住宅ローンの種類・返済方法・金利をわかりやすく紹介【不動産会社向け】

住宅を購入するほとんどのお客様が住宅ローンを利用します。住宅ローンが利用できない場合は、購入をあきらめなければならないこともあり、住宅ローン申し込みは不動産売買仲介業務できわめて重要なステップ。

提携ローンの場合もあれば、お客様が申込される場合に相談を受けることもあります。住宅ローンに関する知識は営業マンにとって必須、ここでは住宅ローンに関する基本的なことを解説します。

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住宅ローンの種類

住宅ローンは大きく分類すると以下のような3種類になります。

(リフォーム工事を対象とした広い意味の住宅融資を含みます。)

公的融資  財形住宅融資
地方自治体の住宅融資
フラット35
民間融資 フラット35(保証型)
銀行の住宅ローン
信用金庫・信用組合の住宅ローン
JA・労働金庫の住宅ローン
保険会社の住宅ローン
ネットバンクの住宅ローン
ノンバンク系の住宅ローン
その他の融資 社内住宅融資
共済組合住宅融資

 公的融資

公的融資として分類されるのが3種類の住宅ローン。

  • 財形住宅融資
  • 地方自治体の住宅融資
  • フラット35

3種類とも「独立行政法人住宅金融支援機構」が大きく関係する融資制度。

ただし「財形住宅融資」には「財形住宅金融株式会社」が融資をおこなうものや、地方自治体独自の財政によりおこなわれる住宅融資もあります。

「財形住宅融資」は勤務先が財形貯蓄制度に加入していることが必要なので、個人事業や勤務先が制度に加入していない場合は利用できません。

「フラット35」は審査が民間より緩い傾向があり、金利などの条件がよい民間融資がむずかしい自営業者・企業経営者など幅広いかたが利用者する特徴があります。

民間融資

住宅ローンに占める「民間融資」のシェアは非常に高くなっています。

下表が2018年4月~9月の期間で、住宅金融支援機構が調査した結果から、フラット35の利用割合を算出したものです。

変動型 57.0%
固定期間選択型 25.3%
固定型 17.7%

出典:『住宅金融支援機構』2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】(第1回)

公的融資に比べると次の特徴があります。

  • 金利が公的融資より安い
  • 金利タイプのバリエーションが多い
  • 審査が早い

住宅メーカーや不動産会社は、融資手続きの簡便さからお客様に民間融資をすすめることが多く、これが利用率を高めている理由のひとつです。

その他の融資

代表的なものが “公務員” のかたが借入できる「共済組合住宅融資」です。

金利は民間融資より若干高い傾向がありますが、無担保による貸付なので「保証料」がかからず諸経費を安くすることができます。

民間融資の借入を希望しているかたが「返済比率」により、融資額が少なくなった場合の補填資金として利用するケースもあるようです。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方法に2種類あります。

  1. 元利均等返済
  2. 元金均等返済
【元利均等返済】
元金と金利の合計額が毎回同じ金額になるように計算された返済方法。返済初期は金利分が高く元金の返済分が少なく、徐々に金利が下がっていき元金返済分が多くなっていきます。
【元金均等返済】
元金返済分が毎回同じ金額となり、金利分が徐々に下がっていく返済方法。返済総額は「元利均等返済」より少なくなります。その反面、返済初期の返済額が高くなるため負担感が大きくなる傾向が。

返済額を次の条件で比較した結果が下表です。

  • 借入額:1,000万円
  • 金利:1%
  • 返済年数:35年
元利均等返済 元金均等返済
年間返済額 34万円(35年間均等) 38.6万円(初期)(35年目28.9万円)
総返済額 1,190万円 1,180万円

 住宅ローンは 負担感が少ない“元利均等返済” にするのが一般的です。

金利タイプ毎の特徴

住宅ローン商品は金利タイプによって区分します。

  1.  固定金利型
  2.  変動金利型
  3.  固定金利選択型
【固定金利型】
返済期間をとおして金利が変わりません。元利均等返済の場合は返済額が一定なので、計画が立てやすく金利上昇リスクがないのがメリット。
【変動金利型】
市場の金利に連動して貸付金利が変化するタイプ。6ヶ月ごとに金利の見直しがおこなわれるので、返済額が一定にならず計画が立てづらい面がありますが、低金利の場合は家計負担が少なくなるメリットがあります。逆に金利が高くなると負担が重くなるデメリットも。
【固定金利選択型】
変動金利型のデメリットである金利の変化を緩和するタイプ。返済初期に期間を定めて固定金利とし、固定期間が満期となる時点で「変動金利型」にするか、再び「固定金利選択型」を選ぶか決めることができます。

ポイント固定期間は、「3年、5年、7年、10年」あるいは「3年、5年、10年」から選択します。

年収から借入可能額を計算

金融機関が住宅ローン融資の審査をおこなう場合に、重要な審査基準としているのが「返済比率」です。

返済比率は次の式により計算します。

返済比率=(年間返済額÷年収)×100
(*パーセントで表示します)

金融機関は年収に応じて返済比率の上限を決めており、上限を超えた融資額になることはありません。返済比率を例示すると以下の表です。(金融機関により異なるのであくまでも参考です)

年収 返済比率
300万円未満 25%以内
400万円未満 30%以内
600万円未満 35%以内
600万円以上 40%以内

注意しなければならないのが、年間返済額は住宅ローンの返済額だけではないことです。返済比率を計算するときは返済額に次のような金額を含みます。

  1. 住宅ローンの返済額
  2. 既存借入の返済額(車のローンなど)
  3. 借入可能なクレジットカードのキャッシング枠に見合う返済額(実際にキャッシング利用していなくても計算されます)

さらに注意したいのが返済額を計算するときの住宅ローン金利は、実際に借入する金利タイプの返済額ではありません。

固定金利の基準金利により計算しますので、実際に返済する金額よりも高い返済額になります。

まとめ

住宅ローンの基本的なことについて解説しましたが、住宅ローンは時代とともに変化しています。住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)全盛時代、民間金融機関が台頭しフラット35が登場、大きくみるとこのような変化がありました。

商品内容では “収入合算や連帯債務型” に加え “ペアローン” が生まれ、ライフスタイルに合わせた「借り方」を選べるようになりました。

また金利情勢は、大きな変化がないか注意が必要な重要ポイント。

お客様にとっても住宅ローンは最大関心事。つねに最新の情報をキャッチして、アドバイスできるようにしておくことが大切です。

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