不動産取引等で注意すべき土壌汚染案件

土地取引における課題はさまざまですが、その中でコストに大きく関与するのが、土壌汚染です。

土壌汚染が発覚すれば多額なコストがかかり、せっかくまとまった契約も白紙になることがあります。

解決策を見いだせず、売りたいけども売れない土地がずっと放置されることに繋がります。

できればコストもかからず、トラブルもなく契約を済ませたいですが、どんなことを考えれば良いでしょうか？

ポイントを知り、心配すべきことを事前に察知して、早期に課題を解決することにより、トラブルの要因を排除したり、最小化することができます。

そこで本稿は、土壌汚染に関して、不動産取引や開発工事で注意すべき点をご説明いたします。

工場用地で注意すべき点

昨今、工場の老朽化や後継者不在などを理由に、廃業して工場用地を売却されるケースが増えています。

そのような不動産物件を取り扱う場合の注意点は下記となります。

ポイント①工場経営者への聴き取りが重要です。

工場といっても様々な業種があり、工場だから必ず土壌汚染があるとは限りません。

有害物質を取扱い、工場が稼働していた長い時間の中で、不適正な有害物質の取り扱いがあったときに土壌汚染が発生します。

ポイント②法令調査対象の有無の確認が必要です。

業種によっては、土壌汚染対策法や地方自治体の条例により、土壌汚染に関する調査の報告義務が発生する場合があります。

これを怠ると、新土地所有者にその義務が承継される場合があります。

ポイント③土地の履歴の把握が必要です。

現在の工場が稼働する以前に、別の工場が存在する場合があります。

例えば、現在の工場が有害物資を使用しない食品工場であっても、過去は有害物質を使用した工場が存在する場合があります。

専門業者による工場経営者への聴き取りや地歴調査（フェイズ１）が必要になります。

その結果、有害物質の取り扱いが確認された場合は、土壌汚染調査（概況調査；フェイズ２）が必要になります。

写真：廃墟の工場に必ず土壌汚染があるとは限りません。

土地の売買で注意すべき点

先祖代々の土地、農地、長年住んでいた土地、管理していた駐車場など、これらの物件は土壌汚染をそれほど心配する必要はないかもしれません。

土地の所有者が工場用地としても貸さず、土壌汚染となるような行為もその土地でなければ、売る側（現所有者）は自信を持って、土壌汚染は関係ないと主張するでしょう。

しかし、多くの人にとって、土地を買うのは一生に一度。

買う側は売る側の主張に納得しない場合もあります。

その土地の過去を知らないし、失敗したくないからです。

もし、売買取引締結後に土壌汚染が見つかった場合、それが免責の対象ではなかった場合、買う側に損失が発生するかもしれません。

このような土地については、第三者がまとめる地歴調査（フェイズ１）により、買う側に客観的な事実を提示することがトラブル回避の一つです。

開発工事案件で注意すべき点

建築工事や解体工事を予定している現場では、事前に土壌汚染の有無を確認することがあります。

開発工事では地面を掘削し、建築に余分な土壌をダンプに積んで、現場から搬出します。

この土を専門用語で残土と呼びます。

残土は、処分場に運ばれて埋立材料として、あるいは他の工事現場の盛土に使われます。

しかし、有害物質を含んでいる場合は、「残土」ではなく「汚染土壌」となり、予定していた処分場では受け入れてもらえません。

そうなると、汚染土壌の受け入れ先が決まるまで、工事現場に汚染土壌がとどまり、工事の中断を余儀なくされます。

このため、建築工事や解体工事が始まる前に、残土か汚染土壌かを調べる調査（残土調査）が必要となります。

補足：熱海市伊豆山の大規模土石流での被害発生を背景に、今後は盛土の規制や建設残土処分のルールが強化される可能性があります。

まとめ

土地取引におけるトラブルを回避するため、その土地の特性に応じた事前の調査が必要です。

元来より住宅や駐車場の土地売買で、土壌汚染調査を行うとしたら、地歴調査で充分かもしれません。

土地の売買では、関係者の要望によっては、地歴調査だけで済まず、土壌汚染調査（フェイズ２）を求められる場合もありますので、目的を踏まえ、その土地にふさわしい調査を選択することが重要です。