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不動産調査の具体的な実践方法【4つ紹介します】

不動産仲介では物件調査は欠かせません。

物件調査では買主様に説明するために必須な業務の一つではありますが、物件調査をどのようにやっていいのかわからない、何をチェックすべきかわからない・・

といった仲介会社も少なくありません。

今回は不動産調査の具体的な実践方法を4つご紹介いたします。

不動産調査の具体的な実践方法

  1. 現地へは交通機関で行く
  2. 曜日・時間・天候を変える
  3. 周辺環境は徹底して調べる
  4. 過去の成約事例は必ず確認

    この4つを実践すれば不動産調査は必ずうまくいきます。それぞれ具体的に説明していきます。

    1.現地へは交通機関で行く

    まず対象となる物件・土地に行く際には必ず公共の交通機関で現地に行きましょう。(バス・電車)

    社用車・タクシーで現場に行くことはNGです。(車が必須な地方は別です。)

    わざわざ公共交通機関で行く理由は

    • 最寄りのアクセスを体感する
    • 周辺施設を確認する
    • 人を確認する

    の3点にあります。

    都内であれば駅から何分以内にあるか、電車の本数は?といった具体的な情報を手に入れることができます。特に電車の頻度は見落としがちなポイントですので、現地調査の際は入念にチェックする必要があります。

    また周辺施設は駅から帰宅する際に、買い物できる施設はあるのか?などは絶対に見ておきたいポイントです。合わせてどういった層が多いのか(年齢・性別・家族・独身)なども見ておいたほうがよいでしょう。

    2.曜日・時間・天候を変える

    現地調査は一度だけではいけません。曜日・時間・天候を変えて実施する必要があります。

    曜日を変える理由

    平日に現地調査をした際には人が少なく穏やかだったけど、土日は周辺施設でイベントが開催され、人でごった返す。

    時間を変える理由

    昼間に現地調査を行い、気になるところはなかった場合でも、夜になったら若者が近くの公園にたむろしているといったこともあります。

    また近くの施設が深夜まで営業しており、夜騒がしいといったこともあります。

    治安は買主が気になるポイントのひとつです。

    できれば朝・昼・夜の現地調査は行いたいところです。

    天候を変える理由

    雨の日にも必ず現地調査を行いましょう。

    雨が降ったけど、日当たりが悪いため道路が乾きにくくスリップの危険がある。

    低地にあるため、高地からの流れてきた雨が溜まる

    天候が違うだけで新しい情報を得ることができます。

    常に買主目線で現地調査を行いましょう

    現地調査は徹底して行い、とにかく情報を集める必要があります。買主はこれから先、その地域に365日済むわけですからどんなささいな情報でも欲しいわけです。なにを質問されても大丈夫!というくらい調査しておけば買主からの信頼にも繋がります。

    4.周辺環境は徹底して調べる

    対象となる物件・土地の周辺環境は徹底して調べる必要があります。

    • 最寄り駅・バス・タクシー
    • コンビニ
    • スーパー
    • 商業施設
    • 学校
    • 病院
    • 区役所
    • 公共施設(公園・図書館)
    • ほか

    生活する上での利便性は不動産評価に大きく影響しますし、買主にとっても非常に気になる部分です。

    嫌悪施設の情報もしっかりと調査しましょう

    嫌悪施設とは人から嫌がられる施設を指します。

    例えば

    • 風俗店
    • 暴力団事務所
    • 工場(騒音・異臭)
    • などなど

    多くの人はプラス要素よりもマイナス要素を気にする傾向にありますので、嫌悪施設が周辺にあるのか?影響はどの程度あるのか?をしっかりと把握しておく必要があります。

    「今」だけでなく将来的な情報も含めましょう

    周辺施設の調査は今あるものだけでなく、将来的に予定されている建築物・開発予定の施設・道路などの情報も網羅するとお客様にとって有益な情報となります。

    4.過去の成約事例は必ず確認

    不動産調査では過去の成約事例をレインズでチェックすることも重要です。

    レインズの情報であれば、売却中の物件だけでなく、過成約事例地の媒介業者も知ることがでいます。

    過去の成約事例であれば売主の売却理由や成約までの時間を知ることができます。売主の売却理由が周辺施設へのネガティブな意見であれば、現地でよく確認する必要が出てきます。

    また過去の媒介業者の客観的な意見を聞くことができます。お客様ではなく、宅建業者同士なので媒介行同士のリアルな情報を手に入れることができます。

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    現地調査では「あ、アレがあればな・・」といったことも少なからずあります。

    特に重要なのは

    1. 住宅地図
    2. デジカメ
    3. メジャー

    の3つですが、ほかにも現地調査にあると便利なツールはたくさんあります。

    下記の記事で紹介しておりますので、興味のある方は合わせてご覧ください。

    ▶現地調査で持っておくと便利なツール9選

    まとめ

    いかがでしたでしょうか

    不動産の現地調査はとにかく買主目線ということを考えればやりすぎということはありません。

    現地調査は繰り返し行うことで相場勘を養うことができますので、不動産のプロとして活躍することができます。

    今回は紹介した4つの調査を是非試してみてください。

    ※実際に相場勘を養った方法は下記にて解説しています。

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