一団地認定を受けていない複数棟マンションの重要事項説明

1つの敷地には1つの建物しか建てられないのは、建築基準法にもとづく原則です。
しかし同一敷地に複数のマンションが建つ物件の売買契約が先日ありました。
一団地認定を受けたマンションではなく、通常の「1敷地1建物」であった物件が調査の過程で、1つの敷地に複数のマンションが建つ物件になっていたことが判明しました。

稀な事例と考えられるこのような物件について、改めて「1敷地1建物」の原則と重要事項説明において注意すべきポイントについてお伝えします。

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「一敷地一建物」の原則とは?

1つの敷地には1つの建物しか建てられないのが建築基準法の原則です。
法的根拠は建築基準法施行令第1条です。
建築基準法施行令第1条1号に敷地の定義が書かれておりこのような表記になっています。

敷地とは『一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地』を言います。
つまり1つの建築物(用途上不可分の関係にある場合は2以上)がある一団の土地であり、独立した2つ以上の建物が建っている場合は「敷地」とは言わないわけです。

独立した2つ以上の建物が建っている土地は「敷地」に該当しないため、建築基準法の多くの基準が適用できなくなります。
そこで建築基準法では1つの敷地には1つの建築物を原則としています。
用途上不可分の関係とは、たとえば「住宅と車庫」などのように、用途を分けることのできない建築物は1つの建築物とみなしています。

ここまでの説明からわかることは「1つの敷地には1つの建物」は、禁止事項ではなく法の適用に必要な定義の問題であり、建築基準法が適用できる状態であれば「1つの敷地に複数の建物」が存在することもあり得ると解釈できるのです。

同一敷地に複数の建物が建つパターン

では1つの敷地に複数の建物が建っていても「1つの建築物」とみなされるパターンをあげてみましょう。

まず前述したように「用途上不可分の関係」にある建物です。

・住宅と車庫や物置
・アパートと管理する大家の住宅
・工場と従業員宿舎
・従業員宿舎と食堂棟
・工場と事務所
・学校と体育館

このような例があげられます。

次にあげられるのが「一団地建築物設計制度」と「連坦建築物設計制度」により設計された建築物です。
一団地建築物設計制度は複数の建築物を新築するさいに、1つの敷地に複数の独立した建物を建てることのできる制度であり、連坦建築物設計制度は既存の建築物の建つ敷地に別の建物を新築するさいの制度です。
1つの敷地に複数のマンションや商業施設などを配置した事例が、全国でもたくさんあり魅力的な街づくりを可能にする設計制度となっています。

複数棟のマンションと区分所有法

複数のマンションが1つの敷地にある場合、土地は区分所有者全員の共有となります。
一般的には共有持ち分比率は、それぞれの区分所有者が所有する「専有面積」の割合に応じて按分されます。

たとえば総戸数50戸のマンションが2棟あり、すべての住戸専有面積が同じであれば1戸あたりの共有持ち分は1/100となります。
敷地が1つのためマンションが複数棟あっても敷地を区分できず、すべての棟の区分所有者が共有者となるのです。
一団地建築物設計制度により設計された分譲マンションは、土地の所有権についてこのような登記がなされています。

一団地認定を受けていない複数棟マンションの事例

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さて、この記事のテーマは「一団地認定を受けていない複数棟マンション」の話です。
建築基準法上あり得ない複数棟マンションがなぜ存在していたのか?が疑問となりました。

当該物件は建築確認申請において、敷地を分筆予定で図面上区分しそれぞれ別の建物として申請をした物件です。
工事が完了し検査を受け登記の時点で、土地を分筆登記すべきところを分筆せず、1つの敷地に複数の区分所有建物が存在するように登記をしてしまったのが原因でした。

1つの敷地に複数の独立した建築物があり、一団地認定も受けていませんし用途不可分でもありません。
しかし建築確認・検査は別々の敷地と建物として処理されているので、建築基準法上は合法な建築物です。

「1敷地に1建物」は建築基準法の原則であり、不動産登記では原則となってはいません。
したがって建築基準法と不動産登記法それぞれにおいては合法な物件と言えるのです。

なぜこのような登記をおこなったのか、当時の土地家屋調査士事務所はすでに存在せず、確認のしようがありません。
しかし不動産取引上においても住宅ローンの適用は可能ですし、結果的には売買契約上支障となるものはないと判断できたのでした。
一般的な分譲マンションの中古物件として売買できるものです。

ただし留意しなければならないのは将来の建替え等の場合です。

建替え時の問題点

将来建替え時期が来た場合、区分所有法では1棟の区分所有建物の建替え決議は、議決権の4/5以上の賛成で決議できます。
建替え決議がなされると「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」により、建替えの具体化に進むことが可能です。

しかし上記の場合は、土地は他のマンションの区分所有者と共有しています。
さらに土地持分比率は共有持分比率とも一致しており、それぞれのマンションの共有部についても他のマンションの区分所有者が共有者になっています。

この場合管理組合は複数のマンションをすべて対象とした管理組合であるべきですが、当該物件の管理組合はそれぞれ別々の管理組合が組織されており、一団地認定のマンションとは異なります。
したがって建替えにあたっては、他のマンションの区分所有者との合意形成も必要になってきます。

また区分所有法においては一団地認定物件を対象とした「団地内の区分所有建物の建替え承認決議」について定めがありますが、外形上は一団地物件でありながら、建築確認手続きにおいては「非一団地」である物件に対する法の適用が課題ともなってくるでしょう。

重要事項説明における注意点

一団地認定を受けていない複数棟マンションに存在する住戸の売買契約においては、前述のとおり区分所有法における建替え規定がどこまで適用できるかを説明しなければなりません。
一団地認定と同様の法適用をおこなう場合には、管理組合が複数棟すべてを対象とした組合に改組する必要もでてくるでしょう。

単独で建替えする場合は土地および共用部の持分比率が変更になる可能性もあり、なにより建替えする棟の共用部は他の棟の区分所有者との共有になっているため、区分所有者全員の権利調整が必要になってきます。
建替えせずに敷地を売却する場合も同様であり、分筆して売却するにも他の棟の区分所有者を含めた合意形成が求められます。

以上のように通常の1棟型式のマンションとも異なり、一団地認定を受けたマンションとも異なる点を、買主には十分納得ができるよう説明しなければなりません。

まとめ

この記事では実際におこなった売買契約の事例にもとづき「1敷地に1建物」の原則についてお伝えしました。
当該物件は転売物件であり、売主が保管していた重要事項説明書を確認することができました。
説明書には「複数の建物」について一切の記述がなく、通常の単一物件として売買されていたようです。

このような事例では問題が表面化するのは数十年後のことなので、問題点に気づかず契約手続きが進んでしまったものと思います。
物件調査は説明すべき重要事項のベースになります。見落としのないように書類関係の入念な調査が必要だと改めて認識した事例でした。

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