賃貸契約と売買契約で電子契約の方法に違いはあるのか?

電子契約の本格運用により不動産契約の実務にどのような変化が起こるのか、すでに社会実験に参加した不動産会社と異なり、参加していない不動産会社にとっては関心が深まると共に不安もあるかもしれません。
制度や仕組みの変化は予期しない影響を生み出すこともありますが、知見が深まるにしたがい問題を解消するヒントが生まれることもあります。

ここでは現在の時点で予想される電子契約による変化や、売買契約と賃貸借契約における実務上の違いなどについて考察します。

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  • 何から始めればいいのか?
  • 導入したら何が起こるの?
  • どうやって社内で運用すれば良いのか?
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イタンジ株式会社が紐解きます。

電子契約と紙契約の違い

電子契約と書面による契約に違いがあるのかをまず検証します。
結論としては違いがありません。同じ効果があり契約当事者の権利や債務も同じです。
しかし契約を成立させるためのプロセスや形態などには、次のような違いがあります。

電子契約 書面契約
外見 PDFファイル、電子データ 紙に印刷した契約書
証拠としての根拠 電子署名 印影
原本管理 サーバー 実物
真正性 タイムスタンプ 契印・割印
印紙税 課税 不課税

電子契約は外見上 “契約書” としての体裁はなく、テキストデータをPDFに変換したファイルをモニター上で確認するものです。
また将来はWORDファイルでも可能になるようです。

契約内容を本人が確認し合意した証拠として、署名(記名)・押印(捺印)がおこなわれますが、電子契約では「電子署名」を施します。
電子契約サービスによっては書面契約と同様の外見を満たすため、PDFファイル上にも「署名」もどきのスタンプを押す場合があります。
しかし電子署名は外見上の「署名」ではなく、電子データに施された電子処理そのものが電子署名であり、PDFファイルで別に確認することができます。

契約書原本は上記のように電子データそのものであり、物体として保管することはできずサーバーに保管されます。
データに対する電子処理は署名だけではなく、契約内容を表したテキストデータを作成した日時や、署名した日時をタイムスタンプにより記録します。
この処理により改ざんを防止し契約書データの真正性を担保します。
また印紙税法で定める “課税文書” には該当しないため、印紙税は課税されません。

電子契約における売買契約と賃貸借契約の違い

電子契約においては契約内容を明記したPDFファイルと、重要事項を明記したPDFファイルが作成され電子署名が施されます。
PDFファイルを作成するのは、仲介する宅建業者または契約当事者である宅建業者がおこなうことが多くなるでしょう。
電子署名は作成者の署名が契約当事者の署名を兼ねる場合が多く、買主や借主の電子署名により契約が成立することになります。

この契約プロセスの特性により売買契約と賃貸借契約とでは、電子契約に移行する割合が異なるのでは予想しています。
これまで売買契約では売主と買主が対面しておこなうことが多いのですが、賃貸借契約では賃貸人が契約の場にいることはほとんどなく、また契約当事者としても表面に出ず宅建業者による代理契約が多くなっています。
売買契約では宅建業者が売主にも買主にもなりますが、賃貸借契約では宅建業者が契約当事者になる場合、賃貸人または賃貸人の代理人となるケースがほとんどです。

そのため電子契約による非対面のスタイルは、賃貸借契約においては受け入れられる要素が多いと言えるでしょう。
売買契約では個人間の売買は対面を原則とする宅建業者もあり、電子契約の非対面に慎重になるケースが考えられます。
このように電子契約については、賃貸借契約はあまり問題なく定着すると考えられますが、売買契約については対面契約を継続することも多いのではと考えられます。

電子契約の注意点

前述したように賃貸借契約は電子化が普及し、Eコマースで商品が購入されるのと同様、商取引のスタイルとして定着していくと思われます。
対して売買契約ではこれまで以上に「なりすまし」に対する予防策が必要になってきます。

電子契約サービス事業者には厳格な本人確認義務はありません。
そのため所有者本人とは異なる人物が所有者になりすまし、メール認証により当事者としての登録をおこない契約手続きをおこなう可能性は残っています。
IT重説ではモニター画面を介して “対面” するわけですが、厳格に本人であることの確認は実際の対面よりもむずかしいことと言えるでしょう。

次に売買契約で授受される手付金について考えてみます。
対面契約では契約書の記名・押印が終わり、形式的にも契約が締結された時点で手付金が支払われています。
手付金の性格は「解約手付」が多く、手付金の授受により契約成立と看做す「証約手付」とすることは少ないです。
そのため電子契約においては契約締結のタイミングと手付支払いのタイミングは、契約当時者の合意により決めることになります。

・契約前に振り込む
・契約後に振り込む

どちらかを選択することになりますが、契約成立は電子署名がおこなわれた時となるのが合理的な判断でしょう。

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まとめ

不動産の売買契約、賃貸借契約、媒介契約については電子契約の本格運用が開始される予定となっています。
また現在はIT重説が本格運用され、重要事項説明書と契約書の電子交付が社会実験中です。

電子契約の本格運用に対しては宅地建物取引業法の改正が必要になりますが、現在は国土交通省が各都道府県に参考通知した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(ガイドライン)」の改正にもとづき、法律的な運用がおこなわれているところです。
今後は電子契約にかかわる宅地建物取引業法の改正がおこなわれ、電子契約の幕開けとなります。
それまでの期間を、電子契約に関する知見をもっと深める機会としていきたいものです。

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