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不動産会社が銀行と上手に付き合う方法

以前、不動産売買仲介会社が受ける融資について、ご説明させていただきました。

ただ、融資を上手に受けるためには結局のところ、いかに金融機関と上手く付き合うかです。

今回は、金融機関と上手に付き合う方法をまとめました。

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不動産会社が銀行と上手に付き合う方法

銀行との付き合いは会社のフェーズにもよって異なります。

  1. 創業期
  2. 1年目から3年目
  3. 4年目

預金取引から金融機関との付き合いを始める(創業期)

前職が部長クラスで金融機関と直接やり取りをしていた方であれば、起業後もその金融機関とスムーズに取引は比較的スムーズに開始できます。

ただ、金融機関と全く繋がりが無い中で不動産会社を起業をされる方も多くいらっしゃいます。

そういう場合はまず、取引をしたい金融機関をメインバンクにするのをお勧めします。

預金はもちろん、日々の売上の入金先も、取引したい金融機関の口座にすることで、そこからちゃんと残高があること、仲介手数料が経常的に入ってくることを見てもらうのです。

ここで気を付けて欲しいのが、いきなりメガバンクを狙わないこと。

不動産会社が融資を受ける時は、大体不動産の販売を目的としたプロジェクト融資になると思いますが、初期のころだとマンションの買取再販か、土地を仕入れて戸建分譲になると思います。

その為、必要な資金も1000万円から多くて1億程度。

この金額はメガバンクは相手にしてくれません。

また、財務状況も厳しくみられるため、中小企業が融資を受けるにはハードルが高いです。

口座として持つ分には対外的に見え方はいいですが、融資を受けることを目的にすると、メガバンクにお金を置いておくメリットは少ないです。

その為、創業時からまずは自社がどれくらいの規模の物件を取り扱いたいかを明確にし、それに合う信用金庫や信用組合(若しくは地銀)をメインバンクとし、付き合いを深めていきましょう。

融資を受けるためには3期必要?(1年目~3年目)

メインバンクを決めしっかり残高を積み上げ、仲介手数料等の売上を経常的に入金することで、まずは1行の金融機関から信頼を得ていきましょう。

こうして事業を行っていると、売買仲介でもどこかのタイミングで安く仕入れが出来そうな案件が入ってきます。

このタイミングで不動産購入資金を確保するために融資を受けることを検討することになりますが、融資の原則は3期分の決算書。

まだ3期分の決算書が出ていない場合、折角利益が出るプロジェクトを泣く泣く諦めなければいけない可能性もあります。

ただ、原則はありますが、裏を返せば例外もあります。

しっかり信用を積み重ねていることで、例外的に融資をしてくれるケースも多々あります。(原則4割・例外6割くらいのイメージです)

ちゃんと計画を立ててしっかり事業を運営していることを明示することで、小規模な案件であれば融資を受けられる可能性が高まります。

諦めずにまず打診してみましょう。

軌道にのってきたら複数行と付き合いをする(4年目~)

そうやって小規模な物件の買取案件をこなしていると、徐々に中規模・大規模な物件の取引に目を向けるようになります。このタイミングで、数行に預金or融資を受けるようにしましょう。

何故かというと1行だけの取引だと中々いい融資条件は引っ張れませんが、複数行取引することで互いを意識させ競合させることができます。

どの業界でもそうですが競争は原則です。

また、融資の方針は比較的支店長によって変わることもあります。

昨日まで積極的だったのに、今日から厳しくなったということもざらなので、リスクヘッジにもなります。
その為、1行だけに頼るのではなく、複数行と取引をするようにしましょう。

ここでの注意点は、等分に取引するのでは無く、どこかの金融機関に明確に寄せること。

まだこの時期は力関係は金融機関のほうが上。その為、市況の変化で金融機関の対応が変わることも十分あり得ます。その為、1行はしっかり信頼関係を築きつつ、リスク分散で2~3行お付き合いをするとリスクを未然に防げます。

金融機関の融資金額目安

最後に、金融機関毎の融資金額の目安をまとめました。

あくまで目安なので、あとは個別の決算書や事業性を見られますがご参考にしていただければ幸いです。

カテゴリー 代表的な金融機関 1案件の融資金額目安 年商目安
都市銀行(メガバンク) 三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行 1億~ 10億~
地方銀行(第一・第二) スルガ銀行・静岡銀行・横浜銀行 3000万~ 3億~5億
信金・信組 西武信用金庫・大東京信用組合・近畿産業信用組合 1000万~ 1億~5億
ノンバンク オリックス銀行・タイヘイ 数百万~ 特になし

 

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