不動産業は土地の私有制が基本であり、自由に売買や交換ができる社会環境がなければ、産業として育つことはありません。
日本における不動産業のはじまりは明治期になってからのことですが、それ以前の江戸期や古代にまでさかのぼり、日本の土地制度についておさらいをしておきましょう。
ここでは飛鳥時代から豊臣秀吉の太閤検地までを振り返ります。
古代の土地制度
古代の日本は「土地の所有権」を明確に定義する、法律のようなものはありません。645年に「大化の改新」がおこなわれ “公地公民制” という、土地（農地）を人々に貸し与える制度がはじまりました。
土地を与えられた人たちは農地からの収穫物（米）を、現代の税金である「祖」として政府に納めるシステムがスタートしたのです。このシステムを規定したのが「班田収授法」といいます。
公地公民は土地私有制を認めておらず、貸し与えられた人が亡くなると、土地は政府（当時は朝廷）に返却され “相続や売買” はできないものでした。
その後およそ80年後、奈良時代になり「三世一身法」が発布され 、“三世代の私有” が認められるようになります。さらに20年後には「墾田永年私財法」が発布、新しく開墾した耕地の私有化がおこなわれるようになったのです。
「墾田永年私財法」により公的に土地の私有が認められたので、貴族や寺社が財力を元手に土地の開墾をおこない、所有地の拡大を図るようになりました。
荘園の成立
貴族や寺社が開墾した広大な土地には、管理の目的や倉庫にするための建物が建てられ、これを「荘」といいます。特定の荘の管理地が “荘園” であり “○○荘” と呼ばれるようになりました。
荘園には政府に対して税を納める義務があり、管理するための経費もかかるため荘園の経営はたいへんだったようです。
平安時代に入ると有力貴族たちは政治力を持つようになり、自分たちに都合のよい制度を作ろうとします。
なにをしたのかというと、所有している荘園にかけられる税を免除する「不輸の権」を、自分たちの荘園に与えたわけです。
税の免除は大きな寺社にはもともと与えられていたのですが、有力貴族もこうして免税されるようになり、貴族はますます力をつけていったのでした。
貴族がこのような免税の権利を持つと、その権利を利用しようと考える人が現れます。地方の豪族たちは自分が開墾した土地を貴族らに寄進し、自らは「荘官」という役職に就き税を免れながら実質的に土地を支配するという、利口な方法を採るようになりました。
一方、税である「祖」は政府へ納めるものでしたが、税の徴収をする役目は地方に派遣された国司が請け負うようになり、しだいに国司の権限が強くなります。免税の権限までも国司が持つようになると、地方の豪族は国司の配下につくようになったのです。
こうした状況が各地でおこり、地方では国司がたいへんな権限をもつようになりました。任期が到来した国司は本来政府がある都に戻るのですが、戻らずにそのまま地方に残る人もいたのです。
武士による土地の支配
地方の荘園では土地を守るために武力も必要な時代でした。農民のなかからは腕力の強い人が、隣の荘園との争いなどで武装するようになり “武士” が誕生します。
武士はより強い武力を求めるようになるのですが、その為には “権威づけ” が必要であり、地方に残った国司など貴族の血筋を持つ棟梁が誕生するようになりました。こうして棟梁を中心とした武士団が形成され、その筆頭が「源氏」と「平氏」だったわけです。
源平の争いにより勝利した源氏は、東日本に存在する荘園の経営権を握りましたが、西日本には平氏系の荘園や朝廷系の荘園がまだ残っています。
源氏による鎌倉幕府成立後、承久の乱により幕府の支配権が確立し、全国に守護と地頭を配置して荘園の経営を鎌倉幕府が握るようになりました。やがて室町時代を経て守護は「守護大名」に変質していき、日本全国の土地はいずれかの守護大名が支配する「守護領」となっていきます。
土地を実質的に利用していた農民は、領地の支配者である守護大名に税にあたる「年貢」を納めていましたが、室町時代にはすでに “米に代わって銭による銭納” がおこなわれていたようです。
守護領では守護大名の家臣が力をつけて、領地の支配権を握るなどの変化が起きたり、大名同士の争いがおこるなど、やがて「応仁の乱」がきっかけとなり戦国時代に突入します。
農民は支配者が変わるたびに納める年貢の量が変わったり、時には兵士として駆り出されたりと、日本の歴史上もっとも苦労した時代ではないかと推測できます。
この混乱の時代には土地の所有権は複雑なもので、重層化した支配権の下に地主と小作人という階層構造も出来上がっていました。
太閤検地
戦国時代の混乱を収拾させたのは織田信長の後継者である豊臣秀吉です。信長の仇討ちをおこなった1582年から1598年までの期間「太閤検地」がおこなわれ、166ヶ国の田畑の土地を計測し米の収穫量に換算した「石高」を定めました。
太閤検地により、土地を所有して耕作し年貢を納める人が特定されるようになり、土地の所有権が整理されるようになったのです。
太閤検地は秀吉の没後江戸幕府が引き継ぎ、次に示す土地制度の基本ルールが定められました。
2. 所有者は納税義務を負う
3. 耕作内容が規制され目的外使用は禁止
4. 売買は禁止（田畑永代売買禁止令）
5. 耕作者（所有者）の移動禁止
6. 土地所有者と所有地についての記録を土地台帳（検地帳）に整備
不動産業が成立するには、土地の所有者が明確になっていなければなりません。検地の結果「一土地一所有者」が公的に記録され、現代につながる土地登記の原型が出来上がったのです。
この時代の土地売買方法
江戸時代になり1643年、田畑永代売買禁止令が発布されるのですが、それまでは土地の売買はおこなわれていました。
売買の方法は次の3種類あります。
- 本銭返
- 年季返
- 永代売
【本銭返】
買戻し特約付きの売買で一種の「質入れ」のようなもの。代金を銭で支払った場合が「本銭返」、銀の場合が「本銀返」、米が代金であった場合を「本物返」といったようです。
【年季返】
「本銭返」と同じく一種の「質入れ」のようなもので、期限付きで土地を質入れし期限が来たら代金を払って土地を返してもらう方法。
【永代売】
現在の売買にあたります。田畑永代売買禁止令により禁止されたのは、この売買方法でした。
参考サイト
- 鵜野和夫の不動産図書館「日本の土地法制の変遷からみた土地所有と借地制度」
- 玉川学園「武士と荘園」
- Wikipedia「本銭返」
- 日本史事典.com「【田畑永代売買禁止令とは】簡単にわかりやすく解説!!目的や内容･その後(廃止と解禁)」
