ抑えるということが実行できるのか、注目しておく必要があります。

結論、販売までにはおよそ3カ月かかることを考えると、売却を決断するには明らかに適切なタイミングを迎えているといえます。不動産価格が下落するときは、ある日突然、「サドンデス」となり急落します。