ライトドアの代表取締役をしております澤井慎二と申します。
今回は不動産会社がインスタグラムを使って自社反響を獲得する方法について解説していきたいと思います。
まずは不動産会社様がSNSを活用するにおいて、様々な媒体の中でどういったものを使えばいいのかという大枠を説明した後、インスタグラムのアルゴリズムについて徹底的に解説をしていきます。
アルゴリズムの理解、インスタグラムで何を投稿していくべきか、どのように作成すべきか、そして最終的には反響獲得のためのノウハウを詳しくご紹介していきたいと思いますので、ぜひ集客力UPにお役立ていただければと思います。
▼前回までの記事
Instagramのアルゴリズム
1．Instagramで抑えておくべきポイント
それではここから、物件ルームツアーをやっていくにあたって押さえておくべきインスタグラムのアルゴリズムについても徹底的に解説させていただきます。
様々なインスタグラムの運用代行コンサルティング会社様とお話をさせて頂きましたが、ここを公開しているという会社様は非常に少ないのでぜひ押さえていただきたく思います。
まずインスタグラムは絶対に押さえておくべきアルゴリズムが存在します。
こちらはGoogleのSEOに近いものと思って頂ければOKです。
先ほども申し上げたように、ユーザーが「エリア×物件」を検索したときに上位にヒットするアルゴリズムというものが存在します。
この指標が良い会社様ほど検索されたときに表示されやすくなるというような特徴になっています。
後ほど詳しくご説明をさせて頂きますが、大きく分けて4つの指標がございます。
1つ目は「保存率」。
お客様がこの物件を見たときに、きちんと保存をしてくれるのか、100人見たら2人が保存してくれるかどうか、という割合が目標値になります。
更には、その投稿を見た人がその会社様のプロフィールに飛んできてくれるか、100人が見てくれたら3人がプロフィールに飛んできてくれるかどうか、さらにはそのプロフィールに飛んで、フォローをしたお客様が継続的にそのアカウントを見続けてくれているか、これがホーム率というものになるのですが、100人のフォロワーがいたら50人が継続的に見てくれていないとインスタグラムはそのアカウントが悪と判断しますので、こちらが非常に注意したいポイントです。
さらにはストーリー閲覧率というものもあります。
こちらはストーリーを一度掲載して、100人のフォロワーがいたら10人が継続的にストーリーを見てくれているのかどうか、これを見ることだけでも非常に有益な指標になっていきます。
このそれぞれの指標が良い会社様のアカウントというのは、ユーザーがその投稿をスキップせずに滞在することで滞在時間が長くなり、閲覧すること自体が習慣化、バズった状態となり、多くの人に見られるというような形になっていきます。
ですのでインスタグラムの成功にはこの指標、KPI(重要業績評価指標)を守った運用が必要不可欠ですので、ただ画像を上げる動画を上げるではなく、その人たちがどういう動きをしてくれているのかというところがポイントになってきます。
2．Instagramで抑えておくべきポイント（図解）
実際に図式で解説をしていきます。
まず、インスタグラムを開いたときの画面が一番左になります。
先ほど保存率について説明しましたが、ユーザーがこの投稿を見たときにいいねやコメントやメッセージ保存をしてくれるかどうか、というのが1つ目の指標になります。
さらにはこの投稿を見たときに、左上にあるアカウントを押すことで中央の画面に移行します。
これがプロフィールに飛んだという形になります。
この割合もインスタグラムは数値化で判断をしています。
さらにはストーリーズという機能もあるため、プロフィールに飛んだ後、そのストーリーズに飛んで内容を見てくれているのかどうか、この割合も非常に重要です。
インスタグラム運用ではここをしっかり意識した設計にしていきましょう。
3．インサイトの確認方法
実際にその数字を確認するという方法もお伝えしていきます。
まずはインスタグラムをビジネス版のアカウントに変えていただくことが必要です。
こちらは無料できますが、ビジネス版にアカウントを変えていただくと、ログインして投稿した後、インサイトを見るというボタンが出てきます。
インサイトを見るを押すと上記のインサイト画像のように、このアカウントの場合4,585人がホームから見てくれているということが確認できます。
例えば1万人のフォロワーがいるとすると、そのうちフォロワーが見てくれているのは4,500なので、45%のフォロワーが継続的に見てくれているということになります。
ですので形式上1万人というフォロワーがいても、この数値を2,000人の方しか見てくれていないとなると、インスタグラムからは悪いアカウントだと評価されてしまうため、常にこのフォームの数字を確認することをおすすめしています。
これを続けると何が起きるかというと、動画の方にもインサイトが表示されるため、動画の総トータル時間の再生時間、平均再生時間も見れるようになります。
ちなみに、合計で3時間45分も8,953人の方にこの物件は見られていることになります。
私の経験上、SUUMOでもなかなかこの数字は厳しいと思っているので、こういったフォロワーを作りながらユーザーに見られるものをしっかり形成することで自社のメディアが出来上がってくると、いうような構造になっています。
さらに、アカウントのフォロワーがどこに分布しているかも無料で確認することができます。
例えば上記のnakano_fudousanの画像は賃貸物件売買物件を出しているアカウントになりますが、2,461人のフォロワーがいます。
これをプロフェッショナルダッシュボードから機能で見ていくと、中野区にある会社様なので、中野区のフォローが50%以上になっています。
つまりは2,400人のうち約1,200人は中野のお客様であるため、このアカウントはきちんと中の人たちに支持されたアカウントであることがインスタグラム側にも伝わるようになっています。
ですので後ほどお伝えしますが、広告を中野で出す際は大変安い単価で広告が出せるというような特徴にもなりますので、この数値を確認することが非常に重要だと認識いただければと思います。
4．インサイトを確認することの重要性
実際に我々が運用代行させていただいた会社様の実績をご紹介いたします。
インサイトの確認がどれぐらい重要かお分かりいただけるかと思いますが、例えば2023年の8月、上が2,000人、下が4,000人フォロワーのアカウントです。
「効果が出ないんだけど見てもらえないか」と私が拝見させていただいた実際のデータです。
上の方はホームという数字を見ていただきますと約1,500人いらっしゃいますので、フォロアーに対して70%の方々が継続的に見てくれているのが分かります。
つまり、2,000人のフォロワーながら1つの投稿で約1,500人がきちんと見てくれているというアカウントになります。
一方その下のアカウントは4,000人のフォロワーがいるものの、ホームでは約500人しか見てくれていないので、ホーム率としては10%、結果的にインプレッションも568というような数値になっています。
どれだけフォロワーが多いかよりも、「フォロワーが継続的に見てくれているかどうかが重要」ということがお分かりいただけるかと思います。
ですので口を酸っぱくしてお伝えしますが、何を投稿していくかの前に「インスタグラム側が何を評価してくれるか」を押さえることをおすすめします。
ここからはより実務的な、何を投稿していけば良いのかというお話をしていきますが、一旦これまでの話をまとめると、インスタグラムはSNSの中でも顕在層に近いユーザーに対する施策ということが言えます。
アルゴリズム上、フォロワーに求められ続ける投稿をしていくことが非常に重要になります。
ですので、物件探しをするユーザーさんは動画で部屋の中を見たがっているためルームツアーとの相性が良いですし、エリアを特化するなどコンセプトをしっかりつけてあげることが重要です。
さらにはフォロワーが飽きないような投稿頻度と質を担保し続けて、その数字がきちんと運用できているか継続的に数値確認をすることがまずは大前提となります。
これができる会社様は必ずインスタグラムで反響獲得できると思いますので、まずは運用担当者とこの部分を徹底することの目線合わせを行い、継続的に取り組んでいくことが必要となります。
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