【不動産業者なら覚えておきたい】市街化調整区域内の建築許可

今回は、市街化調整区域について学ぶ第二回目のコラムになります。

前回は市街化調整区域の基本について解説しましたが、今回はそこから一歩進み市街化調整区域で建築が認められる例外規定について解説していきたいと思います。

前回のコラムでも解説しましたが、市街化調整区域は原則として建物の建築や増改築、用途変更等は認められていません。

ただし何事にも例外はあるもので、一定の条件を満たしている場合に限り建築することも可能です。

今回は市街化調整区域でどのような条件を満たせば建築が可能になるのかを学びましょう。

建築物の定義

市街化調整区域に限らずですが「建築物」は法的に、どのように定義付けされているかご存じでしょうか？

「建築物って建物のことでしょう？」と答えられるかたが多いと思いますが、厳密には住宅や一定規模の物置等だけが建築物ではありません。

まず建築物の定義を正確に理解しましょう。

建築物を定義付けている法律は建築基準法です。

建築基準法ではまず「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類するものを含む）」を建築物であると定義しています。

ですがこれだけではありません。

次いで建築物に付属している「門もしくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに推する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上屋、貯蔵槽を除く）をいい、建築設備を含むもの」も建築物であると定義しているのです。

ですから上記の図のような分かりやすい形状のほか、門や塀なども建築基準法の定義によれば建築物とされるのですね。

ですから市街化調整区域においては土地の範囲を明示する目的で外周部に「塀」を造作することも、原則として禁止になるのです。

また壁の有無は問われませんので、柱と屋根だけで構成されているカーポートも建築物に該当しますので、塀と同様、市街化調整区域では建築することができません。

余談ですが、建築確認申請時にカーポートを建築図面に表記した場合、建ぺい率等の計算に算入しなければなりません。

建ぺい率等に余裕がない場合には図面に記載されることはありませんが、築後、一定の期間を経てからカーポートを設置すればそれは増築となります。

増築により建ぺい率等を超過した場合には建築基準法による違反建築物となりますので、中古として売却をする際に銀行融資が受けられなくなるほか、行政からの勧告や指導の対象とされるので注意が必要です。

建築物と土地の定着物を混同しない

不動産初心者の方がよく混同しているのが建築物と土地の定着物です。

建築物は前項で解説したとおりなのですが、それにたいして定着物は民法第86条により定められた不動産のことです。

定着物については過去の判例（大判明35.1.27）により「定着物とは自然の形状に基づき定着したものを言うが、その自然の状態を毀損しなければ分離・移動ができない物に限る趣旨ではない」との考えが主流とされ、一時の用に供するためではなく土地に付着したものとされています。

具体的には土地及び建物・樹木・未分離の果実・移動困難な庭石などは土地に定着した「不動産」とされ、コンクリートベースにナットで固定された機械類等も、比較的簡易に脱着が可能であっても判例によれば定着物とされる可能性があります。それ以外の物は「動産」です。

これらはあくまでも民法で「不動産」と「動産」を分けるために存在している定義で、建築基準法等とは直接的な関係を持ちません。

建築物は前項で解説したとおり建築基準法の定めによるものと理解しましょう。

市街化調整区域の例外規定

市街化調整区域内では原則として建築することは出来ませんが、例外規定は存在しています。

まず開発許可を受けて建築する場合。

そして都市計画法第43条で「市街化調整区域内においては、開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許可を得なければ第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならない」と定められている許可不要の建築物です。

市街化調整区域であっても許可を必要としない第二十九条第一項第二号と第三号について説明しますが、前者（第二十九条第一項第ニ号）は「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業を営む者の居住の用に供する建築物」です。

続いて後者（第三号）では公民館や図書館、変電所など公益上必要な建築物については開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定められた建築物は建築をすることができるとしています。

上記以外については、都道府県知事の許可がなければ建築することはできないということですね。

もっとも都道府県知事の許可が不要（第29条等）であっても、事前協議や届け出が必要となる場合がありますので建築を計画する際には予め各市区町村の担当課への相談は必須です。

またこれらの規定は増改築や改築、用途変更についても適用されますので覚えておきましょう。

知事の許可はとれないの？

市街化調整区域でも知事の許可を得ることができれば建築できるのですが「それじゃ建築許可を得れば良いじゃないか」と思われるかも知れません。

ですが法令の定めもなしに建築許可はおりません。

残るのは開発許可を得ることですが、開発許可が得られる条件等については都市計画法第一章の第一節（都市計画制限）同法第29条～第51条で詳細に定められています。

これらの要件を満たしていなければ許可権者にたいし「開発許可をしてはならない」と定められているのです。

ですから許可権者であっても、独断で許可をだすことはできません。

また「公益上必要」とされる店舗や事業場などの建築は、都市計画法第34条により建築が認められる可能性はありますが、これはあくまでも開発許可について該当するかどうかの判断であり、建築許可についての定めではありません。

市街化調整区域内の開発許可については次回コラムでくわしく解説しますので割愛しますが、基準に該当していない場合には申請自体、受付られることはないと覚えておきましょう。

「市街化調整区域内の土地に別荘をたて、田舎暮らしを満喫しようと思った」なんて理由では建築（開発含む）許可が得られることはないということです。

まとめ

今回は市街化調整区域の建築制限について解説しました。

まず建築物とは何かについて正確に理解したうえで、市街化調整区域では都市計画法に適合する建築物以外は建築することができないと覚えておきましょう。

また法第29条により建築できる場合においても、建築物の用途により詳細な基準が定められています。

つまり建築と一口に言っても、更地に建築するのか、または既存の住宅の建て替えなのか、建築の際に土地の分割が必要かなどにより建築の可否について個別に判断されます。

建築できる要件に適合していても、事前相談が必須であると言えるでしょう。