「相続土地国庫帰属制度」は令和5年4月27日、つまり本年度から受付が開始されています。
相続した土地について利用予定がない場合や遠方に住んでいて管理も覚束ないケースなどに利用されることが想定されており、とくに山や畑など売りたくても買い手がつかない相続不動産を手放せる手段になるとしてスタートしました。
「所有者不明土地管理制度」と「管理不全土地管理制度」は相続土地国庫帰属制度より数日早い令和5年4月1日からスタートしています。
前者は所有者が不明の土地について裁判所が管理人を選任する制度、後者は所有者が分かっているけれども適切に管理されておらず近隣に悪影響を及ぼしているケースの場合に裁判所が管理人を専任する制度で、どちらも管理不全土地を適切に管理するための制度です。
相続土地国庫帰属制度も含め、これらは全て2021（令和3）年4月に民法が改正されたことにより創設された制度です。
もっとも、忘れてはならない相続登記の義務化は来年（2024）4月1日に開始されます。
増え続ける管理不全空家や土地を減少させるため、罰則も含め開始された（もしくはされる）制度で、その効果には大きな期待が寄せられています。
相続登記の義務化を目前に控え、売却相談が増加したと実感を得ている不動産業者の方もおられるでしょう。
これら一連の制度については、正しく理解しておきたいものです。
話は変わりますが、皆さんは相続土地国庫帰属制度の審査に要する時間や申請状況についてご存じでしょうか？
相続登記義務化などを理由に売却相談が寄せられた場合、必要となるのが相続土地国庫帰属制度についての知見です。
相続人同士で揉めている場合などを除き、余程、売却したくない事情でも無い限り利用の予定もない土地を所有し続けることにメリットはありません。
そもそも「思い入れのある土地だから、売るのは忍びなくて……」という理由であれば管理不全に陥らないでしょう。
売却しない理由のほとんどは「売ろうとしても買い手がつかない」からです。
道路要件も満たしていない人里離れた山間の土地（家屋）や用途が無指定の場合、届出で建築ができたとしても水道や電気などのインフラも整備されていない。
隣家は目を細めればかろうじて屋根の形状が伺える。
このような不動産を「売値はいくらでもよいので売ってください」と依頼された場合、皆さんは引受けるでしょうか？
仮にオフィスから車で1時間以上かかるとなれば、大概は「当方ではちょっと手に負えません」となるでしょう。
よしんばダメ元で受任し、レインズに登録すると同時に森林組合や役場などに相談を持ちかけたり近隣に打診したりなどのアクションを起こすかもしれませんが、成果が得られるかどうかは微妙。
専属や専任媒介であずかると、定期報告も必要です。
反響もまったくない状態では、報告すべきこともありません。
定期的に見回るにも労力が必要ですし、受けざるを得ない特殊な事情でも存在しない限り「お引き受けできません」の一択でしょう。
ただ、せっかく相談してくれたのだから無下に断るにも忍びない。
そこで「このような場合に国が不動産を引き取り管理してくれる相続土地国庫帰属制度というものがありまして……」と、話題にすることもあるでしょう。困っている当人は興味津津です。
申請方法や、申請してから結果が出るまでの期間、具体的な費用は幾ら必要なのか質問される可能性が高いでしょう（筆者の実体験です）
申請要件や方法、必要な費用などについては法務省のホームページで詳細に紹介されていますし、ごらんいただいている「不動産会社のミカタ」でも、筆者が2本のコラムを寄稿していますのでそちらをご覧いただくと良いでしょう。
今回はテーマを変え、制度開始からの申請状況や審査状況などについて解説したいと思います。
まずは管轄法務居への相談から
制度開始から筆者が注目しているのは申請件数と受理件数、さらに各法務局が担当する審査期間です。
ご存じのように制度の利用を希望する場合、まず土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門に相談することから始まります（ちなみに、支局や出張所では相談を受け付けていません）。
相談は「土地が所在する都道府県の法務局」が推奨されていますが、所有する土地が遠方である場合には最寄りの法務局・地方法務局（本局）に相談できるとされています。
相談はインターネットによる事前予約制となっていますので、注意したいところです。
相談できるのは家族や親族などに限られており、依頼されたとしても、私たち不動産業者が代理で相談することはできません。
もっとも、事前相談は必須ではありません。
法務省がネット上で公開している「相続土地国庫帰属制度のご案内」で掲載している審査フローも承認申請から始まっています。
ですが事前相談を推奨している。
これは「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」において定められている「国が引き取ることのできない土地」が無分別に申請され、その物量により業務に支障をきたすことがないよう予め「篩」にかけることが目的です。
建物が存在している土地や担保権・使用収益件が設定されている場合のほか、境界が明らかではなく争いが生じているケース、一定の勾配や崖などが含まれ管理に過分な労力が必要な場合など不承認事由に該当する土地が、何でもかんでも持ち込まれては業務に支障をきたしていしまいます。
法務局担当官の割当人数については公表されていませんが、おそらく多いとはいえないでしょう。
そこで、相談時点に提供された書面上の判断で、かつ担当者の見解という前提はありますが「申請しても受理される可能性が著しく低い、もしくは端から要件を満たしていない土地」については、申請を諦めてもらう（もちろん相談窓口で難しいと判断されたからと言って、申請ができない訳ではありません）のです。
顧客から売却相談され手に余ると感じたら相続土地国庫帰属制度を勧めるのも一つの方法ですが、その際には「まず予約して事前相談に赴いてください」と推奨するのが得策でしょう。
余談ですが、法務局に出向く際の相談票についてはそこまで厳格にされていないようですが、申請書の作成代行ができるのは弁護士・司法書士・行政書士に限定されています。
書類の記載事項や内容は不動産業者にとって難しいものではありませんが、有償・無償を問わず作成代行が禁じられていますので注意しましょう。
制度開始から3ヶ月を経過。受理されたケースは一例も確認できない
相続土地国庫帰属制度の申請を受理し、調査を担当するのは土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門です。
各地域により担当する人間の数も異なりますから、審査が完了するまでの期間については当初から承認申請の受付後、半年～1年は必要と推測されていました。
相続土地国庫帰属制度の事前相談は、制度が開始される前の令和5年2月22日より開始されていますが、どのくらいの相談が寄せられたのか、また申請件数がどのくらいあるかについては法務省から公にされていません。
ネットニュースでは制度開始からわずか2週間で、相談の累計件数は6,000件を突破したなどの記事を確認できますが、情報ソースを明らかにしておらず実際にどうなのかは分からないのが実情です。
ですが手に負えない状況であるのではないかと想像できます。
なんせこれまで類をみない新制度ですから、致し方がないでしょう。
気になる申請からの処理期間の目安については、土地が所在する都道府県の法務局のホームページに掲載されていますので確認してみるとよいでしょう。
ちなみにどの地域のホームページをみても標準処理期間は「8ヶ月」としています。
これは法務省からの通達なども影響しているのだろうと推測されますが、どこを見比べても申請内容や天候などの理由により標準処理期間を超える場合があると前置きしていますから、それ以上の期間が必要だと理解しておくほうがよいでしょう。
申請が開始されてからコラム執筆時点で4ヶ月を経過、5ヶ月目に突入していますが現時点での承認件数は「0」。
これは時期尚早ということなのでしょうが、全国の法務局への申請件数をまとめた情報についても報じられていません。
各法務局にたいし「行政文書開示請求」すれば確認することもできるのでしょうが、筆者もそこまでは行っていません。
某弁護士がネットで各法務局にたいし情報開示を求めまとめた結果として、制度開始の4月単月における申請件数は全国で約130件であるとしていました。
憶測ではあるが、承認の可能性はどれくらいだろう？
情報ソースは不明ですが、ネットニュースでは制度開始からわずか2週間で相談累計件数が6,000件・申請件数約200件と紹介されていました。
前述した行政文書開示請求を行い、弁護士がまとめた約120件のほうが蓋然性も高いと思いますが、仮定として相談件数を4月単月の6,000件として話を進めていきましょう。
ざっくり計算ですが相談6,000件に対し申請120件であれば、相談を経て申請された割合はわずか2％です。
残りの98％についてはそれ以降に申請するのか、はたまた要件を満たしていないので断念したのか分かりません。
少なくても相談を受け付けた法務局担当官が「これなら大丈夫でしょう」なんて太鼓判を押すことはありません（もちろん、そんなことを口にするのはご法度ですが）から、相談をしたうえで「可能性がある」と判断し、一筆あたり14,000円の審査手数料を納付して申請したのでしょう。
さて4月単月に申請された全国120件について、無事に承認され国庫に帰属することになるのはどれぐらいの件数でしょう。
法務局の担当者に相談したうえで申請しているのだから、「ほとんどが承認されるのでは？」と思うかもしれませんが、筆者はそれほど甘くないと考えています。
法務局担当官はその道のプロですが、相談の時点で判断基準にしているのは相談者から提示された情報のみです。
情報不測のケースや、誤って提供された情報も多分に含まれているでしょう。
そもそも相談時間は1件あたり30分以内が目安とされているのですから、担当感としても詳細に検討することなどできません。
その後に行われる法務局担当官による実地調査で、かなりの件数について「要件を満たさない」と判断される可能性があるでしょう。
そこから考えると相談件数にたいして一桁代、およそ数％に留まるのではないでしょうか？
これにはそれなりの根拠があります。
筆者は「不動産会社のミカタ」などにおいてコラムを寄稿している関係上、相続土地国庫帰属制度については制度開始前から詳細な情報を収集し、また制度開始後も後追い調査を心がけています。
コラムを読まれた一般の方から、自分の所有している土地ははたして相続土地国庫帰属制度の対象になるのかといった相談を、すでに30件以上受けています。
そのうち申請要件を満たしていると筆者なりに判断した土地はせいぜい2割。厳密にいえば1割がやっとです。当然のことですが、その方々には法務局への相談を推奨しました。
ところが、そのうち半数以上は担当者から「この条件じゃ申請しても受理されるのは難しいかもしれませんねぇ」と言われたらしいのです。
あくまでも担当者個人としての見解でしょうし、筆者も相談に立ち会っている訳ではありませんから実際にそのような言い方をされたのかどうかまでは分かりません。
ですが真実であれば、「できるかぎり手間を省こうとしている」と邪推してしまいます。
売り出しても買い手がつかない、資産価値もほとんどなく転用するのも容易ではない土地は需要がないのですから、国としても管理責任を負ってまで欲しくはない。
こう考えると、相続登記義務化により所有者不明土地の増加を抑制し、管理不全地については固定資産税を引き上げると同時に、「それが嫌なら個人で管理しなさい」と強権発動するために必要な隠れ蓑として制度が立ち上げられたとしか思えない。これは考え過ぎでしょうか？
申請が受理されない場合の処分方法
さて前項の、かつ後半部分は多分に筆者の推測や思い込みよる部分が多いので、結果はおいおい明らかになっていくでしょう。
所有する不動産が売ろうにも売れない、頼みの綱である相続土地国庫帰属制度の要件も満たしていない。さてどうすれば良いでしょうか？
残る手段としては、相続があったことを知った時から3ヶ月以内に可能である、家庭裁判所に申出ての相続放棄。
もっとも、相続財産がプラスの場合には勿体ないのでこの方法は利用できません。
国が受け取ってくれないのなら自治体などに寄付するという方法もあります。
判断基準は各自治体独自のものですから、相続土地国庫帰属制度が利用できなくても可能性はあるかも知れません。
また土地が農地や森林の場合において前者は農地中間管理機構、後者は森林経営管理制度などに相談を持ちかけるのも良いでしょう。
また「みんなの0円サイト」などに登録して、全国各地に散らばる興味を持つ人を探すのも得策でしょう。
これは全国の「あげたい人」と「ほしい人」をつなぐマッチング支援サイトですが、掲載物件の9割弱がマッチングに成功しているとの噂もあるぐらい効果が高いようです。
まとめ
今回は入手できる限りの情報に推測も交え相続土地国庫帰属制度について解説しました。
具体的なデータを提供したかったのですが、正確な申請件数や審査状況などについての公式情報が公開されておらず、多分に私的見解が入っていることについてお詫びいたします。
皆さんのもとにも、少なからず2021（令和3）年4月の民法改正に関連した相談が寄せられているでしょう。
相談に応じるには、解説した相続土地国庫帰属制度はもとより、「所有者不明土地管理制度」、「管理不全土地管理制度」、「相続登記義務化」は確実に覚えておきたい制度です。
もっとも、私たちが相談に応じるのは可能性として「売却依頼」につながるからです。
ですが、売るにも売れない土地相談に応じても、利益になりません。
コンサルティング契約を締結して相談料を受け取ることはできますが、ほとんどの不動産業者では「相談無料」を謳っているでしょうから、実際のところ徴収するのは難しい。
とはいえ持ちかけられた相談ですから無下にもできない。
そこで必要な知識を学んで、速やかに手続法などについてレクチャーして引き継いでしまうスキルが求められます。
そのためにも今回、解説したような内容は正確に理解しておく必要があると言えるでしょう。
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