不動産売買契約の決済で必要なもの・準備・当日の流れ【営業マン向け】

売買契約を締結し住宅ローンの本申込をおこなって承認がおりるといよいよ引渡し・決済です。

ここでは、決済までに準備することと決済日当日の流れについて、概要を解説します。

決済当日に用意するもの

決済時に必要となる書類や金員は以下のとおりです。

決済の準備

決済の準備はひとつでも漏れがあると、決済ができなくなります。

特に借入残高のある抵当権が設定されている場合は、決済日がずれると一括返済金額の再計算や金融機関の内部手続きのため、相当期間おいてからあらためて決済日を設定しなければなりません。

引渡し期日を設定した契約条項にも抵触し、契約違反となる場合もあるので、決済日がずれることのないようにする必要があるのです。

1. 引渡しの準備

引渡しは鍵の引渡しと所有権移転登記申請によりおこないます。

建物がある場合、作成したスペアキーを含めてすべての鍵をまとめて買主に引渡しますので、保管してある鍵を漏れなく売主に準備してもらいます。

所有権移転登記に必要な書類は「登記済権利証または登記識別情報通知書」と「印鑑証明書」です。ほかに住所変更登記が必要な場合は「登記上の住所が【前住所】として記載されている住民票」または「戸籍附票」を用意しなければなりません。

決済当日には司法書士が準備する、引渡し登記に必要な書類に署名捺印しますが、使用する印鑑は実印です。

2. 抵当権解除と抹消登記の準備

抵当権解除のために一括返済が必要なときは、事前に抵当権者である金融機関と打合せし、金利を含めた返済金額の確認と抵当権抹消書類の準備をしてもらいます。

融資残高がなく抵当権抹消がすぐできる状態であれば、抹消手続き用の書類を交付してもらい司法書士に預けるなど準備をしておきましょう。

抵当権以外にも「差押」などの権利設定がある場合は、関係する相手方と打合せをおこない決済当日までに解除できるよう準備をしておきます。

3. 残代金の準備

買主は決済日に融資実行が間に合うよう、事前に金融機関との「金銭消費貸借契約」を済ませます。融資金以外の自己資金も決済時に必要な場合は、融資金が振り込まれる預金口座に自己資金を移動しておきましょう。

手付金を媒介業者が預かっている場合は、忘れずに決済当日現金にて持参します。

売主が希望する金種も確認しておきます。現金で受け取るという場合もありますので、決済場所となる金融機関に事前に連絡し、多額の現金引き出しに対応できるように準備をしておいてもらわなければなりません。

4. 清算金の計算

固定資産税・都市計画税は引渡し日前日までの分を売主負担とし、引渡し日から以降を買主が負担するのが一般的です。

売主が保管している「固定資産税・都市計画税納付通知書」にもとづき、それぞれ負担分を日割り計算します。

マンションでは管理費・修繕積立金、賃貸人がいる場合は家賃・共益費などを同様に日割り清算しますので計算表を準備しましょう。

決済日当日に日割り計算の根拠が正しいことを証するため、売主は「固定資産税・都市計画税納付通知書」などを当日持参するほうがよいでしょう。

5. 司法書士の選定

所有権移転登記などをおこなう司法書士は、一般的に買主または客付け業者が指定するのですが、売主の希望による場合や金融機関からの指定もあります。必ず関係者と打ち合わせし司法書士を決定するようにしましょう。

6. 決済日時と場所の決定

決済日時と場所は以上の準備を整えながら、関係者と打ち合わせして決定します。

関係する当事者は以下のとおりです、連絡を忘れないようにしてください。

• 売主
• 買主
• 共同媒介業者
• 司法書士
• 融資実行金融機関
• 抵当権設定権利者
• 差押など、その他の権利者

決済当日の流れ

決済当日の流れを解説し売主ます。

1. 登記記録の確認

決済日当日、決済前に登記記録の確認をします。登記事項概要書あるいは登記事項証明書を申請し、登記記録に変更がないか、登記手続き中になっていないかの確認をおこなうのです。

売買契約時に添付した登記事項証明書の日付以降に、買主の不利益となる登記変更があった場合は所有権移転ができません。

登記手続き中になっている場合も同様に、所有権移転登記申請はできないので、引渡しができなくなってしまいます。

このようなことを防ぐため、決済前に最新登記記録の確認をおこなうのです。その後、決済場所に移動し決済手続きに臨むのです。

2. 登記申請書類の確認

決済は引渡しと同時におこないますが、融資による購入の場合は、登記申請をおこなう司法書士が重要な役割を担います。

まず売主が準備した以下の書類を確認。

• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 印鑑証明書
• 住所変更登記をおこなう場合は住民票または戸籍附票

抵当権抹消登記もおこなう場合は、抵当権者が用意した抹消書類も確認します。

買主からは住民票を受け取り、融資実行する金融機関からは抵当権設定に必要な書類が渡されるのです。

すべての書類を確認できたら、売主と買主が登記原因証明情報と委任状に署名捺印し、登記申請の準備が整います。

3. 融資実行

司法書士の確認ができたら金融機関の担当者に融資実行を依頼。

月末などの繁忙期はかなり時間がかかることもありますが、数十分で融資が実行されます。

4. 残代金および清算金などの授受

融資が実行されると買主の預金口座に入金されるので、残代金・清算金・その他支払分・諸費用分に分割して払戻しをし、残代金を売主に支払います。

残代金は売主が融資実行金融機関に預金口座を持っている場合は、売主の預金通帳と入金票を一緒に金融機関に預けると「振替」により残代金の授受をおこなうことができるのです。

現金で支払う場合は現金で払戻しし、振込の場合は売主の口座に振り込まれた「着金確認」によって残代金の支払いが完了します。

このとき契約時の手付金は売買代金として売主が充当し、媒介業者が手付金を預かっている場合は、売主に渡すことにより売買代金として充当することになるのです。

抵当権者などへは振込みにより一括返済をおこなうのが普通で、これも「着金確認」により返済完了となり抵当権解除と抹消登記をおこなうことが可能になります。

固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金などの清算金は現金で売主に支払うのが普通です。

5. 登記費用支払い

残代金などの支払いが完了すると、所有権移転登記や抵当権に関する登記などの申請は速やかにおこなう必要があり、残代金などの支払い後すぐに司法書士に登記費用を支払います。

司法書士はここで退席し法務局へ向かい登記申請をおこなうのです。

6. 引渡し書類交付と鍵引き渡し

売買物件引渡証・鍵受領書など引渡し書類に売主と買主が署名捺印し、鍵を売主から買主に引渡すことで決済と引渡し手続きがすべて終了です。

7. 仲介手数料の支払いと受領

最後に売主と買主は媒介業者に仲介手数料を支払い、その後は買主に同行して物件の確認にいくこともあれば、この場で挨拶して業務が完了します。

まとめ

引渡し・決済により不動産仲介業務が完了します。売買契約が締結されても決済にまで至らない場合もあり、決済が終わってはじめて安心できるのが仲介業です。

時間にしておよそ1時間ですが、売却の依頼を受けてから決済までの期間を振り返ると、さまざまな思いがよぎってきます。

不動産の売買仲介はリピート客が少ない業態ですが、過去のお客様をいつまでも忘れることがなく、感慨深いものがある楽しい仕事です。