住宅ローンの種類・返済方法・金利をわかりやすく紹介【不動産会社向け】

住宅を購入するほとんどのお客様が住宅ローンを利用します。住宅ローンが利用できない場合は、購入をあきらめなければならないこともあり、住宅ローン申し込みは不動産売買仲介業務できわめて重要なステップ。

提携ローンの場合もあれば、お客様が申込される場合に相談を受けることもあります。住宅ローンに関する知識は営業マンにとって必須、ここでは住宅ローンに関する基本的なことを解説します。

住宅ローンの種類

住宅ローンは大きく分類すると以下のような3種類になります。

（リフォーム工事を対象とした広い意味の住宅融資を含みます。）

 公的融資

公的融資として分類されるのが3種類の住宅ローン。

3種類とも「独立行政法人住宅金融支援機構」が大きく関係する融資制度。

ただし「財形住宅融資」には「財形住宅金融株式会社」が融資をおこなうものや、地方自治体独自の財政によりおこなわれる住宅融資もあります。

「財形住宅融資」は勤務先が財形貯蓄制度に加入していることが必要なので、個人事業や勤務先が制度に加入していない場合は利用できません。

「フラット35」は審査が民間より緩い傾向があり、金利などの条件がよい民間融資がむずかしい自営業者・企業経営者など幅広いかたが利用者する特徴があります。

民間融資

住宅ローンに占める「民間融資」のシェアは非常に高くなっています。

下表が2018年4月～9月の期間で、住宅金融支援機構が調査した結果から、フラット35の利用割合を算出したものです。

出典：『住宅金融支援機構』2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】（第１回）

公的融資に比べると次の特徴があります。

住宅メーカーや不動産会社は、融資手続きの簡便さからお客様に民間融資をすすめることが多く、これが利用率を高めている理由のひとつです。

その他の融資

代表的なものが “公務員” のかたが借入できる「共済組合住宅融資」です。

金利は民間融資より若干高い傾向がありますが、無担保による貸付なので「保証料」がかからず諸経費を安くすることができます。

民間融資の借入を希望しているかたが「返済比率」により、融資額が少なくなった場合の補填資金として利用するケースもあるようです。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方法に2種類あります。

返済額を次の条件で比較した結果が下表です。

• 借入額：1,000万円
• 金利：1％
• 返済年数：35年

 住宅ローンは 負担感が少ない“元利均等返済” にするのが一般的です。

金利タイプ毎の特徴

住宅ローン商品は金利タイプによって区分します。

ポイント固定期間は、「3年、5年、7年、10年」あるいは「3年、5年、10年」から選択します。

年収から借入可能額を計算

金融機関が住宅ローン融資の審査をおこなう場合に、重要な審査基準としているのが「返済比率」です。

返済比率は次の式により計算します。

金融機関は年収に応じて返済比率の上限を決めており、上限を超えた融資額になることはありません。返済比率を例示すると以下の表です。（金融機関により異なるのであくまでも参考です）

注意しなければならないのが、年間返済額は住宅ローンの返済額だけではないことです。返済比率を計算するときは返済額に次のような金額を含みます。

さらに注意したいのが返済額を計算するときの住宅ローン金利は、実際に借入する金利タイプの返済額ではありません。

固定金利の基準金利により計算しますので、実際に返済する金額よりも高い返済額になります。

まとめ

住宅ローンの基本的なことについて解説しましたが、住宅ローンは時代とともに変化しています。住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）全盛時代、民間金融機関が台頭しフラット35が登場、大きくみるとこのような変化がありました。

商品内容では “収入合算や連帯債務型” に加え “ペアローン” が生まれ、ライフスタイルに合わせた「借り方」を選べるようになりました。

また金利情勢は、大きな変化がないか注意が必要な重要ポイント。

お客様にとっても住宅ローンは最大関心事。つねに最新の情報をキャッチして、アドバイスできるようにしておくことが大切です。