民法改正後の契約不適合責任!より気を付けるべき不動産調査とは

2020年4月1日以降、民法が改正されました。
不動産業界に特に影響が大きかったのは瑕疵担保責任にかわり新たに契約不適合責任が売主に課せられるようになったことです。
瑕疵という言葉が使われなくなり、契約の内容に適合しないものという言葉に言い換えられています。
言葉が変わるということはルールも変わるということ。
変更点をよく理解し、その対策ができていないと契約後のトラブルに巻き込まれることになります。

そこで今回は改正民法で調査時に気を付けるべきポイントを解説します。

1.瑕疵担保責任との違い

そもそも瑕疵という言葉は2020年4月以降無くなったわけではありません。
改正前民法の瑕疵担保責任とは、売買物件に「隠れた瑕疵」があった場合は売主に損害賠償、または契約を解除することができるという規定でした。
「瑕疵」とは傷、不具合、欠陥があるという意味です。
「隠れた」とは買主が善意無過失、つまり注意を払っても発見できなかったという意味です。

例えば、雨漏り、シロアリによる腐食、土壌汚染、事件・事故、近隣の騒音・異臭などが瑕疵担保責任に当たるとされていました。
この「隠れた」という部分が曖昧で解釈の違いなどが多々あったため、今回の民法改正で見直されたというわけです。
契約不適合責任では従来の「隠れた」という要件が撤廃されました。
買主の善意無過失は問わず、「契約書の内容に適合しているか?」が問われることになります。

また、瑕疵担保責任では契約締結時までに生じた瑕疵に限られていましたが、契約不適合責任は契約の履行時、つまり物件の引き渡しまでに生じたものも対象となります。
引き渡し後に取り得る手段も新たに追完請求、代金減額請求が損害賠償、契約解除の他に加わりました。
買主からの取りうる手段が広くなったのが大きな変更点です。
売物件を預かった際は今まで以上に注意して調査する必要があります。

2.調査時に注意するポイント

契約不適合責任では買主の善意無過失を問わず、「契約書に記載されていたか?」が大事になります。

具体的に従来までの調査に加えどこに気を付けて調査をすればよいでしょうか。

(1)土地・建物の劣化の状況

土地・建物に関しては従来までの調査に加え、より明確で詳細な物件状況報告書を作成する必要があります。
売主の中には多少の雨染みや瓦のずれなどは気付いていても告知事項に該当するような内容ではないと判断される方もおられます。
売主の告知義務をしっかり説明し理解してもらい、丁寧なヒヤリングが必要です。
目視で確認できる外壁のクラックや雨染みはもちろんですが、地中埋設物の有無も大きなポイントです。
少し前まで下水が整備されていなかった土地では浄化槽や便槽の埋設が考えられます。

また、以前に工場や資材置き場だった場所には事業で出たゴミが埋まっていたり、化学物質で土壌汚染がある場合があります。
売主がわざわざ土壌や地中埋設物の調査をする必要まではありませんが、知っていることを隠してはいけません。
少しでも可能性があることならその旨をしっかり記載し、買主に告知するようにしましょう。

(2)付帯設備の不具合

個人が売主の場合の中古住宅の取引などでは従来通り、契約不適合責任を免責する旨の文言を入れるのが一般的になります。
設備については経年劣化による性能低下や傷などがあることを了承することとする旨の文言が必要です。
ただし不具合があることを知っている個所は全て契約書に記載できていなければいけません。
売主によっては不具合がありつつも何とか使用できるレベルのものを「使用可」としてしまうケースもあります。

売主との信頼関係を築き上げることはもちろん大切ですが、調査時には疑うことも大切です。
電気・ガス・水道の開栓をしたのちに一つ一つの設備の動作チェックは自ら責任をもってしていきましょう。
中古住宅においては設備以外の部分でも網戸やサッシなどが破損していたり建物の傾きで開けずらくなっていたりします。
契約不適合責任では契約時ではなく、契約履行時までの不具合が対象となります。
いつ故障や不具合が生じてもおかしくないような箇所はその旨を記載するようにしましょう。

(3)告知事項の調査

従来と同様、物件状況報告書に細かく記載する必要があります。
躯体そのものの不具合や雨漏りなどの物理的瑕疵、騒音、異臭、異臭、日照、電波障害などの環境的瑕疵、事件、事故、火災などの心理的瑕疵が告知事項です。
告知事項の調査では丁寧なヒアリングが大切です。
売主によっては売却金額が下がることを恐れて物件に関して不利なことを隠そうとする方もおられます。

あとから発覚しトラブルになると損をするのは売主自身です。
売主を守る意味でもわずかな違和感や予兆などを見逃してはいけません。
何か違和感を感じた場合は周辺住民の聞き込みやWEBなどを用いて、過去に何かなかったのか念入りに調査するようにしましょう。

3.仲介後のトラブルを避けるためには

せっかく契約し無事に引き渡しまで終えたとしても仲介後にトラブルに巻き込まれては意味がありません。
民法改正後は買主からの取りうる手段も増え、トラブルのリスクが高まっているといえます。
リスクを回避するために具体的にどのような対策を取ればよいでしょうか。

(1)ホームインスペクションや瑕疵保険の活用

2018年4月以降の業法の改正で仲介会社には新たに「建物状況調査の斡旋」が義務付けられました。
いわゆるホームインスペクションの斡旋です。
売主自身でも所有する物件の状況をあまり把握できていないケースはよくあることです。
売主がホームインスペクションを契約前に行うことによって取引後の不安を解消でき、調査済みの住宅であることをアピールすることで早期契約にもつながります。

合わせて構造耐力上の主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に関しては以前からある瑕疵保険に加入することもトラブルを避ける上では効果的です。
雨漏りやシロアリの被害、外壁のクラックなどあとから発見されればどれも多くの費用を要する工事が必要です。
起こりうるリスクと得られるメリットを理解してもらい、ホームインスペクションや瑕疵保険を活用しましょう。

(2)契約不適合責任免責

2021年4月以降は民法上では売主の負担が増える規定となりました。
ただし、瑕疵担保責任と同様に契約不適合責任は任意規定です。
任意規定であるため個人の売主であれば免責にすることが可能です。
前述している通り分かっていたことを告知していないのはもちろんNGですが、不要なトラブルを避けるためにも出来ることなら免責にしましょう。

4.まとめ

契約の内容に適合するかしないか?の契約不適合責任という分かりやすい言葉に代わりました。
買主からの請求権の範囲が広くなるという点が大きな違いです。
しかし、瑕疵担保責任と同様に任意規定であるために個人間の売買ではこれまでとさほど違いはありません。
ただし、売主が宅建業者の場合や期間を定めて契約不適合責任を売主が負う場合は注意が必要です。
今まで以上に慎重に調査し仲介後のトラブルに巻き込まれないようにしましょう。

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