不動産物件調査「よくある見落とし」

物件調査で見落としがちな内容としては、物件調査を重要事項説明書作成のために書類取得業務だと思って調査している場合に発生することが多いです。
物件によっては取得した書類が現状と異なっている場合があるためそこでの見落としが発生します。
また、物件調査は書類取得をしてからが調査とも言えます、書類を確認して疑問点をあげて、その疑問点を確認することが重要です。
物件調査にて見落としがあると、取引の当事者に不利益を与えるだけでなく、会社を危険にさらしてしまう可能性がありますので、担当者は常に気にして法律改正などの知識の更新を常に行う必要があります。

不動産物件調査「よくある見落とし」

越境物の確認ミス

特に調査の見落としとしては多く、越境物の確認をしない会社あるかと思います。
実際越境物についてのトラブルは引渡し後に期間がたってから発生することが多く、当事者間での話し合いがメインになるため、不動産会社がトラブルに巻き込まれることは少ないかと思います。
そのためおろそかになっているのが現状です。

また、第三者との話し合いが必要になるため、調整がうまくできない場合もあります。
その場合は、取引の当事者と話し合ったうえでその内容を記録するようにします。

地中埋設物の確認ミス

地中埋設物の有無については、目視では確認できないところとなっており見落としがちとなっております。
また、瑕疵に当たる部分ですが、購入予定者も検討時は不動産会社若しくは売主から説明を受けない限りわからない部分ですので、そのまま取引されケースがあります。
ただ、その土地で建替え等が発生した場合にトラブルになるので必ず確認するようにしましょう。
確認方法としては、掘削・ボーリング調査・水道局などで配管の確認を行います。

わかりづらいところだからこそ重要となるため、わからないままにせず聞けるところにはすべて確認して、ここまで調べたけどわかりませんでしたと言えるようにしておくことが重要です。

嫌悪施設の確認ミス

嫌悪施設の有無については、現地の周辺を少し歩くだけでもすぐにわかります。
個人差はありますが、一般的に嫌悪を感じる施設が近くにあればすべて確認し、重要事項説明書に記載をするようにします。
説明に不備があったとしても解除などができるかどうかについては難しいと思いますが、せっかく高い金額を払い買った物件ですので気持ちく取引できたほうが良いと思いますので必ず確認して説明するようにしましょう。

隣地境界の確認ミス

隣地境界は商品である土地の形状・広さを明確にする目的もあるため、必ず明確にして引き渡すことをお勧めします。
費用面のこともあり怠りがちですが、販売活動前に売主の理解をもらい、簡易測量をいれ、引渡し前に確定測量をすることがベストです。

付帯設備の確認ミス

付帯設備については、まず不動産会社が確認することは少ないかと思います。
なぜなら所有者に付帯設備表を作成してもらうからかと思いますが、人により認識が違う場合や突然使えなくなる場合もありますので、念には念をということでできれば担当者も一緒に確認をすることが良いと思います。

前面道路の確認ミス

前面道路については、所有者、管理者、道路種別は必ず確認が必要です。
また、道路幅員についても現況や確定幅員等もしっかり確認することが必要です。
建築物を新築する場合に、建築物を建築できるかどうかや規模にも影響します。
購入予定者が目的を達成できるかどうかに左右される重要な項目です。

また、役所等での取得資料だけではわからないような、当該地と道路の間に他人の土地が存在したというケースもありますので、所有者に確認したり建築時の資料もみて確認する必要があります。

ハザードマップの確認ミス

2020年7月より、ハザードマップの説明義務が付加されました。
このことにより以前は曖昧にしていたとしても今後はしっかり調査し、確認して重要事項説明書に記載し説明が必要です。
洪水・内水・地震については以前からありましたのでわかりやすいと思いますが、津波・高潮ハザードマップも追加されており、まだ指定されていない地域も多いため見落としがちとなっております。
また、地域によっては土砂災害や火山のハザードマップもありますので、地域性も考慮し調査を行う必要があります。

その他の制限の確認ミス

その他の制限については、建築基準法、法令、条例等により様々な制限があり、全てを把握して覚えるのは正直難しいです。
ただ、建築物を新築する場合には大きな影響を及ぼす場合がありますし、制限内容によっては販売手法の変更が必要な場合もありますので、関係行政庁以外にも周りで詳しい人に聞いてみたりしながら確認ミスの内容に注意が必要です。

違法建築かどうかの確認ミス

違法建築については、明らかな増築や接道義務を満たしていないような物件については、わかりやすくすぐに発見できるかと思いますが、少しの違法や既存不適格、そもそも建築当初に違法建築をしていた場合はわかりづらくなっています。
当の私も数回見落としをしたことがあります。
この見落としについては、そもそもの建物評価・販売価格にも影響しますのでできれば販売活動前に確認を行い所有者へご説明するようにしましょう。
土地・建物の謄本を確認して建蔽・容積の確認や、建築確認時の面積、建築計画概要書を見て差異が生じていないか確認しましょう。

まとめ

ここで挙げた見落としについてはよくあることで、ほかにも様々な見落とし点が実務上では発生しているとは思います。
不動産の取引は高額な取引になるので、その分トラブルの発生も多いです、せっかくの取引ですので当事者がみな気持ちのいい取引ができるように見落としの内容に調査を行い、2重3重のチェック体制が取れればと考えます。

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