「資金計画」とは?諸費用の詳細や親からの援助がある際に気を付けること

資金計画とは不動産を購入するために必要な費用を算出し、準備する資金の内訳を明確にすることです。

必要な費用=「物件価格」+「諸費用」

物件価格は誰でもわかることですが、「諸費用」について詳しい内容を把握してないと資金計画は立てられません。ここでは「諸費用」の具体的な内容と、資金のひとつである「親からの援助」について気をつけたいことを解説します。

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不動産営業マンが覚えたい「資金計画」とは?

住宅の購入に必要な諸費用には次のようなものがあります。

登記関係諸費用 土地・建物所有権移転登記
新築建物表示登記
新築建物保存登記
抵当権設定登記
住宅ローン諸費用 保証料
事務手数料
送金料
団体生命保険料
金銭消費貸借契約印紙代
契約関係・その他諸費用 売買契約印紙代
仲介手数料
火災保険

このほか固定資産税・都市計画税や、マンションの場合の管理費・修繕積立金などの日割精算費用を諸費用に含める場合もありますが、金融機関では貸付対象費用とみなさないので、諸費用から省く場合が多いです。

また、引き渡しから6ヶ月以内に「不動産取得税」の納税通知書が届きますが、これも同様、諸経費に含んだり含まないことがあります。

諸費用の詳細

【登記関係諸費用】

1. 土地・建物所有権移転登記

土地や中古建物の所有権を移転する登記です。登記は自分でおこなうこともできますが司法書士に依頼するのが一般的。

費用は、登録免許税+司法書士報酬+雑費の合計金額。

登録免許税は対象不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて算出。一定条件を満たす自己居住用物件の場合は軽減措置があります。

司法書士報酬はそれぞれ司法書士により異なり一定していません。また登録免許税の軽減措置に必要な住宅用家屋証明などは、雑費として司法書士からの請求に含まれるのが一般的です。

2. 新築建物の表示登記・保存登記

表示登記は土地家屋調査士がおこない、保存登記を司法書士がおこなうのが一般的。費用は登録免許税と土地家屋調査士および司法書士の報酬を合計した金額です。

建物の保存登記は自己居住用物件の場合、軽減措置があります。

3. 抵当権設定登記

金融機関からの融資を受ける場合には購入する不動産を担保提供し、金融機関は抵当権設定登記します。

債権額(融資額)に税率を掛けて算出する登録免許税と司法書士報酬額の合計が費用です。所有権移転登記や保存登記と同様、自己居住用の場合は一定条件を満たすと軽減税率が適用されます。

【住宅ローン諸費用】

1. 保証料

融資を受けるには連帯保証人が一般的に必要ですが、住宅ローンは金額が高く個人のかたが保証人になった場合負担が重いので、保証会社に保証委託して融資をおこなう方法が一般的。

融資額や借主の属性や保証会社の内部基準により、保証料が決定されますが、保証会社によってバラバラで一定の目安はありません。

金融機関に事前審査の申込みをおこない「承認」されると、保証料が決定。最近は保証料を毎月の返済額に含めて支払う方法を採用するケースもあります。

参考フラット35やほかの一部金融機関では保証会社を利用しないケースもあります。

2. 事務手数料

金融機関の融資事務手数料です。上記の保証会社を利用しない金融機関では、保証料に近い手数料を設定するケースもありますが、一般的には数万円の手数料を設定することが多くみられます。

3. 送金料

融資実行時に金融機関から保証会社へ保証料を送金する振込手数料です。

4. 団体生命保険料

団体信用生命保険加入を義務とする住宅ローン商品がほとんどです。(一部義務づけしていない金融機関があります。)

義務づけの場合は金融機関が保険料負担するため、借主が保険料負担をすることはありません。フラット35も団信付になっていますが保険料の負担はありません。逆にお客様の都合により団信に加入できない場合は、返済金利が低減されます。

5. 金銭消費貸借契約印紙代

融資に際して金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結します。契約書には印紙貼付が義務づけされており、融資額に応じた印紙代の負担が必要です。

【契約関係・その他諸費用】

1. 売買契約印紙代

不動産売買契約書に貼付する印紙代です。売買代金によって印紙税が異なります。売主と買主が印紙代を折半するのが一般的。

2. 仲介手数料

法定の手数料上限額が決まっています。

200万円以下 売買価格の5%
200万円超~400万円以下 売買価格の4%+2万円
400万円超 売買価格の3%+6万円
*400万以下 売主の場合のみ最大18万円

売買代金の区分ごとに面倒な計算をおこないますが、わかりやすくしたものがうえの「速算表(消費税別)」です。

3. 火災保険

住宅ローン利用の場合、以前は火災保険に「質権設定」をおこなっていましたが、現在はなくなりました。しかし火災保険加入は融資条件になっていることと、災害の多い日本では火災保険加入は絶対必要なことです。

保険料は建物の構造や所在地により大きく変わります。

親からの援助がある際に気を付けること

親から住宅取得資金を援助されるパターンには3通りあり、それぞれに気をつけなければならないポイントがあります。

あげる 贈与税が課税される
貸す 贈与とみなされる場合がある
出資する 贈与とみなされる場合がある

どのパターンでも「贈与税の課税」に気をつけなければなりません。

贈与税とは

贈与を受けると贈与税が課税されますが、年間110万円までの非課税枠があります。例えば1年間に200万円の贈与を受けると90万円に対して課税されるのです。

ところが……住宅資金の贈与は非課税になる特例があります。

1. 相続時精算課税制度による非課税枠-2,500万円
2. 相続時精算課税選択の特例による非課税枠-2,500万円
3. 住宅取得資金の非課税制度-3,000万円~700万円

3つの特例は適用される期間や相続税との関係に以下の違いが。

贈与税特例 適用期間 相続税との関係
相続時精算課税制度 定めなし 相続時に贈与分を含めて清算
相続時精算課税選択の特例 2021年12月31日までの贈与 相続時に贈与分を含めて清算
住宅取得資金の非課税制度 2021年12月31日までの贈与 相続と関係なく非課税となる

③の住宅取得資金の非課税制度には次のような区分があります。

贈与の期間 非課税枠(消費税10%) 非課税枠(消費税8%)
省エネ等住宅  一般の住宅 省エネ等住宅 一般の住宅
2016年1月~2019年3月 1,200万円 700万円
2019年4月~2020年3月 3,000万円 2,500万円 1,200万円 700万円
2020年4月~2021年3月 1,500万円 1,000万円 1,000万円 500万円
2021年4月~2021年12月 1,200万円 700万円 800万円 300万円

引用:『国税庁』直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

*住宅取得資金の非課税制度は相続時精算課税制度と組み合わせてつかうことができます。

「貸す」や「出資する」で気をつけること

「貸す」や「出資する」による資金援助は、贈与とみなされる場合があるので注意が必要。

  • 「貸す」は借金になるので借用書など “借りた” ことを証明できる書類などがないと「贈与」とみなされます
  • 「出資する」の場合は、資金拠出割合に応じて持分登記をしないと、やはり「贈与」とみなされます

自己資金の捻出方法を詳細に教えてくれるお客様は少ないと思いますが、念のために「あげる」「貸す」「出資する」に該当する親からの援助がありそうな場合は、 “贈与税” についてアドバイスすることを忘れないでください。

まとめ

諸費用は司法書士の見積書や、金融機関の事前審査の結果がでるまで、正確な金額を把握できないものです。

お客様との打ち合わせ当初は、概算で進めなければなりませんが、売買契約締結までには正確な金額を確定する必要があります。

諸費用の項目をみるとわかるように、支払時期や支払先はたくさんあり、お客様が混乱することもあります。

諸費用一覧に加えて “支払時期と支払先および金額” が一覧になったリストを作成しておくと、お客様に喜ばれますよ。

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