【金融事故物件を扱う場合に抑えておきたい】不動産担保の基礎知識

一般的な売買ばかりを扱っていれば馴染みのない金融事故物件ですが、占有者との立退き交渉が前提となるなど、誰もが面倒で手を出したがらない物件ほど成功すれば利益も大きくなります。

筆者のもとにも一般投資家などから、運用を目的として不動産業者でも難易度の高い物件を取得したいとの相談が頻繁に寄せられます。

金融事故の結果である競売や任売もそうですが、市場価格より安い価格で販売される物件は一曲ある。

そうでなければ腰を据え、妥当な金額でじっくり販売すれば良い。

いまほど楽に立退き命令が発せられることのなかった時代の競売物件にはプロが群がっていましたが、最近は難易度も下がると同時に金額もそれほど魅力のある価格ではなくなってしまいました。

とはいえ、相応にリスクはあります。

充分な調査を行わずさらに具体的な戦略もなしに見込み発進すれば、待っているのは手痛い失敗です。

とくに公売物件の場合は所有権移転の手続きを除き、立退きなどに行政が関わることはありません。

「立退き交渉の手間を勘案して最低入札額を低く設定しているのだから、それを踏まえて判断してくださいね」というスタンスです。

このような物件を扱うには立退交渉に関するスキルやノウハウはもちろん、裁判で確定判決を得た後に必要とされる強制執行の流れまで把握しておくことが必要ですが、事前調査段階で登記簿に記載された内容を正確に読みこなす必要があります。

そこで今回は金融絡みの「裏」を見抜くために必要とされる不動産担保融資制度について解説します。

登記簿に記載されている不動産担保融資

不動産担保融資においてもっとも代表的なのは抵当権です。

不動産担保制度として民法が予定しているのは抵当権・根抵当権・質権ですが、中でも質権は不動産の占有を債権者に移す必要があるので利用しづらいという特徴を持っています。

そこで考え出されたのが以下のような担保の登記です。

譲渡担保

担保しようとする不動産（動産でも良い）の所有権をいったん債権者に譲渡し、債務者が約定どおり全額弁済した場合には所有権を債権者に返還（債務者が買い戻す）する担保制度です。

抵当権と似てはいますが、譲渡担保は債権者による物件占有が伴う点でことなります。

占有が行われない場合、外形的には担保に供されている期間、債務者が債権者から賃貸していると同様の状態となります。

債務が弁済されない場合には債権者が物件を確定的に所有することになりますので、それにより保全が図れます。

もっとも長期的な分割による返済をしている場合には、物件価格が債権額を上回ってしまう場合もあるでしょう。

そのような場合には確定的な所有権を取得した債権者は、債務者にたいし超過した部分を返還（精算義務）しなければなりません。

返還義務は最高裁判例で確立された判断基準であり、債権者はこれを拒めないとされています。

再売買の予約（買戻し特約）

読んで字のごとしですが、物件を売却する時点で将来的にその物件を再度、当初の売主に売却することを予約するための登記です。

これは仮登記と併用されることが多く、「売買予約の仮登記」などは目にする機会も多いでしょう。

貸付債権を保全する目的で設定されることも多く、売買が行われ所有権が移転されたとしても将来的に売却額を提供することで買い戻しできるからです。

もっとも、再売買の予約における買戻期間は民法第580条により10年以内とされており、これを超える期間を定めても、期間は10年とされます。

また一旦、定めた期間は伸長することはできず、また期間を定めなかった場合の買戻期間は5年とされています。

この担保権はどのような時に設定されるのか今ひとつ分かりにくいかも知れません。

通常は需要の高さにたいし供給が限られている場合に利用され、再販市場に回す可能性を考慮した場合に設定されます。

仮登記担保

通常は停止条件付きの代物弁済契約や売買契約の予約などを目的として、将来的な所有権取得を保全するために設定されます。

金融債権の担保ですから、弁済期までに債務が弁済されない場合は予約完結権（停止条件付きの代物弁済契約の場合）を行使して所有権を取得できます。

「仮登記担保契約に関する法律」が制定されたのは昭和53年のことですが、目的は金銭債権の担保に限定された特別法です。

第三者への対抗要件を旨とする不動産登記の中においてはかなり特殊なものだと言えるでしょう。

もっとも、弁済期を超過したからと言って直ちに権利行使ができる訳ではなく、債権者が債務者にたいして通知をし、その到達日から2ヶ月を経過しなければ所有権を取得できないと定められているほか、譲渡担保と同様に物件価格が債権額を上回っている場合の精算義務が課せられています。

また、清算義務は所有権移転登記や引き渡しと同時履行の関係とされているため、債権者が精算をせず物件の引き渡しを請求することはできません。

これにより高額な物件にたいし少額の貸付を行って所有権を取得しようとする悪意の債権者を排除しようとしているのです。

金融事故物件を扱う場合の注意点

金融事故物件との言葉ですぐに思い浮かぶのは競売や任売だと思いますが、税金を滞納したことにより公の競りに供された公売もその一つです。

1990年から連載されテレビドラマ化されるなど人気を博した漫画、「ナニワ金融道」では「代物弁済予約の仮登記」などの台詞が飛び交い、私たち不動産業者が知見を広げるにも役立つものでした。

金融事故物件をひらたく言えば、住宅ローンを含み借金の担保として不動産を差し押さえられた状態の物件ですが、債権者の多くは物件を取得することが目的ではなく、販売して債権を回収することです。

この販売や購入に関し、私たち不動産業者は関わりを持つことになるのですが、金融事故物件には相応のリスクが存在することがほとんどです。

ここで代表的な2つのリスクについて解説しておきましょう。

立退き交渉

金融事故物件の多くでは、債務者本人もしくは賃借人が居住しています。

物件を販売するにしても購入を斡旋するにしても占有者がいては話になりません。

そこで立退き交渉を行う必要があります。

事前に立退き交渉などを一切行っていない典型が公売です。

もっとも、立退き交渉に要する手間暇を勘案して最低売却価格を算出されているのですから、入札者はリスク含みで判断することになります。

冒頭でも触れましたが、競売では代金納付が完了すれば執行裁判所にたいし「引渡命令の申立て」を行えます。

通常、引渡命令の申立てを裁判所に行うには所有権に基づく明渡訴訟を提起し、その確定判決を得てからしか行うことはできません。

競売においてはこの提起を省略して「引渡命令の申立て」、つまり強制執行へと駒をすすめることができるのですから費用や手間が削減できます。

裁判を提起してから強制執行までは半年から1年、状況によってはそれ以上の期間を必要とする場合もありますから、裁判や弁護士費用、その他諸々の費用を勘案した7～8割程度の費用で任意の立退きに応じてくれるならそれに越したことはありません。

もっとも移転先の確保が必要になるなどの手間が発生する場合もありますが、裁判をするよりは短期間で決着がつけられる場合が多いでしょう。

物件の状態が確認できない

任意で立退き交渉に応じてくれる場合は別として、通常は目視による外観以外、物件の状態を確認することはできません。

競売では三点セットのうち、現況調査報告書に添付された写真や情報で、それなりに詳細な不具合箇所を知ることはできますが、実際に現場をみなければ損傷箇所の手直しにどれほどの労力が必要となるか判断できません。

公売においては空家でなければ内部写真も添付されることはありませんから、ほとんど状態を確認できません。

強制執行の場合には腹いせまぎれでしょうか、壁に穴を開けられたりペイントスプレーで落書きされたりも珍しいことではありません。

手直しにどの程度の費用が必要か判断できないというリスクが伴います。

競売と公売どちらもそうですが、契約不適合責任は裁判所と税務署のどちらも負いません。

また、任売の場合にも契約不適合責任を担保するほどの資力を持ち合わせていないことがほとんどですから、それらのリスクを考慮しておく必要があるでしょう。

これ以外にも、占有者が本人か賃借人なのか、また高齢者や障害者などの場合には裁判所の判断が変わる可能性もありますし、最近は少なくなりましたが表向きそうは見えない反社組織の占有を解除させるのは面倒であることも理解しておく必要があるでしょう。

まとめ

不動産を目的とする債権担保制度として、民法では抵当権・根抵当権・質権が本筋です。

このうち最も馴染み深いのが抵当権ですが、即応できる金融債権の回収方法が競売に限定されてしまっては実務として面倒です。

そこで、今回、解説した仮登記担保などが実務に有益であるとして多用されました。

もっとも、債権額を上回る不動産を差し押さえる不条理が蔓延したことから最高裁が清算義務を課す判例理論を打ち立てたことにより、昔ほどうまみがないことから減少傾向にあるとされています。

もっとも金融事故物件を扱うには必須の知識ですから、各種制度の法律効果について正確に理解しておく必要はあるでしょう。