住宅ローンアドバイザーとは何か?役に立つの?

一般財団法人住宅金融普及協会が行っている「住宅ローンアドバイザー資格制度」の概要と、不動産取引のなかで住宅ローンアドバイザーが担う役割について解説します。
住宅販売に係る不動産会社や、新築住宅・住宅リフォームに係る工務店やハウスメーカーの従業員に、必要と考えられる住宅ローンの「返し方」に軸足をおいたアドバイス能力が身につく資格制度です。

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住宅ローンアドバイザーとは

住宅ローンアドバイザーは一般財団法人住宅金融普及協会が運営する資格制度です。
一般財団法人住宅金融普及協会は住宅金融公庫が設立された翌年、昭和26年5月29日に設立した法人であり住宅金融や住宅技術に関連した調査研究をおこない、良質な住まいづくり制度の構築に寄与してきました。
現在は国土交通省大臣指定検査機関など次の公的業務をおこなっています。

・確認検査業務
・構造計算適合性判定業務
・住宅性能評価業務
・建築物エネルギー消費性能判定業務
・住宅金融支援機構の適合証明業務
・住宅瑕疵担保責任保険の受託業務
・建築物の調査等業務

住宅ローンアドバイザーの資格制度は2004年ころから始まりました。
その以前から住宅ローンを取り扱う金融機関へ不動産会社などが顧客を紹介するようになっており、住宅ローンに関する適正な知識にもとづいたアドバイスを、顧客に対し事前におこなう必要がありました。
そのため住宅ローンに関する知識の養成を図るしくみが必要とされ、認定資格制度が作られるようになったのです。
住宅金融普及協会以外にも、金融検定協会や全日本不動産協会でも受講がおこなわれています。また同様の資格は、日本モーゲージプランナー協会が民間資格としても運営しています。

>>住宅ローンアドバイザー公式サイト

住宅ローンアドバイザーの役割

住宅ローンアドバイザーの役割は『借りられる住宅ローンではなく返せる住宅ローンを選択』できるように、顧客にアドバイスできることを重視しています。
住宅ローンは35年もの長期間返済をつづける借金であり、高度経済成長期を終えた日本においては、不測の経済的破綻に見舞われたローン利用者が、自宅を手放してしまうリスクを抱えた制度にもなっています。
そのためどのような状況になっても、返済が可能な住宅ローンの借り入れであることが望ましく、顧客が立てる資金計画をできるだけリスクを軽減したものにする必要があるでしょう。

「返せる住宅ローン」という考え方は重要な視点です。この視点から資金計画を立てることにより、返済比率ぎりぎりの借り入れ計画を見直そうとする意識も働きます。
無理な計画は長い人生のなかで起こるかもしれない “万一のとき” に、軌道修正を図る余地を狭めてしまいます。住宅ローンアドバイザーの役割は、住宅を建てる人の人生に深く関わっていると認識しなければならないようです。

住宅ローンアドバイザーの資格取得

住宅ローンアドバイザー養成講座は年2回おこなわれています。
Web講習と会場でのDVD講習の2種類あり、Web講習は最後に会場にて効果測定として試験を受けます。
試験に合格すると「修了」となり登録することにより「住宅ローンアドバイザー」を名のることができます。
DVD講習は2日間会場にて講習を受け、最後に効果測定をおこないます。
2021年度第1回の実施状況は以下のとおりです。

・受講者数1,612名
・終了者数1,337名
・修了率82.9%

登録は養成講座を修了してから1年後の翌月末までにしなければなりません。
登録は有料(2021年9月現在11,000円)となっており、3年間有効です。
登録すると「住宅金融普及協会 住宅ローンアドバイザー」の名称が使え、カード型の登録者章と「住宅ローンのお役立ちポケットガイド」が届きます。

さらに専用ウェブサイトにて最新情報の収集ができ、年4回発行される「住宅ローンアドバイザー通信」をメールで受け取ることができます。
住宅ローン金利動向や住宅ローンアドバイザー向けセミナーなど、役立つ情報のアップデートが常に可能です。

住宅ローンアドバイザー養成講座の内容

住宅ローンアドバイザー養成講座は【基礎編】と【応用編】に分かれます。
それぞれに「効果測定」があり、応用編の効果測定で一定の成績に達すると合格になります。
2021年9月現在のカリキュラム項目は次のとおりです。

【基礎編】
・なぜ住宅ローンアドバイザーが必要か?
・住宅ローンの基礎知識
・コンプライアンス
・説明責任の重要性
・住宅ローン計算(借入額編)
・借入額決定までのプロセス

【応用編】
・住宅ローン商品のリスクと注意点
・繰上返済の仕組みと効果
・目的別借換えの効果と注意点
・知っておきたい税金
・手続きの流れ
・タイプ別 住宅ローンの選び方と返し方

住宅ローンの商品知識から資金計画の考え方、繰り上げ返済や借換えの方法に加え、住宅ローンアドバイザーの社会的責任に基づいた心構えについても身につける内容となっています。
住宅ローンアドバイザーが住宅ローン借り入れに関与することにより、住宅ローン破綻者・返済困窮者の発生が抑制されることを期待したいものです。

求められる住宅ローンのセーフティネット

住宅ローン,アドバイザー

住宅ローンの返済に困窮するようになった場合、現在は次のようなしくみが存在します。

1. 金融機関に対しリスケジュールの相談
2. 任意売却による債務整理

任意売却は金融機関と宅地建物取引業者との間で、手続きについてのしくみが明確に形成されており、住宅ローン困窮者にとっては「駆け込み寺」のような役割を担っています。
しかし「リスケジュール」については明確な制度がなく、対応も金融機関によりマチマチです。
2013年に終了した「中小企業の債務返済を猶予する金融円滑化法」はモラトリアム法とも呼ばれ、リーマンショックによる経済環境の悪化により苦しみを抱えた、中小企業や住宅ローン返済困窮者を救った法律でした。
今般の新型コロナウイルス感染症の拡大にともない、再び「貸付条件の変更実施状況の報告」が復活し、一定の効果が出ていると思われます。

今後も日本は低金利がつづくと予想され、住宅ローンは借りやすい環境が継続します。
このことは住宅ローン返済困窮者を生みやすいひとつの要因ともなり、恒常的なセーフティネットの制度化が必要と考えられます。
また住宅ローンアドバイザーには、返済困窮時の対応方法についての知見にもとづいた、アドバイス能力も求められるように感じます。

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まとめ

住宅金融公庫が設立されたのは1950年のことです。
以来50年以上が経過して、住宅ローンに関するアドバイスをおこなう専門家を育成する制度ができました。
2021年9月現在、不動産販売事業に携わるアドバイザーが955名、金融機関に携わるアドバイザーは134名、コンサルタントをおこなっているアドバイザーは470名、その他が433名登録されています。
宅地建物取引士やFP技能士・AFP・CFPが多く登録しているようですが、建築士の登録が182名おり住宅建築関係にも資格者がいることがわかります。

住宅の取得は『一生の間でもっとも大きな買い物』とも言われます。
そしてほとんどの方が大きな借金をしているのが実態です。
35年もの長い期間ローン返済がつづき、途中にはいろんなことが起こるものです。
住宅ローンアドバイザーにはローン返済者の「水先案内人」のような役割があるのではと思います。

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