不動産開業を決めたら行いたい21のこと【準備と注意点】

年間5,000社以上が開業する不動産業界。

月間500社近くが新設されていることになり、いままさに開業を予定している方・考えている方も多いのではないでしょうか。

本ページでは不動産開業にあたり

  • 覚えておきたいこと
  • 準備すべきこと
  • 注意点

を紹介いたします。ここで紹介する内容をみていただければ不動産会社を開業するにあたり必要なことがおおまかに理解できます。

開業準備するにあたってのチェックリストとしてもご活用いただければと思います。

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「いままさに開業準備中」という方はもちろん、いつか独立しようと考えている方は必見のマニュアルです。

不動産開業を決めたら行いたい21のこと【準備と注意点】

開業資金

まず不動産会社を開業するにあたり必要な資金を確認しておきましょう。

以下は法人として不動産会社を開業する場合の最低費用です。

  • 法人設立費用:242,000円(株式会社)
  • 宅建協会への入会金:130万円~180万円※エリアによって異なる
  • 宅建都道府県庁申請料:133,000円~(知事免許)

合計:約200万円

不動産会社を開業する際には最低200万円はかかると覚えておきましょう。

 

上記のコストは必ず発生し、プラスで事務所を借りたり、パソコン、デスクなどのインフラ回り、ホームページ制作などでプラス200万円程度、合計400万円程度の開業資金を見ておく必要があります。

開業資金に関する記事は別ページにて紹介しています。

不動産独立の開業資金はいくら?準備すべき初期費用をまとめて紹介

法人格は必須

不動産業者を開業するにあたり「個人事業主」で開業する方もまれにいますが、やはりお客様・銀行・取引先などからの見え方を考えると法人格として開業することをおすすめします。

また個人事業主の場合、万が一不動産取引で損害が発生した場合、責任の範囲に限度がありません。そのため個人資産も売却したり、借り入れを行ったりして損害を補填したりしなければなりません。

法人として不動産業を営むのであれば、責任の範囲に限度があるため個人資産まで影響を与えることはありません、

  • 周囲に与える信用の度合い
  • 損害賠償時に個人にかかる責任の範囲

これらを考えると必ず法人として開業したほうが良いでしょう。

法人登記は25万円程度のお金がかかりますが、法人登記代をケチるのは得策とは言えません。

設備面でコストを下げるなど、うまくやりくりして法人設立費用を捻出しましょう。

宅建業の開業はレンタルオフィス・シェアオフィスでは難しい

開業時に重くのしかかる事務所費用を削減するため、レンタルオフィスやコワーキングスペースを検討する方もいますが、レンタルオフィス・コワーキングでの不動産会社の開業は不可能です。

これには宅建業法で定められた不動産会社の事務所の定義が大きく関係しています。

詳しくは下記の記事をご覧ください。

不動産業はレンタルオフィスで開業可能なのか?【結論:ほぼ無理】

不動産開業にあたり融資を検討している方

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不動産会社を開業するにあたり融資を検討している方は、日本政策金融公庫がおすすめです。

日本政策金融公庫は無担保・無保証で借りることができる国の融資です。

日本政策金融公庫の特徴は

  • 無担保・保証人不要
  • 金利が圧倒的に安い(3%~4%)
  • 融資の実行が早い

と銀行よりはるかに有利な条件で融資を受けることができます。

不動産に限らず、新設会社は銀行融資を受けにくいため、多くの方が日本政策金融公庫を利用しています。

日本政策金融公庫の上限額は

自己資本の最大2倍、もしくは1500万円のいずれか低いほう

となります。

ただし一般的には自己資本と同額の融資を受けるケースが多いようなので、資本金を500万円にしたいのであれば下記のようなケースを想定しておくとよいでしょう。

自己資本(250万円)+日本政策金融公庫(250万円)=500万円

融資を受ける場合には早めに動き出す必要あり

日本政策金融公庫では自己資本の動き(通帳)を見られます。

ここで見られているポイントは

  • 派手な金銭感覚がないか
  • 不審な金銭の出し入れはないか
  • 貯蓄額の計画性

など、融資して問題ないかチェックされます。

合わせて、公共料金の支払いやクレジットカードの滞納・その他の借り入れなども見られます。

日本政策金融公庫から融資を受けたい方は、事前に支払い関係をクリーンにして、融資が受けられる状態にしておく必要があります。

【不動産開業】法人を設立しよう

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ここからは不動産会社を開業すると決めたら、具体的に決めていかなければいけないことをご紹介いたします。

※本記事では法人として開業することを前提としています。

資本金の決定

まず法人として開業する場合は資本金を設定する必要があります。

今では1円の資本金でも株式会社を設立することができますが、運転資金も含め500万円用意しておくとよいでしょう。

ちなみに開業時の資本金は1000万円以下で設定すると税制面で得します。

【不動産開業】資本金は1000万円以下に設定する理由

事務所の決定

先述した通り、不動産会社の事務所はレンタルオフィス、コワーキングオフィスでは開業することができません。

宅建業法の事務所の定義に適した事務所を選択する必要があります。

▼クリックで事務所の定義をチェックできます▼

宅建業法の事務所の定義

・本店(主たる事務所)
・宅建業を営む支店(従たる事務所、その他の事務所)
・継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人をおくもの

次にチェックすべきは事務所としての要件を満たす5つの必須事項です。

①標識の掲示
②報酬額の掲示
③帳簿の備付け
④従業者名簿の備付け
⑤成年者である専任の宅地建物取引士(宅建士)の設置

    これは本店だけでなく、支店も同様の条件を満たすことが必要とされます。

    さらにさらに細かい条件で言うと、

    • 専用の出入り口がある
    • 居住スペースときっちり分けられている
    • 事務所としての形態が整えられている
    • 他の事業主との間がきちんと間仕切りがされている
    • ほか

    といったものもあります。

     

    上記の条件をクリアできる事務所を借りて開業の準備を進める必要があります。

    屋号・会社名の決定

    個人事業・法人として営業活動をする場合には屋号や会社名を決定する必要があります。

    不動産会社であれば、下記のようなネーミングがよく使用されています。

    • ○○不動産
    • ○○エステート
    • ○○サービス
    • ○○ハウス

    ※その他にも「地名を盛り込む」など、エンドユーザーがわかりやすい会社名が人気です。

    法人登記

    会社を設立する際には、法人としての登記をする必要があります。

    登記費用の内訳は下記の通りとなります。

    内訳 費用
    設立にかかる登録免許税 150,000円
    定款の謄本手数料 2,000円
    定款の認証手数料 50,000円
    収入印紙代 40,000円
    合計 242,000円

    法人登記自体は難しくありませんが、事務作業が発生するので、不動産の開業に強い行政書士などを利用すると、開業時の肉体的・心的負担を減らすことができます。

    ▼設立日も決める▼

    法人登記は法務局に申請した日が設立日となりますので、合わせて設立日も決めておく必要があります。

    事務所設備の準備(デスク・パソコン・コピー機など)

    宅建免許を申請する際には事務所の写真を撮影する必要があるため、事務所の体を保ったインフラは最低限整えておく必要があります。

    • コピー機
    • 電話機(固定・携帯)
    • デスク・チェア
    • パソコン

    上記はあくまでも最低限のインフラのため、これ以外にも必要な方は事前にリストアップしておくことをおすすめします。

    【設立後】銀行口座の開設も忘れずに

    法人として営業する場合には法人名義の銀行口座を開設する必要があります。

    意外と知られていませんが、法人口座は必須ではありません。代表者個人名義で取引を行うことは問題ありません。

    ただし、取引先にもしっかりとした会社であるという印象を与えるためにはしっかりと法人口座を開設したほうがよいでしょう。

    法人口座を開設するためにはまずは、法人登記を無事に済ませる必要があります。

    法人口座を開設するためには下記の書類が必要となります。

    • 会社の商業登記簿謄本(履歴事項全部証明書)
    • 会社の定款
    • 会社印
    • 代表者の印鑑証明書
    • 代表者の実印
    • 代表者の身分証明書
    • そのほか、会社の運営実態がわかる資料

      ただしすべての書類が揃っていても銀行口座が開設できるわけではありません。銀行側も振り込め詐欺や犯罪に使われるリスクも考えて慎重に口座開設するか判断します。

      ※資本金が小さすぎたりすると、口座開設できない場合もありますので、資本金の金額はしっかりと決めておきましょう。

      銀行によってはホームページをチェックするケースもありますので、事前にホームページを用意しておくこともおすすめです。

      法人を設立したら宅建業の免許を申請・交付

      法人登記が完了したら次は宅建業を営むための免許を取得する必要があります。

      まずは宅地建物取引士の確保

      宅建業法では事務所に5人に1人、宅地建物取引士の設置が義務づけられています。

      不動産会社を開業する際は宅建士の資格を保有した社長一人で起業するケースが多いですが、自身が保有していない場合は、早めに専任の宅地建物取引士を決めておく必要があります。

      ※宅地建物取引士は必ずしも代表者が保有していなくても大丈夫です。

      ▼【宅建士】欠格要件には気を付けよう▼

      欠格要件とは

      • 過去に宅建業法違反で免許が取り消されている
      • 暴力行為などで罰金刑を受けている※

      上記に該当する場合、免許取り消しから5年以上経過していなければ、免許の交付や資格登録ができなくなることを指します。

      ※罰金で宅建免許が受けられないのは主に「宅建業法違反」「暴力的な犯罪」「背任罪」の3種類です。

      多くの場合、欠格要件に該当することはありませんが、万が一心配のある方は地方自治体・行政に問い合わせることをおすすめします。

      勤務会社登録の確認も忘れずに

      宅地建物取引士は

      • 専任
      • 専任ではない

      ケースにわけることができます。

      宅建業免許の申請の際には「専任の宅地建物取引士」の設置が義務付けられていますがので以前勤めていた会社の登録が抹消されていないと、手続きができません。

      ▼専任の定義▼

      宅地建物取引士のうち当該事務所(開業する会社)に常勤して、宅建業の業務に従事すること

      意外と見落としがちなポイントとなりますので、勤務会社登録もしっかりと確認しておきましょう。

      宅建免許の申請・取得

      不動産取引を行う会社を開業するためには宅建免許が必要となります。

      宅建免許は2種類に分かれます。

      • 知事免許:1つの都道府県内に事務所を設置
      • 大臣免許:2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置

      ▼手続きの方法▼

      申請の窓口は、本店事務所の所在地がある都道府県庁の宅地建物取引業担当課となり、国土交通大臣免許の申請をする時にも、窓口は同様です。提出しなくてはならない免許申請書などの法定書類については、県庁などで入手した上で、必要事項を記入していくことになります。また、商業登記簿謄本や身分証明書などの公的証明書を初めとした提出書類についても、別途用意しなくてはなりません。また、事務所の外観や内部の写真も提出しなくてはなりません。必要書類が全て揃ったら、副本用として必要な部数のコピーをとり、書類を決められた順番に上から重ねて綴じ、コピーした書類を使い副本用も同様に綴じれば、提出用書類は出来上がります。

      窓口への書類の提出ですが、都道府県庁へ申請人本人が出向き提出します。この時に、申請手数料3.3万円の支払いが必要となりますので、忘れずに持参するようにします。審査に4~6週間程度かかり、免許の通知があったならば営業保証金の供託を行い、供託物受け入れの記載がされた供託書の写しを添付して、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届出を行います。これで免許証の交付を受けることになり、いよいよ晴れて営業を開始することが出来ます。

      申請手続きに要する期間ですが、申請から免許通知まで4~6週間かかり、営業保証金の供託について宅地建物取引業保証協会に加入する場合には、この手続きに2ヶ月位かかることになります。申請後に直ちに宅地建物取引業保証協会加入の手続きを開始してとしても、トータルで2ヶ月以上要することになります。

      開業する方のほとんどが知事免許からスタートするので、まずは知事免許をスムーズに申請できるように備えましょう。(所要期間は1ヵ月程度)

      「宅建業の免許」と「宅地建物取引士」は全く別物

      開業する際に必要な「宅建業の免許」と「宅地建物取引士の資格」は全く別物です。

      宅建免許 ・各都道府県知事(1つの都道府県のみ事務所設置)
      ・国土交通大臣免許(2つの都道府県のみに事務所を設置)
      宅地建物取引士 ・1事務所5人に1人の割合で設置義務

      宅建士の資格を持っているからといって開業できるわけではなく、宅建業の免許を申請する必要があります。

      合わせて「専任の宅地建物取引士」も必要です。

      • 「宅建業の免許」
      • 「宅地建物取引士の資格」

      いずれも開業する際には必要であることを覚えておきましょう。

      宅建免許申請中の注意点

      宅建免許申請中に

      • 所在地
      • 会社名
      • 役員
      • 選任取引士

      の変更はできません。万が一変更してしまうと「申請取り下げ要件」に該当します。

      また宅建免許申請から

      事前に内容はしっかりと詰めたうえで宅建免許を申請しましょう。

      免許が交付されてからでないと営業活動ができない

      宅建免許を棟道府県知事に申請後、約1ヵ月程度で

      「下記のとおり免許されましたので通知します。なお詳細については裏面をお読みください」

      というはがきが届きます。

      ここで注意してほしいのが、このはがきはあくまでも通知であって、免許の交付ではありません。

      宅建業として営むためには「宅建免許が交付されたあと」でなければいけませんので、十分に注意しましょう。

      • はがきが届いた:まだ営業活動してはいけない
      • 免許が交付された:営業活動してOK

      保証協会(全宅・全日)への加入はハガキが届いてから3ヶ月以内

      宅建免許を申請し、免許されましたというはがきが届いてから3ヶ月以内に保証協会に加入する必要があります。

      保証協会への加入は必須ではありませんが、保証協会に加入しない場合、営業保証金を1000万円用意しなければなりません。

      保証協会に加入すると、供託金という形で150万円~160万円納めることで、営業保証金1000万円は不要となるため、開業したばかりの不動産会社の多くは保証協会に加入します。

      保証協会は主に2団体あり、いずれかに加入することがほとんどです。

      ▼2大協会団体の比較▼

      不動産団体,全宅,全日

      略称 全宅 全日
      正式名称 全国宅地建物取引業協会 全日本宅地建物取引業協会
      シンボルマーク ハト うさぎ
      設立 昭和42年 昭和27年
      加盟数 10万社 2.5万社
      シェア 約80% 約20%

      どちらに加入しても大きな違いはありません。

      いずれも面談や事務所のチェックがありますので、しっかりと備えておきましょう。

      保証協会選びに悩んでいる方は下記の記事を参考にしてください。

      宅建免許の交付を受けることを忘れずに

      宅建免許の交付はハガキを受領した後に、

      • ハガキ
      • 印鑑
      • 営業保証金の届出書
        もしくは保証協会加入の証明書

      を持参のうえ、行政にいき交付を受ける必要があります。

      交付を受けいよいよ営業活動が開始です!

      不動産開業前から集客面もしっかり考える

      不動産,開業,準備

      不動産会社を開業すると決めてから、実際に営業開始できるまで3か月の時間がかかると言われています。

      1. 法人設立
      2. 宅建免許の申請~交付まで
      3. 保証協会での面談・審査

      など、さらに融資を受ける場合や宅建士の登録・勤務会社変更なども考えると営業開始できるまでに多くの時間を要します。

      開業して営業活動ができるまで時間を活かして集客面の準備を進めましょう。

      ホームページ制作

      不動産会社のホームページは一般的なコーポレートサイトと異なり、

      • 物件一覧ページ
      • 物件詳細ページ
      • 物件絞り込み機能
      • 会員機能

      など、見込み客を囲い込めるような施策が必要となります。こうした機能は一般的なホームページ制作業者でなく、不動産業界に特化したホームページ制作業者を選ぶことでのちのちの運用が楽になります。

      ▼おすすめのホームページ制作業者▼

      おすすめの制作会社一覧を見る

      一括査定

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      営業活動用の名刺やチラシ

      • 名刺
      • チラシ
      • 顧客管理システム
      • インターネット回線

      営業活動用の名刺やチラシなども事前に準備しておきましょう。

      免許の交付を受ける前でもはがきに「免許番号」が記載されているので、それをもとに名刺などを作ることができます。

      営業活動に必要なインフラ周りはこの期間に準備してしまいましょう。

      【その他】ポータルサイト・ブランディング

      不動産会社を買い御するに当たり、必須ではないものの

      • ポータルサイトへの掲載し集客する
      • ブランディングで会社の価値を高める

      といった動きも必要になってきます。

      開業初期からブーストできるよう早めに準備をしておきましょう。

      【その他】不動産会社を買い御するために検討したいこと

      フランチャイズ加盟も検討する

      不動産会社を開業する場合フランチャイズに加盟するのか否かも検討しましょう。

      ただしフランチャイズに加盟するメリット・デメリットが存在しますのでしっかりと把握しておく必要があります。

      メリット

      1. 不動産売買フランチャイズ(FC)の看板が使える(集客効果と信頼性)
      2. 不動産売買フランチャイズ(FC)加盟店との横の繋がりができる(最新情報や生の声)
      3. 不動産売買フランチャイズ(FC)本部からの研修が受けられる(最新情報やノウハウ)
      4. 不動産売買フランチャイズ(FC)のシステムを利用することができる(業務効率化)
      5. サプライヤー(不動産売買フランチャイズ(FC)本部と提携している外部企業)のサービスをお得に利用できる

      デメリット

      1. 加盟時に加盟料が発生する
      2. ロイヤルティが発生する
      3. 出店が制限される

      【まとめ】不動産開業を決めたら行いたい21のこと

      メモ
      融資を受ける人 ①融資の検討 新規開業の場合は日本政策金融公庫がおすすめ
      ※動き出しは早めに
      法人設立関連 ②資本金 体外的なことや運転資金も考え500万円程度がベター
      ③事務所の決定 宅建業法に適した事務所の選定
      ④屋号会社名の決定 親しみやすい会社名がおすすめ
      ⑤法人登記 法人登記費用は約30万円
      ⑥事務所設備 宅建免許を申請する際には事務所の写真が必要のため最低限整える
      ⑦法人口座の開設 資本金が小さすぎるとNGになる場合あり
      宅建免許の取得関連 ⑧宅地建物取引士の確保 専任の宅地建物取引士を用意する
      ⑨宅建免許の申請 各都道府県知事に申請
      ⑩宅建免許の交付 必要書類を揃え宅建免許の交付
      ⑪保証協会の加入 2大保証協会から選択
      集客面の準備 ⑫ホームページ制作 不動産に特化した制作業者がおすすめ
      ⑬一括査定サービスの検討 成果報酬のためリスクなく集客できる
      ⑭ポータルサイトの検討 必要に応じて準備
      ⑮ブランディング 必要に応じて準備
      インフラ周りの準備 ⑯名刺 最低限の準備
      ⑰コピー機
      ⑱デスク
      ⑲固定電話
      ⑳インターネット回線
      その他 ㉑フランチャイズの加盟の有無 メリット・デメリットも検討する必要あり

      不動産開業を決めたら行いたい21のこといかがでしたでしょうか。

      今回紹介した内容は開業するうえで最低限の部分で、実際に開業しようとなると細かい作業や手続きが発生します。

      不動産会社の開業準備は余裕をもって取り組むことをおすすめします。

      ※宅建免許申請の手続きや保証協会の手続きは各公式サイトを必ずご確認ください。

      宅建免許の手続きは「都道府県名+宅建免許申請」で検索してください。

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