【民法改正】妻法人には気をつけて

民法改正(2020年4月施行)からはや数ヶ月、そろそろ瑕疵担保免責から契約不適合責任免責が見慣れてきた頃合いでしょうか。(全部免責で売りたい)

さて、この改正ポイントは不動産のミカタ内の記事でもひむきょう様の記事(「【民法改正】瑕疵担保責任とは?契約不適合責任になって変わること」「民法改正における極度額の記載って賃貸借契約にどう影響する?」)で纏められていましたが、不動産売買・不動産投資(融資)面においても、実務面で私が遭遇した事案がありましたので、記事にしてみます。

<案件背景>

・私の本業勤務先不動産業者が売主の一棟収益レジ
・買主 本業独立士業、セミプロレベルの不動産投資家が妻の法人で買う(融資使う)
・特に不安要素もないので、契約締結、あとは決済。

<ぶつかった難点>

そこで発生したのがコレ↓

これが発生したことで、当初は関わる全員が月内に決済まで入れ込む予定でいたものが、決済日がなかなか定められずにヤキモキすることとなりました。

はい、この引っかかってくる民法改正の要所は下記、日本公証人連合会のWebサイトに記載があります。

民法改正,妻法人

(原文ママ)
===
Q1.民法の改正により、事業用融資の保証について、公証人が保証人になろうとする者の意思を確認する手続が新設されたそうですが、どのようなものですか。

回答:これまで、保証人になろうとする者が、保証人になることの意味やそのリスク、具体的な主債務の内容等について十分に理解しないまま、情義に基づいて安易に保証契約を締結してしまい、その結果として生活の破綻に追い込まれるというようなことがあると指摘されてきました。

そこで、今回の民法改正により、事業用融資の保証契約については、その締結日の前1か月以内に、公証人があらかじめ保証人になろうとする者から直接その保証意思を確認して公正証書(保証意思宣明公正証書)を作成しなければ、効力を生じないとする規定が新設されたものです。
=ココマデ=

(日本公証人連合会:3-2保証意思宣明公正証書より抜粋)
http://www.koshonin.gr.jp/business/b03_2

<今後注意するべき案件として>

「よく分からないでハンコ押した!」みたいな保証人の責務を把握できていないような人を守るために民法が厳しくなったという理解ですが、その弊害。

事業性融資の保証契約…、そうです、不動産投資はあくまで不動産の賃貸経営事業ですから、バリバリの事業性融資。もろに該当します。

「奥様や親族などを代表者としての法人を設立し、収入的な与信力のあるご主人が保証人として入る。」

本業の勤務先に「自分が会社を持っている・役員に入っていることを知られたくない」、なんていう場合には、とてもよく使われる手法ですし、それ自体は違法でも何でも有りません。
しかしながら、今までであれば、金融機関との金消(金銭消費貸借)契約時に署名押印すれば済む話であったものが、公証人役場で公正証書を作らないと保証人として有効とならなくなりました。

しかも、その公証人役場がコロナウイルス感染症対策での出勤調整などで、遅々として進まない…(今は回復しているかもですが)。

金融機関によって対応は変わってくる部分もあるでしょうが、コレを機としてか、そもそも会社謄本(履歴事項全部証明書)に与信力のある本人の記載がないと否決されてしまうこともあるようなので、「隠して(不動産投資)事業をやる」というのは、やり難くなってくる模様です。

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