立ち上げ当初の不動産売買仲介会経営者の共通のお悩みとして、事業資金の資金繰りが挙げられます。
賃貸管理等であれば毎月安定して入金がありますが、不動産売買仲介は毎月毎月新たな契約をとっていかなければ、入金がありません。更に、市況や営業マンのスランプもあり、不動産売買仲介は非常に不安定な業態です。
そこで、資金繰りを楽にするために、金融機関からの融資を検討される方も多いと思いますが、他の経営者様はどのように金融機関から融資を受けているのでしょうか？
今回は、代表的な融資の名目をまとめました。
不動産売買仲介会社が必要な資金とは？
まず、不動産会社を経営していく中で、どんな資金が必要となるでしょうか？
大きく分けると下記の4つです。
➁不動産購入費用
③ポータルサイトや折り込みチラシなどの広告費用
④店舗出店や車両購入費用
それぞれの項目を金融機関がどう見るか、ひとつづつ見ていきましょう。
①毎月の事務所代・人件費・光熱費等の費用を借りたい場合
製造業だと、「運転資金」という名目で融資されていますが、不動産売買仲介業に対しては「運転資金」としての融資に金融機関は消極的です。
何故かというと、運転資金とは、仕入－在庫－販売－回収という通常の商売のサイクルの中で立て替えるべき資金のことで、その資金を確保するための融資をいいます。
製造業だとこの期間が比較的長くなりやすく入金がされるまでの間の穴埋めという理屈で金融機関も融資してくれますが、不動産売買仲介業だとこの概念がなく、契約・決済の時に即時に入金されます。
その為、不動産売買仲介業金融機関としては運転資金での融資は必要ないという判断になっているのです。
（実際は資産回転期間が長いため、必要なのですが…）
また、先人の不動産売買仲介の経営者様たちが、運転資金で融資を受け、それを物件購入費用に充てていたのが横行していたのも理由の一つです。（金融機関に目を付けられています笑）
運転資金は担保を付けたり、業績が好調であれば借りれないことはないですが、資産が少ない初期段階の不動産売買仲介会社がプロパーで借りるとなると難易度が高いです。
その為、この費用については、自己資金や毎月のキャッシュフローでまかなうのが現実的です。
②不動産購入費用を借りたい
不動産売買仲介をやっていると、どこかのタイミングで買取を始める不動産会社は多数いらっしゃいます。
ただ、数千万する不動産を自己資本で購入することは現実的ではありません。
その為、多くの不動産会社は金融機関から融資を受けて購入を検討します。
多くは抵当権を設定するため、金融機関も不動産を担保にすることができるため、比較的融資を受けやすいです。尚、融資の受け方は大きく2つあります。
・プロジェクト融資
転売を目的に不動産を購入する場合に受ける融資です。
多くは1年以内に完済をすることを条件としています。
中古マンションの再販、土地仕入れからの建売等の大半はプロジェクト融資を受けています。
返済は原則月1で、元本は返済せず利子のみを返済する形が多いようです。
金額は物件評価の8割程度の融資になりますが、ここは金融機関や物件によって大きく変わります。110%借りれることもあるし、50%しか借りれないことも。その為案件ごとに金融機関の担当者とよくすり合わせをしてください。
長期保有融資
長期保有で賃料収入を得ることを目的に受ける融資です。
融資期間は金融機関毎にバラバラですが、「耐用年数-築年数」が基本で、金融機関毎にプラス10年等色を付けてくれます。
尚、西●信金が木造40年ローンや旧耐震RCに30年ローンを実施し、耐用年数ではない基準を作り業界をにぎわせましたが、あの事件によって今後どうなるか微妙なところです…
③ポータルサイトや折り込みチラシ等の広告費用を借りたい
不動産売買仲介業に限らずですが、金融機関は広告費名目での多額の融資は消極的です。
何故かというと、広告費を投下しても回収できない可能性が高いと考えているからです。
その為、一般的には運転資金の中に紛れ込ませたりしますが、前述の通り不動産売買仲介業は運転資金名目では融資を受けづらいので基本的には自己資金or毎月のキャッシュフローでまかなうのが現実的です。（一般の不動産売買仲介会社では融資を受けるほど広告費はかからないためあまり問題ないですが）
ただ、しっかり回収できる計画があれば受けられることもあるため、融資が必須であればちゃんと金融機関に説明しましょう
④店舗出店や車両購入費用として借りたい
一般的には「設備資金」という名目で融資されています。
金融機関としても何のために貸し出すか明確なので、比較的借りやすいです。
参考HP制作費用等も、設備資金に該当します。
借入返済の注意点
尚、どの名目の融資でも、借り入れの返済は「経費」にはなりません。
税引き後の「利益」から返すことになります。
100万円の返済原資を用意するのに、実効税率30%だとしても【142万円】の営業利益が必要となります。
融資を受けるのが初めての不動産会社様でこの間違いが起こりやすく、計画が大幅に狂ったという話はよく聞くので、注意しましょう。
まとめ
以上、不動産売買仲介で必要となる資金毎に、どんな名目で融資を受けられるかをまとめました。
ただ、融資を受けるためには、会社としての信用は必要不可欠です。
金融機関は、「ちゃんと返してくれるか」「この会社（人）に貸して大丈夫か」という部分を見ています。
信用できる会社であれば、金融機関は運転資金でも広告費でも喜んで融資をしてくれますが、信用できない会社には1円も融資してくれません。
その為、まずは信用を作っていくことが大事です。
融資にばかり頼らず、自社の事業から生まれる資金で事業を拡大し、安定した経営を行っていただければと思います。
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