道路の種類と調査方法を解説【1号道路～5号道路まで】

道路の種類と調査方法を解説【1号道路～5号道路まで】

建築基準法第42条第1号道路とは

1号道路とは、道路法による道路で幅員が4メートル以上のものが該当します。

「道路法による道路」とは、国や地方自治体が管理する道路のことで、「国道」「県道」「市道」等の名称で呼ばれるものです。これらを総称して「公道」と呼ぶこともあります。

ただし、高速自動車道路等の自動車専用道路については、敷地が接していても接道扱いにはなりません。また、地下にある道路は、建築基準法上の道路としては扱われません。

1号道路の調査方法

建築基準法上の道路に該当していることを調べるには、地方自治体の建築指導をする部署(建築指導課など)で道路地図を閲覧するのが一般的ですが、1号道路に関しては、着色などによる表示がされていないことがあります。

1号道路は公道であるため、国や地方自治体の道路を管理している部署(道路管理課など)が、道路地図を保有し、閲覧に供しています。ここで、明示がなされ、その幅員が4メートル以上であれば、1号道路に該当します。

建築基準法第42条第1号道路とは｜不動産仲介で気をつけるべきポイント

建築基準法第42条第2号道路とは

2号道路には、次のようなものがあります。

があります。

都市計画法による道路(開発道路)とは

都市計画法による道路とは、一般的に「開発道路」と呼ばれているものです。都市計画法第29条による開発行為によって築造された道路であることから、開発道路と呼ばれています。

開発道路は、完了検査を経て完了公告後に道路扱いになります。完了公告後は管轄する市町村の管理に属するものとされているため、公道になるのが一般的ですが、手続きの遅れなどで、開発者が所有する私道のままの場合があります。

開発道路の調査方法

開発道路は、建築指導をする部署(建築指導課など)の道路地図で確認することができます。また管理が市町村に移管されたものについては、公道を管理する部署(道路管理課など)で、道路地図を閲覧することができます。

開発道路は、擁壁とセットになっていることがあります。こうした構造体の規模や幅員などについて、さらに詳細を確認したい場合は、開発許可を担当している部署(開発指導課など)で開発登録簿の交付を請求すれば、開発許可申請時に提出した図面の写しを入手することができます。

土地区画整理法による道路

土地区画整理法による道路とは、いわゆる「区画整理」によって築造された道路です。工事完了後は、市町村に移管されますが、諸事情により私道の場合もあります。

土地区画整理法による道路の調査方法

土地区画整理法による道路は、建築指導課の道路地図で確認することができます。道路の管理が市町村に移管されると、道路管理課でも、道路地図を閲覧することができます。

道路に関してさらに詳細を確認したい場合は、土地区画整理を管理する部署(区画整理課など)で計画の概要を調べることができます。ただし、区画整理は、自治体の施行によらない、地主団体による組合施行によるものもあります。この場合は、組合施行を管理している団体(〇〇市土地区画整理協会など)に問い合わせをします。

建築基準法第42条第2号道路とは｜不動産仲介で気をつけるべきポイントも！

建築基準法第42条第3号道路とは

3号道路とは、建築基準法の施行日である昭和25年11月23日に既に存在していた幅員4メートル以上の道です。

3号道路の調査方法

3号道路は、建築指導を担当する部署(建築指導課など)で、3号道路に指定されていることを確認します。

明らかに施行日以前から存在している道でありながら、3号道路に指定されていない場合は、建築指導課に「道路判定願」を提出して、道路の判定してもらうことになります。

道路判定願を受け付けると、建築指導課では、施行日前の航空写真や地図などから、昔から存在していた道であるか否かを判定します。

建築基準法第42条第4号道路とは

4号道路とは、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。

中でも最も一般的なものが都市計画法による道路で、いわゆる「都市計画道路」と呼ばれるものです。都市計画道路は、長年にわたり計画が示されていますが、いよいよ事業開始が決定され、その実施期日が2年以内である場合に、特定行政庁(自治体)が指定をすれば、4号道路として適用されます。

4号道路の調査方法

4号道路は、建築指導をする部署(建築指導課など)で、道路地図を閲覧することで確認できます。

建築基準法第42条第4号道路とは｜不動産仲介で気をつけるべきポイント

建築基準法第42条第5号道路とは

5号道路とは、いわゆる「位置指定道路」と呼ばれる道路です。宅地を分譲しようとする敷地が道路に接していない場合に築造する道路で、特定行政庁が指定することで5号道路として適用されます。

位置指定道路の築造基準

位置指定道路を築造する場合、次のような基準に適合させる必要があります。

位置指定道路の調査方法

位置指定道路は建築指導をする部署(建築指導課など)の道路地図を閲覧することで確認できます。

建築基準法第42条第5号道路とは｜不動産仲介で気をつけるべきポイント

建築基準法第42条第二項道路とは

二項道路とは、建築基準法の施行日である昭和25年11月23日に既に存在しており、かつ建築物が立ち並んでいる幅4メートル未満の道です。

建築基準法では幅員4メートル以上のものを道路と定義していますが、二項道路は、道路の中心線から2メートル後退した位置を道路の境界線とみなすことで、幅員4メートルの道路として取り扱っています。

二項道路の調査方法

二項道路は建築指導をする部署(建築指導課など)の道路地図を閲覧することで確認できます。

二項道路とは？基本とよくある間違いを解説

建築基準法第43条第2項規定による建築とは

建築基準法第43条では「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定めています。いわゆる「接道義務」の規定です。

しかし、この接道義務も次のような条件に適合すれば適用されないとしています。

1のケースでは、建築基準法上の道路ではないが、官公庁が保有するなどで担保性があり、数件の家が利用するものであれば、ほぼ建築基準法の道路と同じ機能を有するために、接道していなくても建築が認められることがあります。

2のケースは、公園や参道などに接していて、廃止されるおそれのないものであれば、建築審査会の同意を経て建築することができます。

なおこの規定による建築は、改正前の条文が第1項の「ただし書き」の中で規定されていたために、以前は「43条ただし書きによる建築」と呼ばれていました。

建築基準法第43条第2項規定による建築の調査方法

第43条第2項による建築の是非については、建築指導をする部署(建築指導課など)で確認をします。

調査対象の物件が第43条第2項規定によって建築されたものである場合、道路地図を閲覧すると、前面の通路が「建築不可」の赤色で塗られていることもあります。この場合、前回建築ができた理由と次の建て替えの可能性について、窓口で問い合わせる必要があります。

不動産の仲介で気をつけるポイント

前面の通路が建築基準法上の道路である場合、一度調査をすれば、この道路の判定が変わることは、ほぼありません。このため、一度建築確認済証を交付されて建築した敷地は、建て替えも可能であることが約束されています。

しかし、建築基準法第43条第2項規定による建築は、無接道でありながら建築が許可されたものであり、建築のつど認定や許可を得る必要があります。このため、次の建て替えが100％約束されているものではありません。

特に従前の法令により、建築主事の判断で第43条のただし書きを適用して、無接道であっても建築が認められていた敷地については、現行の許可基準に適合しないものが存在します。現在建物がある敷地であっても、現行の許可基準に適合しない場合は建て替えることができません。

また建て替えの許可を得られる場合でも、建物に高い防火性能を求められたり、階数に制限が付加されたりすることがありますから、建築条件を正確に把握する必要があります。