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借地権案件に取り組むためには、地主や借地人の置かれている状況を理解することが必要です。

その為には、何故借地権が生まれたかを知ると、腑に落ちやすくなります。

ご自身で調べると大変なので、今回は借地権の生まれた経緯をまとめてみました。

よくわかる借地権の歴史!江戸時代から平成までの経緯を解説

江戸時代(借地権の誕生)

借地権を理解するためには、江戸時代まで遡る必要があります。そもそも江戸時代は庶民が土地を所有するという概念があまりありませんでした。

庶民は領主が建てた長屋に住み、領主に認められた土地を耕作していました。

また、田畑永代売買禁止令や分地制限令により、売買や利用方法は禁止・制限されており、土地の流動性は現在と比べると非常に低く、領主の視点から見ても不動産としての価値は建物に置かれることがほとんどでした。

明治時代

地租改正:1875年

その考え方が一変するのが、明治に入ってからです。

元々、庶民はあてがわれた土地の面積に応じて領主に年貢を納めていました。

しかし西洋式の文化が入ってくると、土地の売買は自由化され、税制も年貢では無く金納に変更され(今でいう固定資産税)、更に納税者は土地の所有者になりました。(俗にいう地租改正です)

その為、土地の所有者を明確にする必要があり、地名や地番をと一緒に所有者も地券に明記されました。

これが現在の所有権制度(登記制度)の原型です。

しかし、土地の納税金額は土地の金額の3%ととても高額でした。

その為、土地の所有権を売却し、その土地を借りて耕作ををする者が増加しました。

これが今の借地人の誕生です。

民法制定:1896年

日常生活の基本的なルールを定めた「民法」が制定されました。

民法の原則は「所有権絶対の原則」

土地の所有権は絶対的なもので債権である借地権は非常に弱いものでした。

そのため土地の所有者が変われば借地人を簡単に追い出すことができたのです。

この制度を用い、悪質な地代値上げや立ち退きが横行することになります。

建物保護に関する法律制定:1909年

そこで出来たのが、借地権者保護のための「建物保護に関する法律」

これにより、借地人は建物を登記すれば地主に対抗できるようになりました。

ただし、あくまで建物の保護を念頭に入れた法律の為、借地人の権利が十分に保護されてはいませんでした。

大正時代

借地法・借家法の制定:1921年

ここでやっと借地権に関する法律が施工されます。

現代の借地法・借家法の原型です。

入居の事実があれば、登記に関係なく地主に対抗できるようになりました。これでやっと借地人は安心して生活ができるようになります。

関東大震災をきっかけに借地権が増加

借地権がしっかり法整備され、借地に安心して住めるようになりましたが、更に借地権が急速に増加する事件が起きます。

それが関東大震災です。

借地借家臨時処理法:1924年

震災により居住地を失った人々を救済するために、「バラック(仮設建築物)」を借地権と認めるという法律が制定されました。
これにより強制的に借地が発生し、関東では借地が急増することになりました。

昭和時代

地代家賃統制令:1939年

日中戦争での戦争特需により都市部へ人口が集中し、物資が不足することにより、土地価格・家賃・地代や生活必需品の価格が高騰しました。

それにより国民の生活自体が成り立たなくなると、戦争が行えなくなります。

そこで政府は、地代や家賃などを含めて、あらゆる価格に上限を設け国民の生活の安定を図りました。

これが地代家賃統制令です。

ただし地主としては地代が安くなると、生活がままならなくなります。その為、契約の更新を拒否して土地売却するなどして、地代家賃統制令に対抗しました。

借地人優遇の時代が始まる

借地法・借家法の改正①:1941年

この状況を問題視した政府は、借地法・借家法を改正します。

借地法・借家法の改正により、地主が契約の更新を拒否したり、解約するには正当事由が必要となりました。

その為、地主からすると借地権を取り戻すのが困難になり、ここから借地人優遇の風向きになります。

借地法・借家法の改正②:1966年

前回の改正で、借地人は安心してその土地に住めるようになりました。

しかし売買や増改築、建て替えをする際は地主の承諾が必要となるため、トラブルの温床となっていました。

そのため地主に代わり裁判所が承諾することが出来る「借地非訟事件手続き」が導入され、借地人優遇が決定的となりました。

平成時代には地主・借地人が平等に

借地借家法(新法)制定:1992年

従来の借地法・借家法があまりに地主に不利な法律でした。

遊休地だとしても貸し出しを渋る地主が増え、有効な土地活用ができなくなってしまいました。

それを是正するため、借地借家法(新法)が制定され、新たに「定期借地権」が創設されました。

これにより、借地人優遇が是正され、地主も借地権者も土地を計画的に利用できるようになりました。

まとめ

以上が借地権の誕生の経緯です。

このような経緯をたどっているため、地主と借地人はトラブルを抱えやすい構造になっています。

地主としては「貸してやってるのに」、借地人としては「法律が許すから」とお互いが相反する感情を持ちやすくなってしまっているのです。

全ての借地権でトラブルが起こっているわけではありませんが、トラブルの有無に関わらず、この背景を知っているだけで地主・借地人それぞれの置かれている立場が理解できます。

理解したうえで営業をすることで地主・借地人から信頼されるのです。

新法が制定されたからと言って、現在旧法で締結されている借地は旧法が引き継がれます。

その為、平等の取引になるのはまだまだ先のことです。

我々の目線で言うと逆にチャンスがあるということですので、しっかり根本を理解したうえで借地権案件に取り組んでください。

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