空室と滞納はどちらのほうがリスクが高い?

不動産賃貸を行っていく上で、避けたいのが空室リスクと滞納リスクです。

空室があると、その部屋の家賃収入が得られず、ローンを借りている場合は返済に悪影響を及ぼします。

一方、入居が決まった後に発生するのが滞納リスクです。滞納が続くとキャッシュフローが滞り、家賃回収の目途が立つまで実質空室状態となってしまいます。

滞納を解消するために督促の連絡をしたり、解決が困難な場合は保証会社を通じて裁判を行うケースも存在し、現場の負担も多大なものになることが多いです。

「空室と滞納のうち、どちらのリスクが高いか」ですが、一般に滞納の方が事態をややこしくするため、解決が難しく、総合的にリスクが高くなるケースが多いです。

そこで今回は、空室・滞納リスクについて解説し、そうしたリスクを負わないようにするための方法を解説します。

管理物件は空室と滞納はどちらのほうがリスクが高い?

滞納なしと滞納ありでの比較

はじめに、滞納があった場合で収支にどれくらい影響があるのかを比較してみることでリスクを検討してみましょう。

家賃6万円の部屋の場合、入居者が居れば年間72万円の家賃があり、そこから管理費・修繕費・固定資産税等の固定費を合わせて20万円程度の支出があると仮定しましょう。

そしてローンで購入している場合、仮に30万円の返済となると、年間22万円が収入として大家に入ります。

しかし、滞納が発生してしまった場合は、支払督促費用として5万円程度支払う必要があります。

さらに、1年間支払いが滞った場合は建物明渡請求と強制執行を行い、裁判費用に50万円以上かかってしまうケースが考えられます。

その場合、滞納者が今まで入居していたとしても、キャッシュフローはむしろマイナスとなってしまいます。

こうした収支上のマイナスに加え、空室であれば他の優良な申込者を探せていたチャンスも失いますし、何より日々の督促業務で消耗することもデメリットです。

以上の事から、お金や時間・実務上のストレスがかかる滞納は、単なる空室よりもリスクが大きいと考えられるのです。

空室は貸主側の努力でどうにかなることも多い

一方の空室リスクですが、貸主側でコントロール出来ない滞納と異なり、創意工夫や募集条件など貸主側でコントロールできることが多いです。

具体的に言えば、今まで取り組んで来なかった、

  • 設備のリニューアル
  • フリーレントのキャンペーン
  • 鍵交換費用の無償化など

柔軟に募集条件を変更することで、あっさり入居が決まるようになるケースも多いです。

最終手段として、一定程度まで家賃を下げる事をすれば入居者は必ず見つけることが可能です。

また、空室が埋まらなくて苦戦している時期が7~8月などの閑散期の場合は、引っ越しシーズンである1~3月の繁忙期を待てば、自然と需要が増えて解決する場合もあります。

以上のことから、空室に関しては、貸主側でコントロールできることが多く、よほどマーケットの募集条件と乖離していない限りは解決できることが多いのです。

滞納の場合、家賃収入がなくても損金計上できないのもデメリット

滞納の場合、回収出来ない家賃分を損金計上出来ず、得られなかった収入分を節税することが出来ないのもデメリットです。

その理由として、入居者がその部屋に入居している限りは支払い能力がなくなったと認められないからです。

つまり、入居者が自己破産などで支払い能力が認められなくなった時に初めて損金計上することが出来るのです。

滞納問題の一番の解決策は、事前の予防にある

以上で見てきたように、滞納は一般的に単なる空室よりもリスクが高いということが分かりました。それでは、滞納者を防ぐにはどうすればよいのでしょうか?

一番の解決策としては、審査の段階で、申込者を精査し滞納リスクのある方を入居させないことが挙げられます。

入居審査は、年収が家賃を支払えるだけあるのか、勤続年数は安定しているかなど沢山の見るべきポイントがあります。

詳しくは「滞納を事前に防ぐ方法は?」で解説していますので、合わせてご確認ください。

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滞納が起きてしまった時の対応策

既に滞納が起きてしまった場合はどうすればよいのでしょうか。すぐ取れる対策としては、「すぐに滞納者に連絡をする」ことが挙げられます。

滞納が始まった直後は、滞納者も滞納に対する負い目を感じていることが多いです。

しかし、2か月目以降も滞納が続くと、滞納問題の解決が困難になってしまいます。

滞納に慣れてしまってから、それを改めさせようと思っても、現状何とか生活が出来てしまっているため、態度を改めさせることは難しくなってしまうからです。

このタイミングで、滞納している事実を伝え「滞納しているのは異常事態である」という認識を持ってもらいましょう。

反対に、そのままにして甘やかしてしまうと、強めの口調で督促した場合に被害者意識を持たれてしまうなどのケースもあるので注意してください。

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まとめ

以上では、空室と滞納それぞれのリスクを見た上で、滞納リスクがいかに大変かについて解説してきました。

こうしたリスクを防ぐには、事前の審査を慎重に行うことや、滞納が起こってしまった場合の早めの対応が必要です。日々経験を積んでトラブルのない円滑な賃貸経営を目指していきましょう。

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