【なぜ開発団地内の道路に私道が存在しているの？】今さら聞けない公道の定義

査定依頼や売買契約において必ず調査を行わなければならない項目に「敷地と道路との関係」があります。

幅員や方位の他にも公道か私道かなど、接する道路により不動産価格は影響を受けますし、私道の場合には通行掘削同意を取得する手間もあります。

また接する道路の種別によっては建築できない場合もありますから、道路関連法は不動産業者にとって必須の知識であると言えます。

とはいえ道路に関しては道路法による定めのほか建築基準法による接道要件などもあり、ある種、難解である部分も多いことから調査をしていて疑問に思うケースがよくあります。

その一つが、開発された一団の分譲地になぜだか私道が存在するケースです。

イメージとしては開発許可を受けた団地はすべて建築基準法第42条第1項第2号の開発道路による道路であるとして「公道」扱いになっていてもよさそうなのですが、古くに開発された団地などでは公道と私道が入り混じっていることがあります。

今回はなぜそのような状態の道路が存在するかについて解説します。

道路法の道路

ご存じのように道路の種別は建築基準法第42条で定められています。

同法第42条は第1項が1～5号からなり、第2項で既存道適用時に、現に建物が立ち並んでいる幅員4ﾒｰﾄﾙ（または6メートル）未満のもので特定行政庁の指定を受けたものについて、つまり私達が「2項道路」と呼ぶ道路についての定めです。

建築基準法の道路種別に当てはめれば、開発許可を受けて築造された団地内の道路は、すべて開発道路ですから、種別によれば建築基準法第42条第1項第2号に該当します。

ただし「だったら公道だろう‼」と短絡的に考えてはいけません。

建築基準法上の第42条1項第1～4号までに該当するからといって直ちに「公道」とはならないからです。

そもそも「公道」とは

前項で解説したように建築基準法による道路の種類によれば、開発許可を受けて築造された団地内の道路はすべて建築基準法第42条第1項第2号に該当します。

ここまで間違いではありません。

このような道路を、私達の多くは「開発道路」と呼んでいるでしょう。

建築基準法第42条第1項第2号に該当する道路であり、開発道路なのだから公道だと考えてしまうのも無理のない話です。

ですが「開発道路」という法律用語は存在していません。

都市計画法による開発許可を受けた区域内の道路を便宜的に表現しているだけの言葉です。

ですから、法律による定義も存在していません。

このことから「開発道路＝公道」の図式は成り立たないことが、ご理解いただけるでしょう。

次に「公道」についてですが、これまた法律で定められた名称ではなく、具体的な定義も存在していません。

ですが「公道」という表現は私達、不動産業者に限らず一般的に使用されています。

ですから法律や明確な定義が存在していなくても道路の所有主体によらず、国や自治体などが管理しているのであれば「公道」と呼んで差し支えありません。

これらにより「公道」を定義すれば「建築基準法上の道路であり、その所有権及び維持管理の責務を国、地方自治体等が有している道路」であると言えるでしょう。

公道の定義を理解すれば、開発道路に私道が存在する理由が理解できる

今回、解説したように開発許可を受け築造された道路は、その所有者や管理者の如何を問わず建築基準法における道路としての要件は満たしてはいます。

ですから建築確認申請における接道要件は満たします。

ところが「公道」であるためには前項で解説した定義で所有と管理が国や地方自治体などであることが必要ですから、開発団地内であっても所有や管理が開発会社もしくは個人であれば「私道」となります。

通常は開発許可を受けた団地内の道路は、所有権及び管理責務が工事完了公告の翌日に自治体などに移管されるのですが、その前段として開発許可申請時における事前協議が存在し、そこで「一般公共の用に供している」と認められない道路については対象とされません。

一般公共の用に供していない道路とは、例えば団地内における迂回路やコの字型、行き止まりの丁字路などです。

このような道路の利用者は、ほぼ団地内の住人に限られます。

もちろん郵便配達員や宅配便のほか、団地内の知人を訪ねてくる方も存在しますが公益的見地から見ても「一般公共の用に供している」といえません。
開発行為の許可を得る前には自治体との事前協議が必要ですが、公共の用に供すると判断できない道路に関しては、予算や手間ひまをかけてまで道路の管理を行いたくありません。

行政も公共の用に供するとまではいえない道路を管理したくないのが本音です。

そこで都市計画法第32条の規定を持ち出すのです。

定めでは「開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない」とされており「いや～この道路の敷設では公益性が低いから、公道とは認められませんねぇ。団地住民で管理してください」といわれます。

分譲する開発会社なども、前面道路が公道であるか所有者管理となるかでは販売価格にも係りますし、管理の手間も必要となります「いや～そこを何とか。ホレ、こことここを見直せばこのように………」などのやり取りも繰り広げられていそうです（筆者もそのようなやり取りを直接見たわけではありませんが）

努力も虚しく、事前協議において自治体が開発道路の移管を認めなかった場合に、その道路の扱いはどうなるでしょうか？

公道ではなく建築基準法42条第1項5号の位置指定道路に該当するのかといえば、そうではありません。

道路種別としては建築基準法42条第1項2号です。

開発許可を受け築造された道路ではあるけれども、道路の所有者は開発会社などですから「私道」となります。

余談になりますが「開発道路」は法律用語ではありません。

都市計画法による開発許可を受けた区域内における道路を便宜的に示す言葉です。

ですから自治体が移管を拒んでも、先に解説したように開発許可を受けた区域内の道路はすべて建築基準法第42条第1項2号の道路です。

重要事項の説明に置いても道路所有者が自治体でない部分については公道と表現することはできず「建築基準法第42条第1項2号に該当する道路ではあるが、所有者は開発会社である」との説明が必要になります。

また道路調査についての担当部署も異なるので注意が必要でしょう。

公道は各自治体の道路管理担当部署（道路管理課等）ですが、自治体に移管されていない開発道路は建築を指導する部署である建築指導課等で確認する必要があるからです。

まとめ

いかがだったでしょうか？

見た目にもスッキリとした開発団地内であっても、調べてみると接面道路が「私道」であるのには、こんな理由があったのです。

一定規模の開発行為に許可を与えるのは都道府県知事ですが、許可申請には公共施設等の管理者同意が必要とされています。

同意を得るために必要とされるのが事前協議ですが、協議不調和だと開発許可申請が出来ず、開発業者なども事業計画に支障をきたし、見込んでいた販売利益を得ることもできません。

本来であれば事前協議不調となった場合、道路配置も含め団地全体の計画を見直すのが良いのでしょうが、全体としての土地形状によっては公共減歩率が高くなりすぎ収益率が下がる結果にもなりかねません。

そのような背景もあり、苦肉の策として開発許可申請を行った経緯などもあるのでしょう。

私道に関して開発会社が長期的に管理をしたくない場合、分譲地の購入者などに無償譲渡するケースもありますが、いずれにしてもそのような私道に面した土地などを売買する場合には「通行掘削同意」が必要となりますから、場合によっては高額な「ハンコ代」を請求されることもあります。

筆者の経験談ですが、開発団地内の私道を所有していた会社が倒産し、その後の経緯は不明ですが、団地内に居住している個人に道路の所有権が全て移されていました。

当人の言によれば「事業資金に行き詰まった開発会社から懇願され、しかたなく買い取った」とのこと。

この道路に接している中古住宅などを販売する場合には、道路の所有者に菓子折を持ってご挨拶に伺い「この度、団地内の住宅を取引することになりまして………」と機嫌を取り、低姿勢に通行掘削同意のハンコ代を支払います。

決済終了後も引越し前に、購入者を帯同して「○月○日に引っ越しをさせて戴くことになりまして」と挨拶に行く儀式が必要でした。
「何もそこまで………」と思われるかも知れませんが、建築基準法における道路種別はもちろんのこと囲繞地通行権や私道に関する法律について、下手な不動産屋が束になっても敵わないほどに熟知している所有者です。

機嫌を損ねればハンコ代も跳ね上がりますし、引っ越しトラックが挨拶もなく道路に駐車されようものなら「オレの道路に勝手に止めるな‼」と怒鳴り込んできます。

場合によっては道路を封鎖するような方です。

近所でも有名な方でしたので「触らぬ神に祟りなし」です。

開発団地内に築造された道路であるからと安心して、必要な事前調査を怠り、後になってトラブルにならないよう注意することが大切だといえるでしょう。